標普：房企上半年平均毛利率增至33% 債務規(guī)模不斷攀升
9月6日，標普全球評級稱，盡管今年上半年中國開發(fā)商創(chuàng)紀錄的利潤水平在一定程度上緩解了其資產(chǎn)負債表壓力，但其債務規(guī)模仍在不斷攀升；業(yè)內(nèi)眾多企業(yè)的杠桿比率也在持續(xù)走高。這說明中國受評開發(fā)商并沒有在監(jiān)管及融資環(huán)境收緊之時放慢腳步，反而在激進地謀求更大的市場份額。
標普認為，隨著開發(fā)商加快舉債購地步伐，其總債務規(guī)模將在未來12個月內(nèi)繼續(xù)擴大。盡管現(xiàn)金利潤水平強勁，約40%-50%的受評開發(fā)商的債務對息稅及折舊攤銷前利潤（EBITDA）比率較2017年末有所上漲。
融資狀況更好的房企將融資環(huán)境收緊視作獲取市場份額的有利時機。但與此同時，一些財務杠桿和流動性水平不斷惡化的較弱房企也在持續(xù)擴張。
而隨著房地產(chǎn)緊縮措施出臺及非標影子銀行融資（眾多房企常用的融資方式）遭遇監(jiān)管打擊，土地價格也出現(xiàn)了一定程度的降溫。土地拍賣高溢價現(xiàn)象不再。
此外，開發(fā)商依舊可通過部分傳統(tǒng)融資渠道（包括項目貸款和部分信托融資）獲得資金以支持不斷上漲的建設開支，只是融資成本有所上升。眾多受評開發(fā)商積累了大量現(xiàn)金余額及合約銷售額，為應對不利環(huán)境及支持公司資本開支提供了空間。
2018年上半年，受評開發(fā)商的平均毛利潤率從2017年的約30%升至33%。近50%受評企業(yè)的毛利潤率增幅超過200個基點，只有15%出現(xiàn)下滑。然而，由于一二線城市的房價限制舉措，房企利潤率上漲局面恐難以在未來12個月之后延續(xù)。
觀點地產(chǎn)新媒體了解，盡管市場環(huán)境嚴峻，大部分開發(fā)商的流動性狀況在上半年依舊保持穩(wěn)定，其現(xiàn)金對短期債務的平均覆蓋比率依舊保持在1.2倍附近。標普表示，一些實力較弱的開發(fā)商所面臨的流動性風險將大幅上升。這類開發(fā)商往往嚴重依賴短期信托貸款和資產(chǎn)管理計劃等非標融資渠道，從而面臨著巨大的再融資風險。
也有一些開發(fā)商利用自身強勁的現(xiàn)金銷售收入償還了債務而沒有尋求繼續(xù)擴張，從而降低了企業(yè)債務杠桿。約15%-20%的受評開發(fā)商在上半年成功地改善了自身的債務對EBITDA比率，使其將至低于2017年末水平。
另一方面，隨著境內(nèi)外債券到期，企業(yè)的再融資需求將繼續(xù)攀升。2018年下半年，“實際到期”（包括行使回售權）的境內(nèi)債券規(guī)模將達到1,500億元人民幣（約合220億美元），2019年全年將達到2,500億元人民幣（約合370億美元）。同時，今年下半年將有60億美元（約合408億元人民幣）的境外債券實際到期，2019年全年還將有110億美元（約合750億元人民幣）境外債券到期。因此，企業(yè)流動性狀況能否改善將取決于市場環(huán)境及開發(fā)商是否進行積極的財務管理。
人民幣走弱是持有美元債務的開發(fā)商面臨的另一不利因素。但是我們預計，匯率影響仍將維持在可控水平，因為人民幣對美元匯率尚未降至低于2016年12月時的近期最低水平。另外我們認為，開發(fā)商已總體降低了境外債務在其資本結構中的比例，從而降低了匯率風險對其償還境外債務能力的影響。
