房屋中介上市波折叢生
行業(yè)的變革，令房產(chǎn)中介對(duì)資本化的需求日益迫切。在不斷地尋找合作中，我愛我家、好屋中國(guó)等房產(chǎn)中介終于看到上市的可能性。然而就在最近，我愛我家和好屋中國(guó)的上市計(jì)劃相繼擱淺，凸顯出中介尋求資本化道路上的諸多波折。房產(chǎn)中介在資本市場(chǎng)的高估值究竟是物有所值，還是“虛紅”？業(yè)績(jī)受市場(chǎng)波動(dòng)影響明顯、行業(yè)傳統(tǒng)弊端仍待改善等問題，成為房產(chǎn)中介面對(duì)資本市場(chǎng)“估價(jià)”時(shí)的不可回避之痛。而在眼下，樓市降溫、中介行業(yè)監(jiān)管加強(qiáng)等因素，也令房產(chǎn)中介業(yè)績(jī)面臨更多變數(shù)。
房產(chǎn)中介上市起風(fēng)波
之前盛傳的房產(chǎn)中介上市，在節(jié)前相繼擱淺。
就在3月21日，曾于2015年斥資7億元收購好屋中國(guó)25%股份的明牌珠寶發(fā)布公告稱，其擬以發(fā)行新股及現(xiàn)金方式收購好屋中國(guó)75%股權(quán)的重大資產(chǎn)重組宣布終止。
這宗已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)近兩年的收購計(jì)劃擱淺，在眾多房產(chǎn)中介尋覓上市機(jī)遇的大環(huán)境下，立刻受到業(yè)內(nèi)關(guān)注。
據(jù)明牌珠寶發(fā)布公告顯示，這次資產(chǎn)重組之所以終止，一方面是由于國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)環(huán)境、政策等客觀情況發(fā)生了較大變化；另一方面，根據(jù)相關(guān)審計(jì)報(bào)告，蘇州好屋2016年公司業(yè)績(jī)與已公告的2016年承諾業(yè)績(jī)存在一定差異。在交易相關(guān)方看來，繼續(xù)推進(jìn)本次重大資產(chǎn)重組的條件不夠成熟，重組進(jìn)展無法達(dá)到各方預(yù)期，各方經(jīng)協(xié)商一致決定終止本次重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)。
記者翻閱之前公告發(fā)現(xiàn)，好屋中國(guó)去年的凈利潤(rùn)僅大約1.3億元，比在上述重組中對(duì)應(yīng)的對(duì)賭業(yè)績(jī)1.8億元少了近5000萬元。
上述重組的終止，對(duì)于自稱“國(guó)內(nèi)首家房產(chǎn)O2O全民眾銷平臺(tái)”的房產(chǎn)中介好屋中國(guó)來說，意味著其在A股上市的計(jì)劃宣告擱淺。
幾乎是在同一時(shí)期，面對(duì)深交所連發(fā)17問有關(guān)股權(quán)頻生轉(zhuǎn)讓、高預(yù)估增值等問題的問詢后，被“借殼”的昆明百貨大樓（集團(tuán)）股份有限公司仍未回復(fù)。這也意味著我愛我家的上市路遇到了阻礙。
業(yè)績(jī)估值偏高受質(zhì)疑
在房產(chǎn)中介上市的過程中，其預(yù)估增值率之高往往令業(yè)界咂舌。
根據(jù)昆百大與我愛我家的收購預(yù)案顯示，在收購價(jià)格方面，昆百大A向九家法人股股東發(fā)行股份及支付現(xiàn)金共計(jì)61.82億元收購我愛我家94%股份，其中發(fā)行股份支付43.78億元，現(xiàn)金支付18億元。此外，剩余6%股份，以3.77億元受讓。這也意味著，我愛我家100%股權(quán)預(yù)估為66.58億元，溢價(jià)815.61%。
無獨(dú)有偶，好屋中國(guó)前次被收購時(shí)的100%股權(quán)整體估值為28億元，但去年收購時(shí)，以去年6月底為評(píng)估基準(zhǔn)日的100%股權(quán)整體估值飆升成了32.5億元，前后估值差額達(dá)4億元。
而在今年年初被收購的Q房網(wǎng)，雖然根據(jù)公開資料顯示其2014年、2015年連續(xù)兩年凈利潤(rùn)虧損，直到2016年前八月才實(shí)現(xiàn)扭虧，盈利1.56億元，但2015年11月起，該公司引入新的投資者，按最新一次增資定價(jià)，估值從28.5億元上漲到近30億元。去年8月，該公司完成第五次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，估值提升到38億元。
