房租上漲的三大秘密 都在這里！
一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家曾經(jīng)說(shuō)，毀滅一座城市的兩個(gè)辦法，一是投放炸彈，二是租金管控。
深圳先投放了一枚“補(bǔ)繳萬(wàn)億土地出讓金，土地可轉(zhuǎn)正”的炸彈，又投放了第二枚炸彈，租金管控。
深圳的工薪族們，保重。
8月22日，央視財(cái)經(jīng)報(bào)道，深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示，在穩(wěn)定租金方面，主管部門正在先行先試，探索限價(jià)租賃房制度，對(duì)在新出讓用地上建設(shè)的租賃住房，包括一些配建項(xiàng)目，配建租賃住房。今后采取限定租金、限定租期的“雙限”方式，穩(wěn)定租賃市場(chǎng)。
政府不光要控房?jī)r(jià)，還要控租金，以為管住了租金就能幫到租客，但現(xiàn)實(shí)非常骨感。
短期看，房東出租的公寓數(shù)量相對(duì)固定，不可能大幅上升。一個(gè)城市租房的人，對(duì)租金的敏感程度，主要來(lái)自于重新安置成本。強(qiáng)行摁住租金，導(dǎo)致長(zhǎng)期短缺。
中長(zhǎng)期的后果是，把租金壓到平均線以下，租賃房供給將大幅減少，但需求只會(huì)越來(lái)越多，結(jié)果住房大量短缺。我曾經(jīng)和我愛(ài)我家的中介討論過(guò)，上海人口早已超負(fù)荷流入，逃離北上廣的小白領(lǐng)再多，京、滬的房子還是不夠租。
1
租金管制 深圳快要超過(guò)硅谷了
深圳剛想轉(zhuǎn)向新加坡模式，卻祭出租金管控大招，一不小心，可能變成房?jī)r(jià)和房租怎么都降不下去的舊金山。
加州的學(xué)者們，早已把當(dāng)?shù)氐淖饨鸸苤拼胧┩虏鄣皿w無(wú)完膚了。
美國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，加州房租一直在漲，尤其是硅谷這種高收入地區(qū)。加州核心城市房租之爭(zhēng)，集中在舊金山、圣何塞、洛杉磯幾個(gè)大城市。它們的共同點(diǎn)在于，住房供不應(yīng)求，租金急劇上漲。
聽(tīng)起來(lái)是不是和北上廣深一個(gè)樣？
住房租賃平臺(tái)Trulia數(shù)據(jù)顯示，奧克蘭地區(qū)租金中位數(shù)在2012到2017的5年間增長(zhǎng)51%；舊金山增長(zhǎng)38%。超過(guò)一半的加州租房者，房租占收入30%以上。許多加州人只好和海浪、沙灘、游艇說(shuō)再見(jiàn)，找個(gè)西南部小城過(guò)此一生。比如德州、亞利桑那州和內(nèi)華達(dá)州。如果德州再上漲，只能去月球了。
還有一些人被迫住大街。根據(jù)美國(guó)住房和城市發(fā)展部數(shù)據(jù)，2016年和2017年，加州無(wú)家可歸者增加14%，同期美國(guó)全國(guó)增幅僅1%。一位六個(gè)孩子的母親Gloria Cortez，抱怨房間里有霉菌，就被房東趕出去了。流浪漢選擇分時(shí)睡眠，從酒店睡到車?yán)?，再?gòu)能嚴(yán)锼焦珗@的長(zhǎng)椅上。
斯坦福大學(xué)的一個(gè)研究小組，研究了1994年的舊金山投票提案。這項(xiàng)提案為1980年以前建造的小型多戶住房設(shè)置租金保護(hù)。
房東和開(kāi)發(fā)商不傻，為減少損失，受影響的業(yè)主把住房改造成公寓或重建，使租賃住房供應(yīng)減少了15％，還將整個(gè)城市租金提高了5％。
