1億非戶籍人口城市落戶 城鎮(zhèn)化紅利帶動樓市格局生變
各大城市放寬落戶門檻與搶人戰(zhàn)再起風潮，而這次有了上層政策的支持。
10月10日，國家發(fā)改委網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于督察〈推動1億非戶籍人口在城市落戶方案〉落實情況的通知》指出，“十三五”期間，戶籍人口城鎮(zhèn)化率年均提高1個百分點以上，年均轉(zhuǎn)戶1300萬人。到2020年，全國戶籍人口城鎮(zhèn)化率提高到45%，各地區(qū)戶籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率差距比2013年縮小2個百分點以上。
幾類重點人群落戶要全面放開放寬：以農(nóng)村學生升學和參軍進入城鎮(zhèn)的人口、在城鎮(zhèn)就業(yè)居住5年以上和舉家遷徙的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口以及新生代農(nóng)民工為重點；省會及以下城市要全面放開對高校畢業(yè)生、技術(shù)工人、職業(yè)院校畢業(yè)生、留學歸國人員的落戶限制。
《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》兩年前就已印發(fā)，國家發(fā)改委此次發(fā)出督察通知，意在督促各地政府、部門盡快落實好這一方案。在一系列督查工作的基礎上，國家發(fā)改委將起草形成督察報告，于11月底上報。
對于樓市限購限貸城市來說，農(nóng)民市民化、非戶籍人口城鎮(zhèn)化過程中城市新增人口住房需求必將有所增加和釋放，一定意義上爭搶人才就是爭搶有資格購房人群指標，因此，戶籍新政的放松在不少業(yè)內(nèi)人士看來其實是對房地產(chǎn)的托底。中國人口大遷徙帶來的樓市格局變動不容忽視。
“中西部地區(qū)，尤其是西安、武漢、鄭州等國家中心城市，爭搶人才的態(tài)勢比較明顯。而從人口遷徙大趨勢來看，三四線城市的流動人口數(shù)量將不斷減少，且未來必然會出現(xiàn)常住人口的減少，大都市圈的人口會不斷增加；省會城市或大部分計劃單列市的人口也將繼續(xù)增加。從投資的角度，應該配置人口聚集城市的房地產(chǎn)或相關(guān)產(chǎn)業(yè)。”中泰證券研究所高級經(jīng)濟學家楊暢對中國房地產(chǎn)報記者表示。
繼此前一輪各大城市紛紛降低落戶門檻后，今年9月份以來，廣州、廈門、杭州亦相繼放松落戶門檻，加入搶人才行列。
發(fā)改委督察1億非戶籍人口城市落戶
多年來，我國農(nóng)業(yè)剩余人口大量進入城市工作生活，但他們中的相當一部分的戶籍還在農(nóng)村，于是形成了比較突出的“人戶分離”問題。
2016年10月30日，國務院辦公廳印發(fā)《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》（以下簡稱“方案”）指出，以人的城鎮(zhèn)化為核心，以體制機制改革為動力，緊緊圍繞推動1億非戶籍人口在城市落戶目標，深化戶籍制度改革，加快完善財政、土地、社保等配套政策。通過三大舉措實現(xiàn)2020年將1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶：
渠道一：全面放開放寬重點群體落戶限制。除極少數(shù)超大城市外，全面放寬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶條件。以農(nóng)村學生升學和參軍進入城鎮(zhèn)的人口、在城鎮(zhèn)就業(yè)居住5年以上和舉家遷徙的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口以及新生代農(nóng)民工為重點，促進有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口舉家進城落戶。
省會及以下城市要全面放開對高校畢業(yè)生、技術(shù)工人、職業(yè)院校畢業(yè)生、留學歸國人員的落戶限制。
省會及以下城市要探索實行農(nóng)村籍高校學生來去自由的落戶政策，高校錄取的農(nóng)村籍學生可根據(jù)本人意愿，將戶口遷至高校所在地；畢業(yè)后可根據(jù)本人意愿，將戶口遷回原籍地或遷入就（創(chuàng)）業(yè)地。
渠道二：調(diào)整完善超大城市和特大城市落戶政策。超大城市和特大城市要以具有合法穩(wěn)定就業(yè)和合法穩(wěn)定住所（含租賃）、參加城鎮(zhèn)社會保險年限、連續(xù)居住年限等為主要依據(jù)，區(qū)分城市的主城區(qū)、郊區(qū)、新區(qū)等區(qū)域，分類制定落戶政策，重點解決符合條件的普通勞動者落戶問題。
戶籍人口比重低的超大城市和特大城市，要進一步放寬外來人口落戶指標控制，加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率。
