網(wǎng)紅城市的樓市都涼涼了，都等著跌吧！
最近，幾個(gè)網(wǎng)紅城市的樓市都已經(jīng)涼涼了，比如西安，合肥，杭州。還有幾個(gè)漲的晚城市也停止上漲了，比如昆明，貴州，重慶。
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西安
先說西安，因?yàn)槲視簳r(shí)還沒有去西安調(diào)研，只是粉絲們和一些業(yè)內(nèi)朋友提供給我的信息，當(dāng)?shù)囟址渴袌鲆呀?jīng)開始轉(zhuǎn)向了，新房因?yàn)橄迌r(jià)，如果是跟二手房價(jià)差比較大的賣的還可以，價(jià)差不大的去化率也不高了。
二手房成交價(jià)開始下降，據(jù)華商報(bào)記者采訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，西安樓市二手房降價(jià)情況已不屬個(gè)案。不只是主城區(qū)，像曲江這樣的區(qū)域，部分二手房報(bào)價(jià)也有松動(dòng)。該區(qū)一中介機(jī)構(gòu)的工作人員告訴華商報(bào)記者，曲江二期一些房齡在5年左右的二手房，自5月份以來掛牌價(jià)下降數(shù)萬元不等；南湖周邊甚至有降了30萬的，當(dāng)然這種房子是大平層，原本總價(jià)就很高。
二手房成交量在下滑，據(jù)房天下二手房匯總的市場數(shù)據(jù)顯示，西安二手房成交量在3、4、5月都超過了7000套，直到6月份開始銳減至4917套，7月份更降至4744套。西安一房產(chǎn)評估公司負(fù)責(zé)人介紹說，最近幾個(gè)月二手房成交量減少，一部分房源存在有價(jià)無市的狀態(tài)。
新房去化率下降，據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)監(jiān)測，在剛剛過去的兩周時(shí)間里，西安有10個(gè)項(xiàng)目開盤，但實(shí)現(xiàn)100%去化僅有3個(gè)，剩下的項(xiàng)目去化情況都不理想。部分樓盤去化率不足50%。去化率最低的項(xiàng)目推出54套可售房源，只賣出去10套，去化率僅有18%。并且，從公開信息看，未來一段時(shí)間，西安新房供應(yīng)量還會(huì)呈現(xiàn)增加趨勢。
所以西安的行情基本上可以確定是見頂向下了。只適合賣不適合買。剛需們可以先觀望下，不要急著下手了，因?yàn)橐坏┺D(zhuǎn)向，后面砍價(jià)的空間會(huì)更大一點(diǎn)，因?yàn)樾路肯迌r(jià)不放開，新房和二手房倒掛的情況，最后的結(jié)果就是，二手房降價(jià)，價(jià)格向新房靠攏。投資的就更不用說了，現(xiàn)在入手等于買套。
成都在5月份調(diào)控升級后，已經(jīng)提前說明了這種走向。二手房轉(zhuǎn)向后，目前已經(jīng)跌了10%-20%左右。
2
合肥
合肥，我是今年3月1日去調(diào)研的，當(dāng)時(shí)剛好過完年，合肥樓市調(diào)整了一年，處于低迷中，新盤去化緩慢，新房因?yàn)橄迌r(jià)，開發(fā)商拿地成本又高，很多都是貼著成本在賣。
二手房除了政務(wù)區(qū)比較堅(jiān)挺，大多都跌了10-15%，濱湖新區(qū)二手房是合肥降得最多的，因?yàn)橥鈦硗顿Y者最多，炒作水分大，影響最大，大概都降了兩成左右。
我以為市場會(huì)繼續(xù)陰跌下去，但后來市場很快就反彈了，粉絲告訴我說新房又好賣了，開發(fā)商要求首付比例還比較高，二手房還是比較穩(wěn)定。我想我對合肥市場是判斷失誤了？沒看準(zhǔn)。
2018年1-6月，合肥共計(jì)成交住宅套數(shù)為30654套，而2017年上半年共計(jì)成交17546套，成交數(shù)量增長了13108套，增幅達(dá)到74.7%。
我也在尋找原因，后來蕪湖的幾個(gè)粉絲告訴我說，他們那的房價(jià)都一萬多了，有了對比后，我好像明白點(diǎn)合肥房價(jià)為什么那么堅(jiān)挺了，地級市的房價(jià)都一萬多，一個(gè)省會(huì)城市教育醫(yī)療資源都要好太多，一萬多貴嗎？相比之下，當(dāng)然不算貴了，其實(shí)本質(zhì)上也不是合肥不貴，而是蕪湖太貴了，但購房者會(huì)去做對比，他們會(huì)趁高把蕪湖的房子賣掉，拿著錢去合肥買，合肥限購只要一年社保，這個(gè)很好解決。
但最近合肥消化了一段時(shí)間后，7月份開始，市場有明顯降溫，這真是猝不及防，變的太快了?？赡苁切枨笥窒炅税伞?
