貨幣化安置將退出 三四線樓市拐點(diǎn)真的要來(lái)了
時(shí)間：2018/10/12
瀏覽量:
1507
導(dǎo)致三四線房?jī)r(jià)飆漲的棚改貨幣化安置馬上要退出了。10月8日晚間，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造工作，明確提出要調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。
樓市
其實(shí)，貨幣化安置推高了三四線房?jī)r(jià)原因并不復(fù)雜。為了能讓地方政府更好的完成房地產(chǎn)“去庫(kù)存”的目標(biāo)，化解三四線城市高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)改委要求國(guó)開(kāi)行通過(guò)PLS的形式向地方政府貸款，再由地方政府把從國(guó)開(kāi)行處借來(lái)的貸款，分發(fā)給棚改拆遷居民。
然后，再由拆遷居民拿著動(dòng)遷資金到周邊去買(mǎi)房，由于三四線房地產(chǎn)盤(pán)子本身就不大，突然遇到大量的購(gòu)房需求，就會(huì)導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲。此外，棚改貨幣化安置，還引來(lái)開(kāi)發(fā)商和投機(jī)炒作資金進(jìn)入，于是三四線城市房?jī)r(jià)就要大漲。
實(shí)際上，就在2017年5月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出在商品住房庫(kù)存量大、市場(chǎng)房源充足的市縣，進(jìn)一步提高貨幣化安置比例，確保完成當(dāng)年再開(kāi)工改造600萬(wàn)套的棚改任務(wù)。并確定實(shí)施2018年到2020年3年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，再改造各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)1500萬(wàn)套。
但在時(shí)隔一年后，風(fēng)向開(kāi)始逐步轉(zhuǎn)變。而這一次，政策調(diào)整貨幣化安置從提高到取消。由國(guó)務(wù)院正式發(fā)文明確要求取消貨幣化安置的優(yōu)惠政策。國(guó)務(wù)院這次宣布貨幣化安置退出，主要考慮到二方面的因素：
一方面，棚改貨幣化安置實(shí)施一年多來(lái)，雖然緩解了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)高庫(kù)存現(xiàn)象，但自去年下半年以來(lái)，三四線城市房?jī)r(jià)如失控的野馬奔跑向前，甚至還有失控風(fēng)險(xiǎn)。所以，貨幣化安置必須退出。
另一方面，地方政府去庫(kù)存已近尾聲，各地待售商品房面積創(chuàng)下5年新低。這意味著，地方政府不需要通過(guò)棚改貨幣化安置來(lái)消化掉大量庫(kù)存商品房。目前，三四線城市的去庫(kù)存需求已經(jīng)基本完成，就連之前庫(kù)存率較高的呼和浩特也不再?gòu)?qiáng)調(diào)去庫(kù)存，地方政府已將房地產(chǎn)的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出去。
資料顯示，2015年末，商品房待售面積7.19億平方米。經(jīng)過(guò)兩年多的去庫(kù)存，至2018年8月末，商品房待售面積已降至5.39億平方米，為2014年初以來(lái)最低水平。既然三四線城市房地產(chǎn)去庫(kù)存目標(biāo)已經(jīng)完成，棚改貨幣化安置就沒(méi)有存在的必要了。
面對(duì)貨幣化安置即將退出政策舞臺(tái)，已有多位專(zhuān)家表示擔(dān)憂。他們認(rèn)為，今年第四季度至明年初，三四線城市房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)即將到來(lái)。。而我們認(rèn)為，這種擔(dān)憂也不無(wú)道理，應(yīng)該引起當(dāng)局高度警惕。
首先，過(guò)去為了給房地產(chǎn)去庫(kù)存，面對(duì)三四線城市房?jī)r(jià)上漲，地方政府只能是“睜只眼，閉只眼”，而現(xiàn)在去庫(kù)存已經(jīng)接近尾聲。之前的導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的利好正在退出，而三四線城市的房地產(chǎn)投機(jī)性需求也在降溫。
若再加上棚改貨幣化安置再退出，那么三四線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)大起大落將在所難免。前期由于三四線房?jī)r(jià)漲得過(guò)快，已遠(yuǎn)超當(dāng)?shù)鼐用袷杖朐龇?，所以，一旦?dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)下跌，很可能是非常迅速的調(diào)整。
再者，三四線城市與一二線城市完全不同。三四線城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，人口流入量小于流出量，對(duì)外來(lái)人口的吸引力薄弱。而前期的房地產(chǎn)利好退出，投機(jī)炒心者撤離，當(dāng)?shù)貏傂栌种尾涣烁叻績(jī)r(jià)，所以未來(lái)三四線城市房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)大調(diào)整。
最后，之前三四線城市房?jī)r(jià)火爆，主要是棚改貨幣化安置，帶來(lái)的投機(jī)性需求集中入市，以及國(guó)內(nèi)外投機(jī)炒作資金的引入。而現(xiàn)在這些利好消失了。三四線新房成交將會(huì)快速萎縮，而二手房將會(huì)有價(jià)無(wú)市。最終，三四線城市房?jī)r(jià)將由當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買(mǎi)力說(shuō)了算，不過(guò)這將會(huì)有一個(gè)痛苦的擠泡沫的過(guò)程。
樓市
