305億港元推地與加息 房價(jià)28月首跌后的香港樓市未來
在香港這個(gè)人口密度排名世界第三的地方，居住一直是政府與民眾最關(guān)切的問題，與之息息相關(guān)的土地與樓價(jià)自然也是“城中熱話”，更何況此次港府一口氣宣布推出4幅住宅用地，可興建單位達(dá)約2630個(gè)，比今年前兩個(gè)季度總和還多。
但雙喜臨門的事情并不常有，在宣布這個(gè)消息的同一天，香港金融管理局9月27日早間宣布，基本利率根據(jù)預(yù)設(shè)公式上調(diào)25基點(diǎn)至2.50%，即時(shí)生效。上調(diào)基本利率的舉措是因應(yīng)美國于9月26日（美國時(shí)間）調(diào)高聯(lián)邦基金利率的目標(biāo)區(qū)間25基點(diǎn)而作出。
消息一出，地產(chǎn)股當(dāng)日午后跌幅擴(kuò)大，各機(jī)構(gòu)對樓價(jià)預(yù)測亦不樂觀，認(rèn)為香港樓市將出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，并預(yù)計(jì)香港樓價(jià)在未來12個(gè)月會(huì)跌5-10%，甚至預(yù)言香港房價(jià)將大幅下跌。
而香港差餉物業(yè)估價(jià)署9月28日披露的臨時(shí)數(shù)字似乎更加劇了大家的擔(dān)憂，數(shù)字顯示，8月全港私人住宅樓價(jià)指數(shù)按月小幅回落0.076%，此前持續(xù)了28個(gè)月的最長樓價(jià)“陽線”也因此中斷。
賣地計(jì)劃與估值305億港元
居住在“擁擠”的香港，每次賣地?zé)o疑都是大家喜聞樂見的“大喜事”。
9月27日，香港特別行政區(qū)政府發(fā)展局局長黃偉綸就“2018年10月至12月賣地計(jì)劃”會(huì)見傳媒，其在開場發(fā)言上宣布，第三季度，政府會(huì)以招標(biāo)方式出售四幅住宅用地，其中，大嶼山及大埔各有一幅，另外兩幅位于啟德。
“四幅用地合共可興建約2630個(gè)單位，連同來自私人發(fā)展及重建項(xiàng)目的土地供應(yīng)，第三季度私人房屋土地供應(yīng)相信可提供約3360個(gè)單位。”他介紹。
值得一提的是，2630個(gè)單位比港府今年前兩個(gè)季度賣地可建單位的總和還多。黃偉綸向大家匯報(bào)本財(cái)政年度首兩個(gè)季度私人房屋土地供應(yīng)的情況指，政府賣地方面，至九月底，透過招標(biāo)共出售六幅私人住宅用地，可提供約2350個(gè)單位。
若加上港鐵公司所標(biāo)售地塊與重建等項(xiàng)目，前兩季度供應(yīng)也是不少。數(shù)據(jù)顯示，首兩個(gè)季度，港鐵公司招標(biāo)出售三個(gè)分別位于油塘、黃竹坑站及何文田站的物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，可提供約2700個(gè)單位。
此外，市區(qū)重建局（市建局）則分別在第一季度及第二季度招標(biāo)發(fā)展位于深水埗的通州街/桂林街項(xiàng)目，及青山道/元州街項(xiàng)目，兩個(gè)項(xiàng)目合共可提供約470個(gè)單位。計(jì)及來自私人發(fā)展及重建項(xiàng)目的約960個(gè)單位，本年度首兩個(gè)季度的私人房屋土地供應(yīng)共可提供約6500個(gè)單位。
黃偉綸介紹，連同第三季度的供應(yīng)，2018/19年度首三個(gè)季度預(yù)計(jì)合共可提供約9840個(gè)單位
另一方面，三季度一口氣推出四幅住宅用地，除了供應(yīng)量較大之外，其價(jià)值也是不容小覷。中原測量師行張競達(dá)表示，此次供應(yīng)多屬優(yōu)質(zhì)豪宅地塊，4幅住宅地估值達(dá)約305億港元。
他認(rèn)為，其中最矚目地塊是位于啟德跑道上的九龍啟德第4C區(qū)3號地塊，該地塊面積約11.79萬平方呎，可享全海景，預(yù)計(jì)每呎樓面地價(jià)約2萬港元，地塊總值高達(dá)130億港元。另一幅啟德住宅地同樣位于跑道上，向市區(qū)方向，他預(yù)計(jì)該地塊每呎樓面地價(jià)約1.8萬港元，總值約96.4億港元。
此外，本次推出的另兩幅住宅地位于新界區(qū)，張競達(dá)估計(jì)，大埔地將來會(huì)發(fā)展成中低密度豪宅，受本年樓價(jià)有一定升幅等因素影響，預(yù)計(jì)樓面呎價(jià)8000港元，總值76億港元。大嶼山長沙地塊，指定作低密度發(fā)展，地皮規(guī)模不大，預(yù)計(jì)每呎樓面地價(jià)約2萬港元，地價(jià)約2.3億港元。
黃偉綸還補(bǔ)充：“政府會(huì)視乎其他土地供應(yīng)來源及市場情況，持續(xù)推售合適的私人住宅用地，我們會(huì)繼續(xù)竭力維持穩(wěn)定而平穩(wěn)的私營房屋土地供應(yīng)?！?
