重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)十年 優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)壯大和蛻變
時(shí)間：2018/9/20
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2018年9月14日，第一太平戴維斯發(fā)布《重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)十年回顧與展望》專題報(bào)告，回顧重慶十年變遷發(fā)展和展望未來(lái)趨勢(shì)變化。
商業(yè)地產(chǎn) (2)
城市發(fā)展突飛猛進(jìn)
重慶十年內(nèi)常住人口規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)突破三千萬(wàn)，主城區(qū)常住人口增長(zhǎng)近200萬(wàn)。同期，人口回流趨勢(shì)明顯，且外來(lái)人口規(guī)模十年翻倍，人口向主城區(qū)和大都市圈轉(zhuǎn)移集聚，城市集聚效應(yīng)凸顯。
在經(jīng)濟(jì)方面，重慶GDP十年增長(zhǎng)超三倍，大都市圈極化效應(yīng)顯著，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)二三切換，三產(chǎn)在各層級(jí)超越二產(chǎn)規(guī)模，為轉(zhuǎn)型發(fā)展注入新動(dòng)能。在交通基礎(chǔ)設(shè)施方面，全市重大交通基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展，主城區(qū)交通基礎(chǔ)設(shè)施加速建設(shè)，支撐城市擴(kuò)張和內(nèi)暢外聯(lián)，提升城市對(duì)外開(kāi)放度。
零售物業(yè)市場(chǎng)百花齊放
十年間，重慶零售物業(yè)存量從100萬(wàn)平方米迅速增長(zhǎng)到近600萬(wàn)平方米，全國(guó)排名第六，并在2009年出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，購(gòu)物中心超越百貨成為市場(chǎng)主角。但是，連年供應(yīng)高峰加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，逐步推高市場(chǎng)空置率，導(dǎo)致租金逐漸出現(xiàn)滯漲，區(qū)域分化愈發(fā)突出。
隨著城市拓展和人口外遷，零售項(xiàng)目亦從城市核心向外拓展，帶動(dòng)新牌坊等新興區(qū)域的零售市場(chǎng)崛起；且由于重慶地形影響，新光天地、國(guó)金中心、萬(wàn)象城等不少高端零售物業(yè)也于非核心商圈形成重慶特殊的零售市場(chǎng)競(jìng)合格局。品牌方面，城市消費(fèi)力增長(zhǎng)和輻射圈層擴(kuò)大，使得重慶持續(xù)獲得國(guó)際知名品牌青睞，品牌滲透率十年間大幅提高，拉近了與全國(guó)零售高線城市的距離。
十年間，重慶優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓存量從38萬(wàn)平方米迅速增長(zhǎng)11倍至440萬(wàn)平方米，其中甲級(jí)寫(xiě)字樓存量已達(dá)到240余萬(wàn)平方米，全國(guó)排名第六。急速增長(zhǎng)的規(guī)模也階段性造成市場(chǎng)供需承壓，而空置率逐步走高且近年一直保持高位，又導(dǎo)致租金十年間先揚(yáng)后抑——2015年初進(jìn)入租金下跌拐點(diǎn)，當(dāng)前需求相對(duì)回暖趨勢(shì)促使租金降幅放緩。
商業(yè)地產(chǎn) (2)
城市發(fā)展突飛猛進(jìn)
重慶十年內(nèi)常住人口規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)突破三千萬(wàn)，主城區(qū)常住人口增長(zhǎng)近200萬(wàn)。同期，人口回流趨勢(shì)明顯，且外來(lái)人口規(guī)模十年翻倍，人口向主城區(qū)和大都市圈轉(zhuǎn)移集聚，城市集聚效應(yīng)凸顯。
在經(jīng)濟(jì)方面，重慶GDP十年增長(zhǎng)超三倍，大都市圈極化效應(yīng)顯著，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)二三切換，三產(chǎn)在各層級(jí)超越二產(chǎn)規(guī)模，為轉(zhuǎn)型發(fā)展注入新動(dòng)能。在交通基礎(chǔ)設(shè)施方面，全市重大交通基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展，主城區(qū)交通基礎(chǔ)設(shè)施加速建設(shè)，支撐城市擴(kuò)張和內(nèi)暢外聯(lián)，提升城市對(duì)外開(kāi)放度。
零售物業(yè)市場(chǎng)百花齊放
十年間，重慶零售物業(yè)存量從100萬(wàn)平方米迅速增長(zhǎng)到近600萬(wàn)平方米，全國(guó)排名第六，并在2009年出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，購(gòu)物中心超越百貨成為市場(chǎng)主角。但是，連年供應(yīng)高峰加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，逐步推高市場(chǎng)空置率，導(dǎo)致租金逐漸出現(xiàn)滯漲，區(qū)域分化愈發(fā)突出。
隨著城市拓展和人口外遷，零售項(xiàng)目亦從城市核心向外拓展，帶動(dòng)新牌坊等新興區(qū)域的零售市場(chǎng)崛起；且由于重慶地形影響，新光天地、國(guó)金中心、萬(wàn)象城等不少高端零售物業(yè)也于非核心商圈形成重慶特殊的零售市場(chǎng)競(jìng)合格局。品牌方面，城市消費(fèi)力增長(zhǎng)和輻射圈層擴(kuò)大，使得重慶持續(xù)獲得國(guó)際知名品牌青睞，品牌滲透率十年間大幅提高，拉近了與全國(guó)零售高線城市的距離。
十年間，重慶優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓存量從38萬(wàn)平方米迅速增長(zhǎng)11倍至440萬(wàn)平方米，其中甲級(jí)寫(xiě)字樓存量已達(dá)到240余萬(wàn)平方米，全國(guó)排名第六。急速增長(zhǎng)的規(guī)模也階段性造成市場(chǎng)供需承壓，而空置率逐步走高且近年一直保持高位，又導(dǎo)致租金十年間先揚(yáng)后抑——2015年初進(jìn)入租金下跌拐點(diǎn)，當(dāng)前需求相對(duì)回暖趨勢(shì)促使租金降幅放緩。
此外，寫(xiě)字樓存量規(guī)模增長(zhǎng)推動(dòng)商務(wù)區(qū)發(fā)展從一到多，地形和產(chǎn)業(yè)升級(jí)促成多組團(tuán)發(fā)展格局凸顯。甲級(jí)寫(xiě)字樓硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)日益提高，單一業(yè)權(quán)樓宇逐步主導(dǎo)市場(chǎng)，較好品質(zhì)樓宇愈發(fā)受到市場(chǎng)青睞，在下行市場(chǎng)的租金抗跌性明顯較強(qiáng)。
