北上廣深杭廈 房價最高城市全部熄火!
時間：2018/10/10
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在中國300多個城市中，北上廣深杭廈是房價最高的六個城市。
在大多數(shù)城市樓市還在哀鴻遍野的2015年，深圳廈門就已率先反彈，拉開這一波房價暴漲的序幕。隨后北京上海接力，廣州迅速跟上，正式開啟一二線房價暴漲的大合唱。
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最早啟動上漲的，也是最早開始調(diào)整的。
2017年，北京房價率先下跌，環(huán)京樓市甚至腰斬。
2017年年底，上海、廈門接力，上海高位盤整，廈門房價大幅走跌、土地流拍，成為熱聞。
到了秋意涼涼的九月，廣州杭州掉頭直下，二手房量價齊跌，市場觀望情緒濃厚。
換句話說，房價最高的六大城市，已經(jīng)全員掉頭了。
01
北京上海
最嚴(yán)調(diào)控與最冷樓市
北京與上海的樓市調(diào)控，不僅領(lǐng)先于全國，而且在力度上也都是最嚴(yán)的。
早在2016年3月，當(dāng)大多數(shù)二三線城市房價依舊低迷之時，北京上海就率先加碼限購政策。隨后，從限購到限貸限價，從限制企事業(yè)單位購房到反炒房戰(zhàn)，這兩個城市都走在全國前列。
所以，這兩大風(fēng)向標(biāo)城市，房價也是最早回調(diào)的。
早在2017年3月，當(dāng)三四線城市因棚改而歡呼雀躍之時，北京房價就開始調(diào)整，一年下來最高跌幅15%。
今年上半年有所回暖，但在6月之后，又迅速轉(zhuǎn)冷，量價繼續(xù)下行。
null上海也是如此。
從2017年年底開始，上海房價就進(jìn)入高位盤整，迄今已經(jīng)連跌9個月，二手房交易量僅有兩年前的一半左右。
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心理預(yù)期的松動，正是樓市下行的先行標(biāo)志。房價會在高位反復(fù)盤整，在外界政策變化之下，最終選擇繼續(xù)上行還是掉頭直下。
這一次，選擇的是掉頭直下。
02
深圳
調(diào)控加碼，樓市正式掉頭
7月31日，成了深圳樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
這一天，重要會議宣布“堅決遏制房價上漲”，深圳第一時間即加碼調(diào)控：
限售三年、限企事業(yè)單位購房、限離婚購房三大殺手锏齊齊上陣。
從8月開始，深圳樓市從盤整向上開始變?yōu)楸P整向下。
在新房上，與廣州類似，“一成首付”重出江湖。但在限價搖號之下，存在套利空間的新房仍舊保持熱度。
與新房相比，二手房的的確確開始涼了。
根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，9月下旬，深圳二手房報價指數(shù)繼續(xù)下滑，僅為37.14%，接近這兩年低點(diǎn)。
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在報價上，接近60%的二手房調(diào)低報價，5%的樓盤降價幅度達(dá)到10-20%。
與此同時，根據(jù)鏈家數(shù)據(jù)，深圳二手房新增房源數(shù)不斷增加，而帶看量卻在一路下行，從半年前每月14萬人次跌到7萬人次，直接腰斬，市場觀望情緒不是一般濃厚。
過去一年多來，深圳曾經(jīng)上演了新房連續(xù)21個月下跌、每月跌去不過百元的統(tǒng)計神話，這是典型的市場假摔。
而這一次，假摔不再，真跌要來了。
03
廣州
新房、二手房、土地流拍三連擊
三年前，當(dāng)深圳房價率先上漲時，很多人發(fā)出“廣州房價為何漲不過深圳”的疑問。