結(jié)果表明，租金控制不一定使租客受益。開(kāi)發(fā)商依靠租金上漲，享受到了開(kāi)發(fā)差價(jià)和房?jī)r(jià)的雙重上升，卻讓水電工和租客承擔(dān)了上升的成本。
解決租賃難題，沒(méi)有其他辦法，只有增加租賃房供給。
2018年1月，加州官方數(shù)據(jù)顯示，加州98％的城市沒(méi)有批準(zhǔn)與人口增長(zhǎng)同步的住房建設(shè)。人口增加了，住房沒(méi)有增加。加州的開(kāi)發(fā)商不能建高樓，洛杉磯偏向單戶住宅。好嘛，租金房?jī)r(jià)繼續(xù)漲。
租房的吃瓜群眾，紛紛支持租金管控。2017年，加州大學(xué)伯克利分校政府研究所調(diào)查加州登記選民，60%支持租金控制，只有26%反對(duì)。
德國(guó)管控租金不是成功了嗎？憑什么其他地方管控不會(huì)成功？別忘記，德國(guó)二戰(zhàn)后實(shí)行了最嚴(yán)厲的通脹控制政策，人口與住宅基本均衡。
深圳的朋友們，不要像美帝人民一樣，讓自己陷于水生火熱之中。
2
房租金融化 又一個(gè)P2P
原我愛(ài)我家副總裁胡景暉炮轟自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，以高出市場(chǎng)價(jià)20%到40%的價(jià)格爭(zhēng)搶房源。預(yù)測(cè)長(zhǎng)租公寓爆雷肯定比P2P厲害。
在某些租賃運(yùn)營(yíng)商手中，長(zhǎng)租公寓已經(jīng)變成了租金貸，很像龐氏騙局。
鼎家之類的中介，通過(guò)高租金簽下房東的房子，租金按季結(jié)算。與租客簽訂的合同，實(shí)際上是一份貸款合同，銀行一次性把一年租金付清。可惡的是，租客有什么根本不知情，就變成了一個(gè)貸款者。
拿到貸款的自如，當(dāng)然不會(huì)把錢放到余額寶里，而是作為本金繼續(xù)和更多房東簽約。理論上，一個(gè)房子一年的房租可以分給四個(gè)房東，只要有源源不斷的新房東加盟，擊鼓傳花的游戲就不會(huì)停止。
銀行一看，不錯(cuò)，長(zhǎng)租公寓企業(yè)手里擁有租金貸，風(fēng)險(xiǎn)分散，收益也高，在資產(chǎn)荒的情況下，肯定愿意放貸，但款項(xiàng)實(shí)際流向了運(yùn)營(yíng)商。利用ABS炒房租的本質(zhì)，就是公寓中介利用租客的信用，從銀行薅了足夠多的資金進(jìn)行擴(kuò)張，直到整個(gè)市場(chǎng)僅存的租賃房源都被巨頭們占領(lǐng)。
誰(shuí)說(shuō)中國(guó)沒(méi)有金融創(chuàng)新？翠花，可長(zhǎng)點(diǎn)心吧，P2P的問(wèn)題還沒(méi)解決呢，這里又弄什么租金貸。
表面上，租客住上了嶄新的公寓，房東省心，一舉解決了中國(guó)租售比常年極低的難題，租房中介不拿個(gè)諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)都對(duì)不起自己。
但是，一旦租金貸風(fēng)險(xiǎn)暴露，損失最大的永遠(yuǎn)是租客和房東，而不是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商。
租金貸模式建立在房租一直上漲、租賃房空置率較低的前提下，租金下跌，鏈條就斷裂。
長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)肯定會(huì)比P2P更惡劣，P2P投資者多少都有些貪圖高收益的小心思，最多是損失本金。租賃市場(chǎng)崩盤，租客貸款資金被卷走，政府監(jiān)管嚴(yán)重失職。租客冒著貸款風(fēng)險(xiǎn)，不僅沒(méi)有高回報(bào)，連住的地方都沒(méi)有了。