其實(shí)，貨幣化安置推高了三四線房?jī)r(jià)原因并不復(fù)雜。為了能讓地方政府更好的完成房地產(chǎn)“去庫(kù)存”的目標(biāo)，化解三四線城市高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)改委要求國(guó)開(kāi)行通過(guò)PLS的形式向地方政府貸款，再由地方政府把從國(guó)開(kāi)行處借來(lái)的貸款，分發(fā)給棚改拆遷居民。
然后，再由拆遷居民拿著動(dòng)遷資金到周邊去買(mǎi)房，由于三四線房地產(chǎn)盤(pán)子本身就不大，突然遇到大量的購(gòu)房需求，就會(huì)導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲。此外，棚改貨幣化安置，還引來(lái)開(kāi)發(fā)商和投機(jī)炒作資金進(jìn)入，于是三四線城市房?jī)r(jià)就要大漲。
實(shí)際上，就在2017年5月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出在商品住房庫(kù)存量大、市場(chǎng)房源充足的市縣，進(jìn)一步提高貨幣化安置比例，確保完成當(dāng)年再開(kāi)工改造600萬(wàn)套的棚改任務(wù)。并確定實(shí)施2018年到2020年3年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，再改造各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)1500萬(wàn)套。
但在時(shí)隔一年后，風(fēng)向開(kāi)始逐步轉(zhuǎn)變。而這一次，政策調(diào)整貨幣化安置從提高到取消。由國(guó)務(wù)院正式發(fā)文明確要求取消貨幣化安置的優(yōu)惠政策。國(guó)務(wù)院這次宣布貨幣化安置退出，主要考慮到二方面的因素：
一方面，棚改貨幣化安置實(shí)施一年多來(lái)，雖然緩解了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)高庫(kù)存現(xiàn)象，但自去年下半年以來(lái)，三四線城市房?jī)r(jià)如失控的野馬奔跑向前，甚至還有失控風(fēng)險(xiǎn)。所以，貨幣化安置必須退出。
另一方面，地方政府去庫(kù)存已近尾聲，各地待售商品房面積創(chuàng)下5年新低。這意味著，地方政府不需要通過(guò)棚改貨幣化安置來(lái)消化掉大量庫(kù)存商品房。目前，三四線城市的去庫(kù)存需求已經(jīng)基本完成，就連之前庫(kù)存率較高的呼和浩特也不再?gòu)?qiáng)調(diào)去庫(kù)存，地方政府已將房地產(chǎn)的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出去。
資料顯示，2015年末，商品房待售面積7.19億平方米。經(jīng)過(guò)兩年多的去庫(kù)存，至2018年8月末，商品房待售面積已降至5.39億平方米，為2014年初以來(lái)最低水平。既然三四線城市房地產(chǎn)去庫(kù)存目標(biāo)已經(jīng)完成，棚改貨幣化安置就沒(méi)有存在的必要了。
面對(duì)貨幣化安置即將退出政策舞臺(tái)，已有多位專(zhuān)家表示擔(dān)憂。他們認(rèn)為，今年第四季度至明年初，三四線城市房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)即將到來(lái)。。而我們認(rèn)為，這種擔(dān)憂也不無(wú)道理，應(yīng)該引起當(dāng)局高度警惕。
首先，過(guò)去為了給房地產(chǎn)去庫(kù)存，面對(duì)三四線城市房?jī)r(jià)上漲，地方政府只能是“睜只眼，閉只眼”，而現(xiàn)在去庫(kù)存已經(jīng)接近尾聲。之前的導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的利好正在退出，而三四線城市的房地產(chǎn)投機(jī)性需求也在降溫。
若再加上棚改貨幣化安置再退出，那么三四線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)大起大落將在所難免。前期由于三四線房?jī)r(jià)漲得過(guò)快，已遠(yuǎn)超當(dāng)?shù)鼐用袷杖朐龇?，所以，一旦?dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)下跌，很可能是非常迅速的調(diào)整。
再者，三四線城市與一二線城市完全不同。三四線城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，人口流入量小于流出量，對(duì)外來(lái)人口的吸引力薄弱。而前期的房地產(chǎn)利好退出，投機(jī)炒心者撤離，當(dāng)?shù)貏傂栌种尾涣烁叻績(jī)r(jià)，所以未來(lái)三四線城市房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)大調(diào)整。
最后，之前三四線城市房?jī)r(jià)火爆，主要是棚改貨幣化安置，帶來(lái)的投機(jī)性需求集中入市，以及國(guó)內(nèi)外投機(jī)炒作資金的引入。而現(xiàn)在這些利好消失了。三四線新房成交將會(huì)快速萎縮，而二手房將會(huì)有價(jià)無(wú)市。最終，三四線城市房?jī)r(jià)將由當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買(mǎi)力說(shuō)了算，不過(guò)這將會(huì)有一個(gè)痛苦的擠泡沫的過(guò)程。
未來(lái)棚改項(xiàng)目照常進(jìn)行，而貨幣化安置將會(huì)撤離，這無(wú)疑是給三四線城市的高房?jī)r(jià)以迎頭痛擊。之前一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在黃金周表現(xiàn)的差強(qiáng)人意，而如今再迎來(lái)三四線城市取消貨幣化安置的利空。后續(xù)國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)將全面進(jìn)入下跌周期。別看現(xiàn)在三四線城市房?jī)r(jià)還比較堅(jiān)挺，但沒(méi)過(guò)多久將會(huì)出現(xiàn)大幅調(diào)整。讓我們拭目以待。