三年后的今天，廣州房價依然低于深圳，但在漲幅上，廣州已經(jīng)與北上深全部齊平，一線城市漲幅翻倍不是夢。
然而，9月以來，廣州房價開始松動，步伐和速度都超乎想象。
先是新房打折降價。
從9月初開始，廣州新盤開始打折降價。從遠(yuǎn)郊的南沙、黃埔到中心城區(qū)的天河、荔灣，分期首付重出江湖，總裁特批房、內(nèi)部團(tuán)購專場、老客戶專場等促銷名目眼花繚亂，一口價單位任選樓層，現(xiàn)場下定折上還有折……
接著是二手房紛紛調(diào)價。
根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，二手住宅報價指數(shù)降到兩年以來的新低，與半年相比直接腰斬。
而在報價方面，十一之前的一周，有67%的業(yè)主調(diào)低報價，超過1/5的業(yè)主將放盤價降低到5%到20%。
此外還有土地流拍、溢價率全面走低的影響。
8月13日，廣州出讓了5宗住宅用地，其中，一宗地塊以底價成交，兩宗地塊溢價均未超過1%，剩余兩宗地塊溢價也僅為10%左右。
8月28日，廣州從化區(qū)溫泉鎮(zhèn)溫泉村“火界”地段地塊，在已接近半價出讓的情況下，仍然再度流拍，這已經(jīng)是該地塊第7次流拍。
新房降價打折、二手房成交量大跌、土地流拍溢價率走低，這三件事，廣州都遇上了。
04
杭州
“萬人搶房”已成過眼煙云
就在幾個月前，杭州還是“萬人搶房”的火熱場景。
在限價搖號的刺激之下，98歲老奶奶親自上陣，一位女性在排隊現(xiàn)場因體力不支暈倒，6月的一次集中開盤，吸引3.6萬個家庭參與，合計凍結(jié)資金超過500億元。
身價上億也要跟著排隊，真真讓人感受到樓市的火熱。
然而，僅僅幾個月過去，杭州樓市已經(jīng)是另一番風(fēng)景。
9月，杭州某樓盤的搖號中簽率高達(dá)93.9%，只要去搖，基本沒有搖不中的。
這種場景，在三個月前簡直難以想象，6月份有樓盤搖號中簽率僅為3%，100個人中僅有3個中簽，概率之低，更折射樓市之熱。
從4月到8月，平均搖號中簽率從24.1%上升到50.4%，翻了一倍還多。
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搖號熱情降低，杭州市區(qū)新房的成交量創(chuàng)出了記錄。不過，這一次是下跌。
數(shù)據(jù)顯示，8月杭州市區(qū)（含富陽、臨安）新房成交僅成交9867套，這是5月以來首次跌破萬套大關(guān)，與去年同期相比，下滑43.7%。
新房在限價搖號之下尚且如此，二手房市場影響更加嚴(yán)重。
就在8月，杭州市區(qū)二手房成交量僅為為4829套，同比下滑54.8%，直接腰斬，成交量僅高于春節(jié)月份，除了春節(jié)之外，這一成交量創(chuàng)下兩年新低。
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時間進(jìn)入9月，下跌趨勢繼續(xù)。
截至9月26日，杭州市區(qū)（含富陽不含臨安）二手房成交量為2718套，環(huán)比8月下降了32%，成交套數(shù)再創(chuàng)新低。
要知道，萬人搶房之所以如此聲勢浩大，是因為在限價之下，新房與二手房存在價差，這就是政策惠贈的套利游戲。但隨著二手房價格走弱，套利空間逐漸減少，這就進(jìn)一步擠壓了新房的搖號熱情。
這就是樓市典型的下跌循環(huán)。
05
廈門
被按住的房價
一線的房價，二線的定位，三線的收入，這是坊間對于廈門的評價。
這段話很好理解。廈門房價僅次于北上深，遠(yuǎn)高于廣州杭州，在房價上是毫無懸念的一線。甚至在這一輪樓市上漲周期里，廈門比北上廣深都要激進(jìn)得多。
早在2014年，深圳樓市面臨難關(guān)之時，廈門就已率先回暖，房價率先開啟上漲之路，直到金磚盛會舉行，房價到達(dá)頂峰。
