不具備條件就交房 購房者起訴獲賠償
到了合同約定的交房時間，尚不具備交房條件，購房者起訴開發(fā)商要求承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商認(rèn)為購房者無意繼續(xù)履行合同，提出反訴，要求解除購房合同。
購房者起訴
沒有竣工驗收文件
要求賠償逾期交房違約金
2016年12月，張先生首付52萬余元，購買了位于小寨西路置地時代MOMOPARK一套140余平方米的房子，總價128萬余元。2017年7月13日，張先生與開發(fā)商西安地鐵置業(yè)有限公司（簡稱地鐵置業(yè)）簽訂了《商品房買賣合同（預(yù)售）》，合同約定交房日期為2017年6月30日。同年9月14日，張先生支付了剩余房款76萬。第二天，開發(fā)商將《交房通知書》郵寄給張先生，但是沒有工程竣工驗收文件，張先生認(rèn)為房屋沒有達到交房條件，開發(fā)商已違約，應(yīng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
隨后不久，張先生將開發(fā)商起訴至雁塔區(qū)法院，請求判令開發(fā)商支付逾期交房違約金（暫定截止2017年10月20日）1.4萬余元，并從2017年10月21日起向其支付逾期交房違約金每天128.67元直至達到交付條件并實際交房時止，并承擔(dān)達到交房條件并實際交房之前的物業(yè)費。
地鐵置業(yè)辯稱，其已按合同約定發(fā)出了交房通知，是張先生拒不收房，所以不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。即便逾期交房有開發(fā)商的原因，但張先生支付房款時間晚于合同約定的交房時間，故應(yīng)從開發(fā)商收到全款之日起開始計算，張先生所主張的違約金明顯高于損失，依法應(yīng)予減少。
開發(fā)商反訴
購房者拒收房
請求解除購房合同
開發(fā)商也提出反訴，請求判令雙方簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》解除。理由是，合同簽訂后，他們已按照約定發(fā)出《交房通知書》，但張先生至今未辦收房手續(xù)。既然張先生無意繼續(xù)履行合同，開發(fā)商也不愿將房屋出售給他，雙方均無繼續(xù)履行合同的意愿，那么開發(fā)商將解除《商品房買賣合同（預(yù)售）》，將涉案房屋另行出售，并為其辦理退購房款事宜。
張先生不同意解除合同，他認(rèn)為自己沒有合同約定的任何違約行為。按合同約定，他是在繼續(xù)履行合同的條件下，要求地鐵置業(yè)履行違約責(zé)任。此外，地鐵置業(yè)也無任何法定解除的條件，請求駁回反訴請求。
法院查明，涉案房屋尚未取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件。
一審判決
開發(fā)商支付違約金43748元
駁回反訴請求
法院審理認(rèn)為，雙方簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，且不具有法律規(guī)定的其他無效情形，系合法有效合同，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行各自義務(wù)。
因張先生于2017年9月14日支付了全部購房款，在合同約定的交房時間2017年6月30日之后，根據(jù)約定，開發(fā)商向張先生交付房屋的時間應(yīng)順延至其付清全部房價款之日。
涉案房屋至今尚未取得合同約定的建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件，尚不具備合同約定及法律規(guī)定的交房條件，開發(fā)商的行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定支付逾期交房違約金，從2017年9月15日至2018年8月20日共43748元。
關(guān)于地鐵置業(yè)所說的違約金約定較高，法院認(rèn)為，違約金除了彌補損失，還有一定的懲罰性，由于開發(fā)商的原因?qū)е律姘阜课葜两裆胁痪邆浣桓稐l件，其違約行為明顯，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的違約責(zé)任。根據(jù)合同雙方的履約情況及過錯程度，《商品房買賣合同（預(yù)售）》約定的逾期交房違約金并不存在過高的情形。
對于開發(fā)商的反訴，法院認(rèn)為開發(fā)商沒有提供證據(jù)證明張先生在履行合同過程中存在符合合同約定或法定解除條件的違約行為。
近日，法院一審判決，地鐵置業(yè)支付逾期交房違約金43748元，駁回了張先生其他訴訟請求，同時也駁回了地鐵置業(yè)的全部反訴請求。