住街上？
3
史詩(shī)級(jí)土地流拍蔓延到沿海地區(qū) 房租房?jī)r(jià)化
按照深圳有關(guān)部門的說(shuō)法，住房租賃限價(jià)，首先會(huì)拿新房租賃，以及開(kāi)發(fā)商配建的租賃房試點(diǎn)。
果真如此，新房房租將會(huì)和一手房房?jī)r(jià)一樣，全都被限死，導(dǎo)致市面上二手租賃房、老公房租金上漲，甚至租賃市場(chǎng)也出現(xiàn)一二手租賃住房?jī)r(jià)格倒掛。
房租向房?jī)r(jià)看齊，房東多一個(gè)漲租的理由。
在北上廣深這種一線城市，本來(lái)就有土地紅線，2018年來(lái)房企拿地又以國(guó)企和央企背景開(kāi)發(fā)商為主。純租賃地塊盡管價(jià)格低廉，幾乎都是量身定制給國(guó)企央企開(kāi)發(fā)商的。敢在一線城市主動(dòng)拿下競(jìng)自持、競(jìng)配建地塊的民營(yíng)房企，要么是萬(wàn)科、碧桂園、恒大、保利之類的龍頭，積極響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，發(fā)展租賃住房。要么對(duì)這一塊土地是真愛(ài)，不惜一切代價(jià)要奪取。
深圳對(duì)于競(jìng)配建租賃房的管制，會(huì)進(jìn)一步削弱房企拿地動(dòng)力，土地流拍進(jìn)一步加劇。
有人會(huì)說(shuō)，土地流拍不可怕，一二三線城市經(jīng)常會(huì)流拍，這沒(méi)什么大不了的。問(wèn)題是，這次史詩(shī)級(jí)土地流拍，正向東部沿海熱點(diǎn)城市轉(zhuǎn)移。
根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，2018年1到7月，一二線城市土地流拍占比提高。流拍宗數(shù)前十城市中，一二線城市占8席。三四線城市土地市場(chǎng)熱度繼續(xù)提升。
從熱點(diǎn)城市流拍總量占比來(lái)看，2018年前七個(gè)月，一二線城市流拍地塊83宗，占總流拍地塊的60.6%。從流拍宗數(shù)前十城市來(lái)看，一二線城市占8席，其中天津總計(jì)流拍12宗地塊。
限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建、共有產(chǎn)權(quán)用地，自2018年以來(lái)，成為新一線土拍市場(chǎng)最熱標(biāo)配。
租金管控的結(jié)果是，短期內(nèi)租金的確下跌了，群眾們歡天喜地。中長(zhǎng)期看，租賃房限價(jià)導(dǎo)致沒(méi)有更多民營(yíng)房企愿意拿地，剩下的幾乎都是國(guó)有開(kāi)發(fā)商，土地財(cái)政無(wú)法續(xù)命，一線和新一線房?jī)r(jià)泡沫被刺穿，引爆居民房地產(chǎn)杠桿。大家一起爆雷？
美國(guó)、香港、東南亞和日本的房地產(chǎn)泡沫，都有共通點(diǎn)：住房需求逆轉(zhuǎn)，市場(chǎng)熱錢無(wú)處可去，樓市的蓄水池功能越來(lái)越弱，資金不斷被往外擠壓，銀行等金融機(jī)構(gòu)推波助瀾，住房資產(chǎn)證券化興起，為趕上末班車的租房買房者大開(kāi)方便之門。
危機(jī)來(lái)臨，最先感受到的總是中產(chǎn)，最先受害的也是中產(chǎn)，最無(wú)能為力的，依舊是中產(chǎn)。
每次房?jī)r(jià)、房租上漲，首先被保護(hù)的，也是中產(chǎn)！