然而，與深圳相對堅挺的高位盤整相比，廈門一旦遭遇政策封堵，樓市就迅速轉(zhuǎn)冷。
從去年年底至今，廈門二手房房價大幅下跌，一些二手房大幅降價卻無人問津。
根據(jù)鏈家數(shù)據(jù)，最近一年多，廈門二手房均價從4.61萬元降至3.73萬元，跌幅超過19%。
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同時帶看量從今年3月的1.23萬次下滑到8月的8400次，下滑30%以上。
與此同時，廈門兩年的地王項目，正面臨“上市即虧損，不上市耗不起”的困境。
廈門之所以陷入如此境地，跟其城市結(jié)構(gòu)和樓市需求結(jié)構(gòu)密切相關(guān)。
一方面，廈門房價高過廣州，原因是廈門城區(qū)面積過小而島內(nèi)土地資源開發(fā)殆盡，加上廈門作為旅游城市和宜居城市，整個福建的財富都匯聚于此，房價得到支撐。
另一方面，當(dāng)限購、限售如影隨形，外來需求被嚴(yán)重遏制，廈門房價自然得不到支撐。
廈門樓市轉(zhuǎn)跌，足當(dāng)為許多本地需求不足的城市提供鏡鑒。
06
樓市的順周期性
房價一漲，動輒翻倍。房價下跌，最多不過20%，跌回原點(diǎn)的微乎其微。
這是樓市短周期與長周期的悖論所在。
在長周期下，房價可能永遠(yuǎn)漲，幾年一翻倍，本來就是常態(tài)，直到一次崩盤，終結(jié)一切。
在短周期下，房價有起有伏，有升有降。房價短周期，以回調(diào)為主，是對房價急速上漲的修正，雖不足以改變房價長期上漲的大趨勢，但足以影響市場預(yù)期，而預(yù)期一旦下行，想要扭回來就不容易了。
最關(guān)鍵的一點(diǎn)的是，樓市具有順周期性。房價越是上漲，市場越是趨之若鶩；房價越是下跌，越是無人問津。雖然有不少人盼望著崩盤，但真要崩盤了，你根本就不會再入場。
所以，相對不可預(yù)測的崩盤，我們能確定的無非是，不要在狂熱的最高點(diǎn)買入，當(dāng)樓市進(jìn)入冰封期，信號如此明確時，不妨多看少動，等待時機(jī)的到來。
在大多數(shù)城市樓市還在哀鴻遍野的2015年，深圳廈門就已率先反彈，拉開這一波房價暴漲的序幕。隨后北京上海接力，廣州迅速跟上，正式開啟一二線房價暴漲的大合唱。
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最早啟動上漲的，也是最早開始調(diào)整的。
2017年，北京房價率先下跌，環(huán)京樓市甚至腰斬。
2017年年底，上海、廈門接力，上海高位盤整，廈門房價大幅走跌、土地流拍，成為熱聞。
到了秋意涼涼的九月，廣州杭州掉頭直下，二手房量價齊跌，市場觀望情緒濃厚。
換句話說，房價最高的六大城市，已經(jīng)全員掉頭了。
01
北京上海
最嚴(yán)調(diào)控與最冷樓市
北京與上海的樓市調(diào)控，不僅領(lǐng)先于全國，而且在力度上也都是最嚴(yán)的。
早在2016年3月，當(dāng)大多數(shù)二三線城市房價依舊低迷之時，北京上海就率先加碼限購政策。隨后，從限購到限貸限價，從限制企事業(yè)單位購房到反炒房戰(zhàn)，這兩個城市都走在全國前列。
所以，這兩大風(fēng)向標(biāo)城市，房價也是最早回調(diào)的。
早在2017年3月，當(dāng)三四線城市因棚改而歡呼雀躍之時，北京房價就開始調(diào)整，一年下來最高跌幅15%。
今年上半年有所回暖，但在6月之后，又迅速轉(zhuǎn)冷，量價繼續(xù)下行。
null上海也是如此。
從2017年年底開始，上海房價就進(jìn)入高位盤整，迄今已經(jīng)連跌9個月，二手房交易量僅有兩年前的一半左右。
