北京空置房約70萬套、上?？罩?00萬套、深圳空置230萬套：房地產(chǎn)稅背后究竟下了多大一盤棋？
北上深有多少空置房？
房地產(chǎn)稅推出會對空置房源帶來何種影響?
房地產(chǎn)稅會推動租金上漲嗎？
房地產(chǎn)稅到來，會對房產(chǎn)投資有何影響？
01
北上深有多少空置房？
前幾天，寫了一篇文章，可能是內容有點敏感，被刪除了。
那今天這篇文章，就不涉及房地產(chǎn)稅具體的實施措施和細節(jié)。
我們來探討下，房地產(chǎn)稅對空置房產(chǎn)生的影響。
每年，北上深的空置房話題都要被媒體拉上來討論一番。
前些天，胡景暉爆料，北京五環(huán)、六環(huán)以內大概有90萬套空置房，再次引發(fā)大眾對全國到底有多少空置房的討論。
大家如此關注，是因為中國的空置房數(shù)量本來就是個謎，目前并沒有權威的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，而且民間各方觀點也經(jīng)常打架。但有一件事是可以肯定的：中國的空置房率偏高。
北上深到底有多少空置房？貓叔給大家提供一個數(shù)據(jù)參考。
通過寬帶互聯(lián)網(wǎng)家庭用戶數(shù)（不考慮一戶接多個寬帶的情況以及家庭沒有接入寬帶的情況）測算，申萬宏源研究所給出以下數(shù)據(jù)：
北京的住宅存量571萬套，通過家庭寬帶用戶數(shù)算出的空置房屋72萬套，空置率12.5%，
上海的住宅存量820萬套，空置房屋100萬套，空置率10%，
深圳的住宅存量865萬套，空置房屋232萬套，主要為小產(chǎn)權房，無法交易。
按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區(qū)；空置率在10%---20%之間為空置危險區(qū)；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。
我們可以看到，北京、上海的商品房空置率達到空置危險區(qū)的邊緣，而深圳，因為小產(chǎn)權房的特殊性，商品房比較稀缺，小產(chǎn)權房供給溢出較為明顯。
三個城市都存在大量的空置房。如果房地產(chǎn)稅征收，而且征收的主要對象是房產(chǎn)稅二套房及以上房主，那么有多套房的房主，為了減輕稅收壓力，會把空置的房源出租。
02
房租上漲的必然性
看到這里，會有人問，這不是房主把房產(chǎn)稅成本轉嫁到租客身上了嗎？肯定會推動房租上漲呀。
其實這個問題本末倒置了。即使不出房地產(chǎn)稅，房租也是要上漲的。
以北京為例，我們分析下未來的租金趨勢。
北京市三次產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值（單位：億元）
北京市三次產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)（單位：萬人）
由于篇幅關系，我只列出09年-14年的數(shù)據(jù)，但大家依然可以得出結論：21世紀以來，北京第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值逐步提升，而第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值放緩。與此同時，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)逐年增加，第一、二產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)逐漸減少。
不難看出，北京最缺少的是高端產(chǎn)業(yè)人才和以第三產(chǎn)業(yè)（服務業(yè)為主)的勞動型人才。而目前北京市流動人口，需求的人才和目前人口結構出現(xiàn)了不匹配。
《社會建設藍皮書：2017年北京社會建設分析報告》中明確提出，北京市流動人口以初中學歷為主，而且但是占大頭的第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)質量不高，大多集中在非高端的服務行業(yè)。
盡管北京產(chǎn)業(yè)結構不斷優(yōu)化，勞動密集型等重工業(yè)不斷外遷，但一二產(chǎn)業(yè)就業(yè)人群不愿意外遷啊。于此同時，盡管高端制造業(yè)、高端服務行業(yè)崛起，并沒有流入更多高技能人群。
近兩年，北京提出人口結構優(yōu)化。其目的就是讓舊產(chǎn)業(yè)低附加值人口流出，保證新產(chǎn)業(yè)高收入人口流入。一旦通過政策持續(xù)引進這個龐大的高收入群體，那么租金也會相應提升。
更具體的佐證是，紐約在1970-1980年也經(jīng)歷過類似階段。