加息與樓價(jià)28月首跌
雙喜臨門的事情并不常有，賣地計(jì)劃的公布，或許也可以解讀為對加息利差的對沖。
就在宣布賣地這個(gè)大好消息的同一天，香港金融管理局9月27日早間宣布，基本利率根據(jù)預(yù)設(shè)公式上調(diào)25基點(diǎn)至2.50%，即時(shí)生效。上調(diào)基本利率的舉措是因應(yīng)美國于9月26日（美國時(shí)間）調(diào)高聯(lián)邦基金利率的目標(biāo)區(qū)間25基點(diǎn)而作出。
隨后，香港四大銀行紛紛宣布上調(diào)港元最優(yōu)惠貸款利率（Prime Rate，簡稱P息），其中，匯豐、恒生、中銀香港由5%上調(diào)至5.125%，渣打銀行由5.25%上調(diào)至5.375%，幅度同為12.5個(gè)基點(diǎn)。
與此同時(shí)，其余多家銀行也陸續(xù)宣布加息。據(jù)了解，這是2006年4月以來香港本地龍頭銀行首次上調(diào)最優(yōu)惠貸款利率，距今已有12年。
對此，香港財(cái)政司司長陳茂波9月27日在公開活動(dòng)上表示，未來加息勢頭和步伐不可忽視，預(yù)料香港逾十年超低息環(huán)境將會(huì)過去，相信香港銀行未來加息機(jī)會(huì)高，供樓負(fù)擔(dān)會(huì)隨之上升。
野村香港地產(chǎn)研究部主管郭美珊表示，銀行貸款增長與樓市關(guān)系很大，加息會(huì)對新的樓房按揭構(gòu)成影響。其預(yù)計(jì)美國每加息2次，本港就會(huì)加P息1次。
一在港中資大行人士就直言，香港主要銀行上調(diào)P息，將增加市場的借貸成本，也包括居民的房貸成本。在港銀行按揭房貸利率的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)主要有兩類模式，一是在Hibor基礎(chǔ)上實(shí)行一定水平的溢價(jià)，另一種則是以P息為基準(zhǔn)定價(jià)，但無論哪種模式，香港居民也明顯感到月供壓力加大。
事實(shí)上，除了摩根大通這個(gè)“少數(shù)派”估計(jì)香港樓價(jià)將升4%至5%之外，各大研究機(jī)構(gòu)均不約而同指出，香港銀行加息后，首當(dāng)其沖的將是本港樓市。
其中，摩根士丹利及花旗均認(rèn)為，下半年香港樓價(jià)會(huì)跌5%至7%。
標(biāo)普亦表示，香港政府于6月推出空置稅新措施后，在供應(yīng)增加及購買氣氛轉(zhuǎn)差下，再加上香港息口上升，以及貿(mào)易戰(zhàn)帶來經(jīng)濟(jì)不明朗，相信會(huì)進(jìn)一步影響樓價(jià)?！跋愀哿鲃?dòng)性過剩況將結(jié)束，令香港樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，由今年第三季高峰計(jì)，未來12個(gè)月本港樓價(jià)會(huì)跌5%至10%?！?
投資銀行里昂證券更是早在8月底的研報(bào)中就指出，經(jīng)歷了多年上漲后，隨著市場人氣急劇下降，香港樓價(jià)將大幅下跌。
該行預(yù)測，香港的房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷十五年來最差的宏觀環(huán)境，利率上升、經(jīng)濟(jì)放緩和人民幣貶值正沖擊著香港樓市。隨著居民對房價(jià)的負(fù)擔(dān)能力下降以及可能惡化的市場情緒，預(yù)計(jì)未來一年房價(jià)會(huì)出現(xiàn)15%的回調(diào)。
在全港人民仍在樓價(jià)將下跌的預(yù)言中“不能自拔”之時(shí)，香港差餉物業(yè)估價(jià)署9月28日披露的臨時(shí)數(shù)字似乎更加劇了大家的擔(dān)憂。數(shù)字顯示，8月全港私人住宅樓價(jià)指數(shù)按月小幅回落0.076%，此前持續(xù)了28個(gè)月的最長樓價(jià)“陽線”也因此中斷。
在中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰看來，該指數(shù)跌勢才剛剛開始，主要反映政府7月推出“娥六招”對樓市的影響，包括征收一手樓空置稅及新盤每輪必須銷售至少20%單位，措施令發(fā)展商積極推售貨尾單位，定價(jià)克制，吸引買家入市。
房產(chǎn)代理數(shù)據(jù)則顯示，香港7月份新房成交量為1740宗，環(huán)比減15%；8月上半月，新公寓成交711宗，預(yù)計(jì)環(huán)比跌18.3%。二手房成交方面，7月銷售環(huán)比下降7%至4040宗；8月份環(huán)比減少35.6%至1300宗。
對此，陳永杰預(yù)計(jì)香港私人住宅樓價(jià)指數(shù)跌勢還將持續(xù)數(shù)月，9月份二手成交量有可能創(chuàng)歷史新低，預(yù)計(jì)成交約1500宗，估計(jì)差估署樓價(jià)指數(shù)不會(huì)跳崖式下跌，跌浪將會(huì)持續(xù)數(shù)月。
對于上調(diào)P息，陳永杰認(rèn)為對樓市實(shí)際影響不大，加幅亦較市場預(yù)期少，可算是負(fù)面消息變正面，是對物業(yè)市場最小的打擊。
從另一個(gè)角度看，居高不下的香港樓價(jià)若出現(xiàn)下調(diào)，對于買樓自住的市民而言，也不完全是壞消息。
美國城市規(guī)劃咨詢機(jī)構(gòu)Demographia就在報(bào)告中指出，香港的房價(jià)負(fù)擔(dān)能力過去兩年進(jìn)一步惡化，從2016年的18.1倍升至去年的19.4倍，處于空前高位，并指當(dāng)?shù)胤績r(jià)屬于“極度負(fù)擔(dān)不起”之列。