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心理預(yù)期的松動，正是樓市下行的先行標(biāo)志。房價會在高位反復(fù)盤整，在外界政策變化之下，最終選擇繼續(xù)上行還是掉頭直下。
這一次，選擇的是掉頭直下。
02
深圳
調(diào)控加碼，樓市正式掉頭
7月31日，成了深圳樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
這一天，重要會議宣布“堅決遏制房價上漲”，深圳第一時間即加碼調(diào)控：
限售三年、限企事業(yè)單位購房、限離婚購房三大殺手锏齊齊上陣。
從8月開始，深圳樓市從盤整向上開始變?yōu)楸P整向下。
在新房上，與廣州類似，“一成首付”重出江湖。但在限價搖號之下，存在套利空間的新房仍舊保持熱度。
與新房相比，二手房的的確確開始涼了。
根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，9月下旬，深圳二手房報價指數(shù)繼續(xù)下滑，僅為37.14%，接近這兩年低點(diǎn)。
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在報價上，接近60%的二手房調(diào)低報價，5%的樓盤降價幅度達(dá)到10-20%。
與此同時，根據(jù)鏈家數(shù)據(jù)，深圳二手房新增房源數(shù)不斷增加，而帶看量卻在一路下行，從半年前每月14萬人次跌到7萬人次，直接腰斬，市場觀望情緒不是一般濃厚。
過去一年多來，深圳曾經(jīng)上演了新房連續(xù)21個月下跌、每月跌去不過百元的統(tǒng)計神話，這是典型的市場假摔。
而這一次，假摔不再，真跌要來了。
03
廣州
新房、二手房、土地流拍三連擊
三年前，當(dāng)深圳房價率先上漲時，很多人發(fā)出“廣州房價為何漲不過深圳”的疑問。
三年后的今天，廣州房價依然低于深圳，但在漲幅上，廣州已經(jīng)與北上深全部齊平，一線城市漲幅翻倍不是夢。
然而，9月以來，廣州房價開始松動，步伐和速度都超乎想象。
先是新房打折降價。
從9月初開始，廣州新盤開始打折降價。從遠(yuǎn)郊的南沙、黃埔到中心城區(qū)的天河、荔灣，分期首付重出江湖，總裁特批房、內(nèi)部團(tuán)購專場、老客戶專場等促銷名目眼花繚亂，一口價單位任選樓層，現(xiàn)場下定折上還有折……
接著是二手房紛紛調(diào)價。
根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，二手住宅報價指數(shù)降到兩年以來的新低，與半年相比直接腰斬。
而在報價方面，十一之前的一周，有67%的業(yè)主調(diào)低報價，超過1/5的業(yè)主將放盤價降低到5%到20%。
此外還有土地流拍、溢價率全面走低的影響。
8月13日，廣州出讓了5宗住宅用地，其中，一宗地塊以底價成交，兩宗地塊溢價均未超過1%，剩余兩宗地塊溢價也僅為10%左右。
8月28日，廣州從化區(qū)溫泉鎮(zhèn)溫泉村“火界”地段地塊，在已接近半價出讓的情況下，仍然再度流拍，這已經(jīng)是該地塊第7次流拍。
新房降價打折、二手房成交量大跌、土地流拍溢價率走低，這三件事，廣州都遇上了。
04
杭州
“萬人搶房”已成過眼煙云
就在幾個月前，杭州還是“萬人搶房”的火熱場景。
在限價搖號的刺激之下，98歲老奶奶親自上陣，一位女性在排隊現(xiàn)場因體力不支暈倒，6月的一次集中開盤，吸引3.6萬個家庭參與，合計凍結(jié)資金超過500億元。
身價上億也要跟著排隊，真真讓人感受到樓市的火熱。
然而，僅僅幾個月過去，杭州樓市已經(jīng)是另一番風(fēng)景。
9月，杭州某樓盤的搖號中簽率高達(dá)93.9%，只要去搖，基本沒有搖不中的。
這種場景，在三個月前簡直難以想象，6月份有樓盤搖號中簽率僅為3%，100個人中僅有3個中簽，概率之低，更折射樓市之熱。