70年代紐約受到地價上漲、環(huán)境污染等大城市病的影響，制造業(yè)大規(guī)模外遷，而勞動力也隨著流出。1980年開始，伴隨產(chǎn)業(yè)升級和調整，紐約產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口開始回流，同時帶來的是產(chǎn)業(yè)增加值和租金的上漲，至今名義租金上漲了450%，名義房價上漲了547%，而且租金漲幅超過房價漲幅是常態(tài)。
所以，租金取決于供需關系。人口凈流入的城市，如果供應端的房源不足，那么供不應求的情況下勢必會帶來房租上漲，和房地產(chǎn)稅關系不大。
03
房地產(chǎn)稅對租房市場的調節(jié)作用
房地產(chǎn)稅不僅不會帶動房租上漲，如果舉措得當，會促使更多空置房出租，將更多房源投放市場。
以北京、上海、深圳的租房市場具體分析：
根據(jù)鏈家數(shù)據(jù)，北京2017年的租賃人口731萬，按照北京房屋租賃管理規(guī)定，一間房最多允許居住兩人。按照這個標準也就是說目前北京的租賃市場需要366萬間房，目前市場只提供了300萬間，缺少66萬間。而北京72萬套空置房，可以非常有效的填補這個缺口。
再進一步分析。目前北京房源二居室達到72.3%，而對租戶的意向調查中，60%的租戶更關注一居室。未來一居室依然是租房市場供不應求的狀態(tài)。如果投資者想要出租房源換取收益，那么一居室是最好的選擇。
再看上海，上海也規(guī)定了一間房不得超過兩個人居住。按966萬租住人口來看的話，一共需要483萬間，而目前大約是380萬間出租房，缺口達103萬間。而上海的空置房屋是100萬套。空置房同樣能起到較大的房源補充作用。
在租房成交占比中，一居室和二居室平分秋色?？紤]到空置房源大多是商品住宅，而同樣地段魔都的老公房價格比商住房要便宜三分之一，那么按照評估價格，老公房房地產(chǎn)稅比商品房要低，尤其是一居室的老公房，抗壓能力比商品房要大的多。
根據(jù)《深圳市人口與社會事業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》計算，目前共1395萬人在深圳租住。按2人一間，2間一套計算，共需出租房屋349萬套。而目前，深圳的租賃房屋數(shù)為783萬間（套），假設783萬均為間數(shù)，按套均2間計算，市場上提供的租賃房源也達到325萬套。
所以算上空置的232萬套，深圳市場明顯供給大于需求。深圳的問題是租房市場供給太多。按照深圳規(guī)土委的規(guī)定，“十三五”期間，要通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業(yè)。那么未來深圳的整體租房供應量會縮減，達到供需相對平衡的狀態(tài)。整體來看，房地產(chǎn)稅對深圳的影響最小。因為深圳本身具備較強的市場調節(jié)能力。
以上，再次重申一下我的觀點，房地產(chǎn)稅出臺不是為了降低房價，或者抬高房租，目的是調節(jié)市場供求結構，改善中低收入者租房、住房機會。
04
房地產(chǎn)稅之后，投資理念的改變
最后簡單跟大家分享一下房產(chǎn)的投資理念。
對投資群體而言，用租金來選擇投資標的，就是一個笑話。2008年以后，中國一線城市，租金和房價出現(xiàn)了嚴重的背離。
上圖是北上廣深四個一線城市二手住宅價格指數(shù)和二手住宅租金指數(shù)的統(tǒng)計表——
北京租金回報率從2008年的3.25%跌到現(xiàn)在的1.45%，
上海租金回報率從2008年的2.85%下降到現(xiàn)在的1.55%，
深圳租金回報率從2008年的3.40%跌到現(xiàn)在的1.51%，
廣州租金回報率從2008年的4.24%下降到現(xiàn)在的1.70%……
發(fā)現(xiàn)了沒？一切始于2008年，房價上漲的速度遠遠超過租金。也就是2008年以后，房產(chǎn)投機分子越來越多。激進的年輕投資者，更喜歡講杠桿，刷信用卡，博取短期不確定性的房價漲幅。
但最早的一批投資老炮，確實是用租金回報率衡量未來收益的。
北京樓市有這樣一位牛人，曾經(jīng)在2004年，北京三環(huán)買下100套富力城住宅。他是怎么算的呢？富力城當年一套房子6000塊錢每平米，60平米總價36萬元，每月租金4200元，出租回報率是14%，而當時的銀行利率是6%。
這位牛人，就是被稱為房產(chǎn)投資第一人的張羽沖，他說，“我沒有想把房子賣到最高點。因為我們看到的是最初最前面那一段投資機會?！?
未來5-10年，我相信投資理念會越來越回歸于價值判斷。租金會是房產(chǎn)投資者越來越看重的一個因素。
像優(yōu)質地段評估價格偏低的經(jīng)適房、老公房，甚至租售比超過7%的商住房、小產(chǎn)權，租售比超過4%的住宅，會因為出色的租金回報率，受到越來越多人的親睞。
賺取穩(wěn)定的收益，而不博最后一個銅板，可能會成為更多人的選擇。