我現(xiàn)在也還是覺得，合肥一萬多的房價(jià)，不算貴，省會(huì)城市一萬多的房價(jià)都不算高，因?yàn)槿木€城市大漲一輪之后，會(huì)凸顯出二線城市的房價(jià)價(jià)值。很多人會(huì)把三四線的房子賣掉去二線買，這對二線的房價(jià)是個(gè)支撐。
未來怎么走，我覺得像合肥這種之前已經(jīng)跌了10-20%的城市，估計(jì)還是震蕩為主吧，市場反反復(fù)復(fù)也難免，之前全國的龍頭深圳也是這種走勢，市場好一段時(shí)間，需求消耗完了，又低迷了，因?yàn)檎{(diào)控不放開，想要持續(xù)反彈向上是不可能的。
3
重慶
我是今年4月底去重慶做的調(diào)研，當(dāng)時(shí)，重慶好的片區(qū)此輪行情基本都已翻倍，其他區(qū)域如大渡口、南岸區(qū)、巴南區(qū)漲幅相對較低，大概在40%-50%左右。新房很難買到，很大部分需要找關(guān)系，茶水費(fèi)。
我當(dāng)時(shí)的判斷是，重慶二手房迎來了加速?zèng)_高的階段，此輪上漲行情沒有結(jié)束，剛需和改善型需求可以買，上漲空間，只要不是老破舊，基本上翻倍都沒問題。
今天在重慶粉絲們跟大家討論了很久，都說從2016年10月份開始算起，重慶房價(jià)都已經(jīng)翻倍了，有的漲了兩三倍，今年4月份我調(diào)研之后房價(jià)至少漲了30%以上，有的漲了50%。成都5月調(diào)控升級后，重慶加速上漲了2個(gè)月后就疲態(tài)盡顯，新房蓄客不足，二手房不好賣。
目前重慶只是限貸，本地人首套首付三成，二套四成，三套全款，三無人員不能貸款，聽銀行的人說9月底要限購了。重慶調(diào)控不算嚴(yán)格的，市場都開始掉頭向下，說明房價(jià)漲到一定程度，市場就會(huì)自行調(diào)整了。
這也驗(yàn)證了我的判斷，房價(jià)到了翻倍的地步后，基本上就漲到頭了，翻倍理論在任何一個(gè)城市，至今都沒有失效過。
重慶樓市，投資客可以拋售了，購房者，投資客不要進(jìn)場了，剛需也不要急，除非是新房，與二手房倒掛2成以上的新房再考慮，二手房后面必定降價(jià)，幅度應(yīng)該會(huì)比成都高一點(diǎn)，因?yàn)橹貞c的吸引力和購買力顯然不如成都。
4
遲早都要跌
杭州的我8月22日才寫過，二手房已經(jīng)高位掉頭轉(zhuǎn)向了。
昆明我關(guān)注較少，但跟當(dāng)?shù)胤劢z和業(yè)內(nèi)專家溝通之后，7月1日限購升級后，市場需求立刻減少，房企擔(dān)心房子不好賣了，所以申請預(yù)售證也少了，新房供給量和成交量都大幅下滑。
下圖是昆明7月份的新房數(shù)據(jù)
限購后，二手房當(dāng)然也不好賣了。
反正幾個(gè)網(wǎng)紅城市都涼涼了，說明沒有誰可以例外，漲完了自然就得調(diào)整了，先漲先跌，后漲后跌，不是不跌，只是時(shí)候未到。
昨天我在櫻桃小財(cái)女上補(bǔ)充發(fā)了哈爾濱樓市調(diào)研文章，感興趣的可以再看下，我始終覺得，已經(jīng)大漲和翻倍的片區(qū)，不要追漲，還沒有漲多少的片區(qū)，比如30%，剛需可以買，切記，是剛需，就是你需要自己買來住，不管漲跌，你都需要買房子，所以城市基本面跟你關(guān)系不大，但我懷著好意，希望能夠在最合適的時(shí)機(jī)盡量給我的粉絲提供建議，讓你低價(jià)買入，避免高價(jià)，比如80%，你感到恐慌，再去頭腦發(fā)熱追高。