從4月到8月，平均搖號中簽率從24.1%上升到50.4%，翻了一倍還多。
null
搖號熱情降低，杭州市區(qū)新房的成交量創(chuàng)出了記錄。不過，這一次是下跌。
數(shù)據(jù)顯示，8月杭州市區(qū)（含富陽、臨安）新房成交僅成交9867套，這是5月以來首次跌破萬套大關(guān)，與去年同期相比，下滑43.7%。
新房在限價搖號之下尚且如此，二手房市場影響更加嚴(yán)重。
就在8月，杭州市區(qū)二手房成交量僅為為4829套，同比下滑54.8%，直接腰斬，成交量僅高于春節(jié)月份，除了春節(jié)之外，這一成交量創(chuàng)下兩年新低。
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時間進(jìn)入9月，下跌趨勢繼續(xù)。
截至9月26日，杭州市區(qū)（含富陽不含臨安）二手房成交量為2718套，環(huán)比8月下降了32%，成交套數(shù)再創(chuàng)新低。
要知道，萬人搶房之所以如此聲勢浩大，是因為在限價之下，新房與二手房存在價差，這就是政策惠贈的套利游戲。但隨著二手房價格走弱，套利空間逐漸減少，這就進(jìn)一步擠壓了新房的搖號熱情。
這就是樓市典型的下跌循環(huán)。
05
廈門
被按住的房價
一線的房價，二線的定位，三線的收入，這是坊間對于廈門的評價。
這段話很好理解。廈門房價僅次于北上深，遠(yuǎn)高于廣州杭州，在房價上是毫無懸念的一線。甚至在這一輪樓市上漲周期里，廈門比北上廣深都要激進(jìn)得多。
早在2014年，深圳樓市面臨難關(guān)之時，廈門就已率先回暖，房價率先開啟上漲之路，直到金磚盛會舉行，房價到達(dá)頂峰。
然而，與深圳相對堅挺的高位盤整相比，廈門一旦遭遇政策封堵，樓市就迅速轉(zhuǎn)冷。
從去年年底至今，廈門二手房房價大幅下跌，一些二手房大幅降價卻無人問津。
根據(jù)鏈家數(shù)據(jù)，最近一年多，廈門二手房均價從4.61萬元降至3.73萬元，跌幅超過19%。
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同時帶看量從今年3月的1.23萬次下滑到8月的8400次，下滑30%以上。
與此同時，廈門兩年的地王項目，正面臨“上市即虧損，不上市耗不起”的困境。
廈門之所以陷入如此境地，跟其城市結(jié)構(gòu)和樓市需求結(jié)構(gòu)密切相關(guān)。
一方面，廈門房價高過廣州，原因是廈門城區(qū)面積過小而島內(nèi)土地資源開發(fā)殆盡，加上廈門作為旅游城市和宜居城市，整個福建的財富都匯聚于此，房價得到支撐。
另一方面，當(dāng)限購、限售如影隨形，外來需求被嚴(yán)重遏制，廈門房價自然得不到支撐。
廈門樓市轉(zhuǎn)跌，足當(dāng)為許多本地需求不足的城市提供鏡鑒。
06
樓市的順周期性
房價一漲，動輒翻倍。房價下跌，最多不過20%，跌回原點(diǎn)的微乎其微。
這是樓市短周期與長周期的悖論所在。
在長周期下，房價可能永遠(yuǎn)漲，幾年一翻倍，本來就是常態(tài)，直到一次崩盤，終結(jié)一切。
在短周期下，房價有起有伏，有升有降。房價短周期，以回調(diào)為主，是對房價急速上漲的修正，雖不足以改變房價長期上漲的大趨勢，但足以影響市場預(yù)期，而預(yù)期一旦下行，想要扭回來就不容易了。
最關(guān)鍵的一點(diǎn)的是，樓市具有順周期性。房價越是上漲，市場越是趨之若鶩；房價越是下跌，越是無人問津。雖然有不少人盼望著崩盤，但真要崩盤了，你根本就不會再入場。
所以，相對不可預(yù)測的崩盤，我們能確定的無非是，不要在狂熱的最高點(diǎn)買入，當(dāng)樓市進(jìn)入冰封期，信號如此明確時，不妨多看少動，等待時機(jī)的到來。