渠道三：調(diào)整完善大中城市落戶政策。大中城市均不得采取購買房屋、投資納稅等方式設置落戶限制。城區(qū)常住人口300萬以下的城市不得采取積分落戶方式。大城市落戶條件中對參加城鎮(zhèn)社會保險的年限要求不得超過5年，中等城市不得超過3年。
如今兩年時間過去，國家發(fā)改委對方案的落實情況發(fā)出督察通知，并再次強調(diào)了這一舉措的重要性：推動1億非戶籍人口在城市落戶，是推進新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的重要任務，是擴大內(nèi)需和改善民生的有機結(jié)合點，是全面建成小康社會惠及更多人口的內(nèi)在要求。
對于有關(guān)部門的落實情況，督察的主要內(nèi)容是：各項目標任務的牽頭部門出臺配套政策和推動改革落地的工作進展情況，改革取得的實質(zhì)性成效，進展滯后的改革任務及內(nèi)在原因，下一步整改的政策建議。在一系列督查工作的基礎上，國家發(fā)展改革委將起草形成督察報告，于11月底上報。
“之所以開展督查，是為了抓緊落實推進戶籍制度改革，考量是否有新情況出現(xiàn)，是否需要出臺新的政策?！敝袊缈圃恨r(nóng)村發(fā)展研究所研究員李國祥指出。
方案目前落實得如何？據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2016年我國戶籍人口城鎮(zhèn)化率為41.2%，比上年末提高1.3個百分點，2017年為42.35%，比上年末提高1.15個百分點，年均提高了1.225個百分點，達到方案中提到的“‘十三五’期間，戶籍人口城鎮(zhèn)化率年均提高1個百分點以上”的目標。簡單測算，即城鎮(zhèn)每年增加的常住人口超過2000萬。
根據(jù)方案，2020年全國戶籍人口城鎮(zhèn)化率要提高到45%，以2017年的數(shù)字來看，距離目標還差2.65個百分點。按現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化步伐來看，實現(xiàn)目標基本無虞。
人口遷徙潮下樓市格局生變
一年多來，各大城市不斷掀起“搶人大戰(zhàn)”，包括西安、鄭州、長沙、天津等城市在內(nèi)接連公布了放寬落戶政策。幾天前，杭州對技能型人才放寬了落戶限制，并適度放寬了投靠遷移政策。廣州9月18日出臺了戶籍新政，廈門9月29日也宣布了放寬落戶條件，對五類“重點群體”到廈門入戶實施新政，這是廈門自2010年8月后，首次放寬落戶廈門島內(nèi)的條件。
不過，以北京、上海為代表的特大城市，仍在控制常住人口規(guī)模。北京到2020年要將常住人口控制在2300萬以內(nèi)，并長期穩(wěn)定在這一水平。上海則表示到2035年將常住人口控制在2500萬左右。
中國社會科學院副院長蔡昉指出，中國的城市化速度過去很快，但是現(xiàn)在已經(jīng)開始減速了，而中國的城鎮(zhèn)化任務遠遠沒有完成。高等收入國家的城鎮(zhèn)化率是84%，中等偏上收入的國家平均城鎮(zhèn)化率是65%，而中國只有58%，差距還很大。
中泰證券首席經(jīng)濟學家兼研究所所長李迅雷則認為，2015年開始，流動人口絕對數(shù)量在減少，2015年減少400多萬，2016~2017年兩年減少300多萬。流動人口減少有兩個路徑：回老家或在居住地落戶。同時，農(nóng)民工不再“跨省”流動，農(nóng)村老齡化程度要遠超城鎮(zhèn)，原來流入農(nóng)民工最多的珠江三角洲，已出現(xiàn)農(nóng)民工數(shù)量凈減少。國內(nèi)大城市搶人現(xiàn)象的屢屢出現(xiàn)，正是中國經(jīng)濟步入存量時代的一種反映。
根據(jù)研究人口的梁建章、黃文政兩位學者的研究結(jié)果，中國人口峰值將不超過14.2億人，中國人口負增長可能在2021到2025年之間出現(xiàn)。即在今后3至7年內(nèi)，中國將面臨人口收縮或城市收縮的壓力，一方面少數(shù)城市的人口集中度會越來越高，另一方面，隨著人口絕對數(shù)量的減少，大部分城市的人口數(shù)量都將減少。
這種情況下，人口遷徙趨勢對于一個城市格局乃至整個樓市格局意義重大。哪些區(qū)域和城市群更能吸引人口遷徙？
恒大研究院院長任澤平認為，在未來中國的人口遷移格局中，一線城市和部分二線城市人口將繼續(xù)集聚，城市之間、地區(qū)之間的人口集聚態(tài)勢將分化明顯。在東部地區(qū)，北上廣深津等大城市將可能繼續(xù)呈現(xiàn)大量人口凈遷入；其他城市，特別是外來人口眾多的中小城市，人口增長有可能放緩甚至停滯。在中西部地區(qū)，重慶、鄭州、武漢、成都、石家莊、長沙等區(qū)域中心城市人口將快速增長。
李迅雷認為，從人口流動規(guī)律看，中小城市長期是缺乏需求支撐的。房地產(chǎn)不同于普通商品，當前所謂的房地產(chǎn)去庫存順利，實質(zhì)上只是房地產(chǎn)開發(fā)商去庫存而已，僅解決了“轉(zhuǎn)庫存”問題，卻為以后房產(chǎn)持有者的“去庫存”留下難題。看似銷售、價格、投資均火熱的三四五線房地產(chǎn)市場，待“棚改大潮”退去，或許將面臨長期“衰退”。