不難看出，傳統(tǒng)房產(chǎn)中介的線下布局，在近兩年嫁接互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的工具后，著實(shí)受到各方資本的關(guān)注。隨著國(guó)內(nèi)一二線城市的存量房市場(chǎng)逐步形成，原本并非房產(chǎn)行業(yè)的資本也想從中分一杯羹。
但在深交所連續(xù)質(zhì)問昆百大和我愛我家的合作案中，房產(chǎn)中介的高股價(jià)背后，仍舊缺乏堅(jiān)實(shí)的業(yè)績(jī)支撐。相關(guān)財(cái)務(wù)信息顯示，截至2016年9月30日，我愛我家歸屬于母公司股東的凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為7.27億元，其中，2014年其凈利潤(rùn)為虧損6718萬元；2015年凈利潤(rùn)為1.49億元；2016年1月到9月年資產(chǎn)總額50.89億元，負(fù)債總額43.4億元，而凈利潤(rùn)也僅3億元。與此同時(shí)，僅因?yàn)榘l(fā)布虛假房屋信息、登記時(shí)向公司登記機(jī)關(guān)提交虛假材料等亂象，我愛我家在過去三年里受到行政處罰高達(dá)98次。
一位業(yè)內(nèi)人士表示，近兩年來隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，中介業(yè)績(jī)飆升，機(jī)構(gòu)希望借此進(jìn)入資本市場(chǎng)獲得高估值、高溢價(jià)。但房產(chǎn)中介目前正處于轉(zhuǎn)型期，業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)和管理仍處在磨合期，也令資本對(duì)房產(chǎn)中介的前景持觀望態(tài)度。
“靠天吃飯”令資本難下決斷
“監(jiān)管政策的加強(qiáng)，再加上市場(chǎng)降溫的趨勢(shì)明顯，房產(chǎn)中介這種高增值的態(tài)勢(shì)恐怕很難有持續(xù)性的支撐。”一位在房產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)多年的業(yè)內(nèi)人士表示，房產(chǎn)中介靠天吃飯，市場(chǎng)火熱時(shí)擴(kuò)張?zhí)崴倜黠@，一旦市場(chǎng)降溫，在半年時(shí)間里便會(huì)開始減少門店和人員配置。這種業(yè)務(wù)市場(chǎng)強(qiáng)烈的不穩(wěn)定性也是令資本難下決斷的重要原因。
記者了解到，即便是旗下?lián)碛行路看順I(yè)務(wù)，但以二手房中介為主營(yíng)業(yè)務(wù)的我愛我家也逃脫不了“靠天吃飯”的行業(yè)規(guī)律。
數(shù)據(jù)顯示，2014年，房地產(chǎn)整體不景氣。當(dāng)年，我愛我家虧損6718萬元。而2015年與2016年，房地產(chǎn)價(jià)格與成交井噴。這兩年，我愛我家就出現(xiàn)了1.5億元和超3億元的盈利。
在接下來的2017年，業(yè)內(nèi)對(duì)于二手房市場(chǎng)走勢(shì)的預(yù)判趨于保守謹(jǐn)慎。面對(duì)樓市政策的收緊，北京二手房成交已經(jīng)呈現(xiàn)逐月下滑趨勢(shì)，僅今年1月北京二手房成交量便已下滑近三成，成交量連續(xù)四個(gè)月下滑。
據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，“3·17”新政出臺(tái)后的14個(gè)交易日（3月18日-3月31日），我愛我家在北京區(qū)域的新增買房客戶登記量，環(huán)比新政出臺(tái)前（3月4日-17日）減少23.6%。受需求減少，市場(chǎng)觀望情緒影響，北京區(qū)域通過我愛我家達(dá)成的新增買賣合同簽訂量，環(huán)比新政出臺(tái)前下跌66%。
而另一方面，政府部門對(duì)于房產(chǎn)中介監(jiān)管加強(qiáng)，也對(duì)房產(chǎn)中介自身經(jīng)營(yíng)提出了更高的要求。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，各地通過增加對(duì)中介機(jī)構(gòu)優(yōu)勝劣汰等機(jī)制的考核，會(huì)使得中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)操作更加規(guī)范。與此同時(shí)，在市場(chǎng)調(diào)控與競(jìng)爭(zhēng)的影響下，中介行業(yè)還將面臨加速洗牌。
