瘋狂的另一面！北京和燕郊同步跌入供應(yīng)深淵！
現(xiàn)在，北京和燕郊，全部跌入供應(yīng)深淵了。
本月22日，一個(gè)新聞，搞得人心惶惶。
近日，北京市政府常務(wù)會(huì)議審議通過《北京市2017年國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，今年全市計(jì)劃供地3900公頃，相比去年的計(jì)劃減少了200公頃。其中，住宅用地計(jì)劃供應(yīng)610公頃，同比減少近五成。
外界評(píng)估，2017年北京的住宅用地，大概能做成的8萬套商品房。這還是比較樂觀的，前提條件，是開發(fā)商不自持。如果按照百分之七十自持的話。流入市場(chǎng)的，也就是兩萬套新增供應(yīng)了。
所以，主城區(qū)的存量房市場(chǎng)，刺刀見紅，是必然的。2017年1月，70城數(shù)據(jù)，北京新房市場(chǎng)價(jià)格下跌，這里的原因，當(dāng)然是遠(yuǎn)郊區(qū)拉低均價(jià)。但是二手市場(chǎng)，依舊是不依不饒。
國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)介紹，1月份，本市二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.8%，與上月相比漲幅雖略有擴(kuò)大，但整體不足1%。在全國70個(gè)大中城市中，本市二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅位居第6位。
尤其本周，北京的存量房市場(chǎng)，再一次進(jìn)入量?jī)r(jià)齊升的漲勢(shì)通道。我們?cè)倩仡櫹乱辉?，北京究竟發(fā)生了什么變化。下圖是第一太平戴維斯做市場(chǎng)分析。
很明顯，一月份最重要的特征的，是供給與成交之間的關(guān)系。供應(yīng)了1813套，成交了4735套。供需關(guān)系，已經(jīng)極度緊張了。
再看看長(zhǎng)周期趨勢(shì)，也是第一太平戴維斯的報(bào)告。
關(guān)鍵數(shù)字都出來了，供求比0.4。各種供應(yīng)指標(biāo)，統(tǒng)統(tǒng)下降。近四年的長(zhǎng)周期數(shù)據(jù)里，供應(yīng)量在2014反超需求，大家有印象的話，2014是北京市深度調(diào)整的一年。但是，進(jìn)入到2015年下半年以來，供應(yīng)量和成交量的剪刀差，在不斷擴(kuò)大。也就是說，市場(chǎng)供求關(guān)系再不斷走向惡化。
可以清晰地遇見，本次北京市公布2017年土地供應(yīng)，又是進(jìn)一步惡化供求關(guān)系的一個(gè)明證。所以毫無疑問，價(jià)格指標(biāo)不斷持續(xù)走高。
最后，是短周期內(nèi)的供應(yīng)指標(biāo)與價(jià)值趨勢(shì)。
北京很夸張，燕郊更夸張，最近因?yàn)槁渥趩栴}，三河市國土資源局黨組書記、局長(zhǎng)劉福接受深一度記者采訪。談到了三河市的土地供應(yīng)問題，全文如下：
深一度：業(yè)內(nèi)人士通過公開的數(shù)據(jù)分析，三河市土地指標(biāo)有被挪用或者商品房指標(biāo)被透支的可能性？
劉 福：沒有！我告訴你，一畝都沒有！
深一度：那為什么2016年商品房指標(biāo)是0，前些年卻相對(duì)較多，不是透支的原因嗎？
劉 福：去年三河包括燕郊地區(qū)，住宅用地供應(yīng)量少，是符合國家宏觀調(diào)控的，因?yàn)檠嘟疾荒芾习l(fā)展房地產(chǎn)。去年我們供應(yīng)的都是工業(yè)用地和商服用地，因?yàn)槿釉诮?jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中，不能過度依靠房地產(chǎn)為支撐，要防止大城市病，你招來了很多的人，那你的道路，交通、就業(yè)、醫(yī)療、社會(huì)管理都要跟上，要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康的發(fā)展。
深一度：既然提到要平穩(wěn)增長(zhǎng)，2016年商品房土地出讓為0、2015年為10公頃，2014年為14公頃，2013年有160余公頃，為什么沒有平均一下，而是每年相差很多呢？
劉 福：這兩年中央提出來去庫存，進(jìn)行供給側(cè)改革，燕郊商品房也有一定的庫存。庫存就是這幾年已經(jīng)開發(fā)的小區(qū)，還剩一些房子正在賣，所以這兩年我們適當(dāng)?shù)臏p少了住宅土地供應(yīng)，同時(shí)我們?cè)龃罅斯I(yè)、商服用地的供應(yīng)。
過去呢，燕郊地區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)的規(guī)模確實(shí)有點(diǎn)大，實(shí)行供給側(cè)改革后，我們也適度關(guān)緊住宅用地的閥門。將來隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，人民生活需求的提高，我們會(huì)逐步推進(jìn)棚戶區(qū)改造、城中村改造等，適時(shí)推出一定量的住宅用地，增加相應(yīng)供給。
其實(shí)從三河角度來講，如果過度依賴房地產(chǎn)開發(fā)，對(duì)于三河還有燕郊來說暫時(shí)是財(cái)政收入增加了，但這有悖于中央的要求，有悖于京津冀協(xié)同發(fā)展，也背離了經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。如果過度依靠房地產(chǎn)開發(fā)換取的暫時(shí)經(jīng)濟(jì)繁榮，只能說是飲鴆止渴，我們必須有產(chǎn)業(yè)，有好的產(chǎn)業(yè)，用產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。
深一度：那2017年三河以及燕郊地區(qū)商品房開發(fā)指標(biāo)計(jì)劃是什么？
劉 福：這個(gè)指標(biāo)既有宏觀調(diào)控，還有根據(jù)需求的適度調(diào)整。比如燕郊有一部分村街需要城中村改造。這些土地都已經(jīng)征為國有，我們會(huì)適時(shí)推出城中村改造，用于住宅和商服用地和其他基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，具體用途完全按照城市規(guī)劃進(jìn)行，規(guī)劃是“法”，該怎么用都按照規(guī)劃來。
深一度：有一個(gè)大概的數(shù)字嗎？會(huì)像2016年一樣是0嗎？
劉 福：具體數(shù)字我一時(shí)沒辦法回答，但不可能是0，我們近期就會(huì)推出一部分住宅用地，大概60畝左右，快的話就是一兩個(gè)月之內(nèi)。
關(guān)鍵段落，我標(biāo)紅了。60畝，什么概念？按照現(xiàn)有容積率等測(cè)算，也就是一千來戶。未來有沒有大規(guī)模的土地供應(yīng)，不清楚，但是從現(xiàn)有角度來講，北京和燕郊，供應(yīng)情況，基本同步了，統(tǒng)統(tǒng)不夠塞牙縫。
很多事情，寫到這里，就只能打住了，也只有打住了。背后的大故事，是低端人口疏解，是去超級(jí)城市病。未來會(huì)怎么樣，誰也說不清。所以，我看到最近鏈家北京市場(chǎng)二手房連續(xù)成交量破600，很平靜。
老實(shí)說，這就是生存危機(jī)。
