拍賣前夜 這個(gè)成都紅極一時(shí)的樓盤為何被緊急撤回？
時(shí)間：2018/10/22
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不限購、可貸款，108套司法拍賣房源入市后在成都房地產(chǎn)市場掀起巨大的關(guān)注。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，這批起拍總價(jià)5億元的房源位于成都曾經(jīng)紅極一時(shí)的項(xiàng)目——南湖國際社區(qū)，多為200～400平方米的大戶型，且單價(jià)低于市場價(jià)。
但就在即將司法拍賣的前一晚，第一批原定于22日競拍的10套房源卻突然“撤回”。
本指望通過這次司法拍賣清償部分債務(wù)的成都森宇實(shí)業(yè)集團(tuán)，本就艱難的還債之路是否又起波折？
南湖國際社區(qū)。每經(jīng)記者 蔡雅蕓 攝
無人報(bào)名第一批法拍房源被撤
記者在21日發(fā)現(xiàn)，原計(jì)劃在10月22日競拍的第一批10套房源，已被悉數(shù)撤回。撤回原因顯示：“申請執(zhí)行人以與被執(zhí)行人正在和解為由申請撤回拍賣?！?br />
司法拍賣房因?yàn)椴皇艹啥枷拶徴叩挠绊懀床恍枰旄聟^(qū)購房資格），加上可以按揭貸款，在現(xiàn)今調(diào)控背景下具有較大優(yōu)勢。
但就此次南湖國際108套房源司法拍賣來看，盡管每套房源都有上千次甚至四千多次的關(guān)注次數(shù)，但每套房報(bào)名競拍的人數(shù)卻始終為零。
下一批拍賣的10套房源，競拍時(shí)間定為10月26日。
“司法拍賣的房子要自己提前去看房，法院并不對房子是否有瑕疵擔(dān)責(zé)?！必?fù)責(zé)執(zhí)行此次拍賣的四川省成都市中級人民法院工作人員告訴記者。
阿里拍賣顯示：此次南湖國際社區(qū)司法拍賣的套數(shù)共計(jì)108套，分布于南湖國際社區(qū)20、21、22、23、32、39、40、41、42棟中，戶型大小在85～442平方米之間，起拍總價(jià)在136.7萬元～489.9萬元之間，但多以大戶型為主，100平方米以下的戶型僅有3套。
南湖國際社區(qū)曾是成都紅極一時(shí)的大盤，位于國家級新區(qū)天府新區(qū)內(nèi)的麓山大道2段，緊鄰南湖公園，又有江安河環(huán)繞，居住舒適度較高。
正因?yàn)槿绱?，南湖國際曾創(chuàng)造下“1年狂賣45萬方，3年賣出10000套房源”的記錄，并有著蟬聯(lián)“成都樓市3連冠”的輝煌過去。
如今，在位于天府新區(qū)華陽街道的南湖國際社區(qū)，記者看到，整個(gè)小區(qū)分為七期分批開發(fā)建設(shè)，占地約6000畝，其中一期于2010年交房。
“從成都今年5月限購升級以后，這個(gè)樓盤的成交量與周邊幾個(gè)樓盤相比還是比較好的，每個(gè)月還會(huì)成交3、4套左右。”南湖國際社區(qū)附近二手房中介的工作人員告訴記者。
然而與調(diào)控升級前相比，南湖國際社區(qū)的二手房價(jià)已經(jīng)降價(jià)了不少。在今年5月之前，南湖國際清水二手房成交單價(jià)為1.7萬~1.8萬元，調(diào)控升級后，成交單價(jià)降到了1.3萬~1.4萬元。
而這次司法拍賣均價(jià)在1萬元左右的價(jià)格，比市場價(jià)有一定優(yōu)勢，但仍有不少市場人士認(rèn)為這批房子面積太大，總價(jià)較高。
中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司（下簡稱“華融”）作為抵押權(quán)人，本希望能通過司法拍賣本追償債務(wù)，但隨著第一批10套房源的撤回，森宇的債務(wù)問題也由此蒙上了一層面紗。
無力償債股權(quán)發(fā)生變更
成都森宇實(shí)業(yè)集團(tuán)是一家成都本土房企，成立于1995年，先后在成都區(qū)域開發(fā)過“華陽府河音樂花園”、溫江“森宇音樂花園”、牧馬山“維也納森林別墅”、溫江“美茵河谷”、航空港“翰林上島”、雙流“海棠灣”、“海棠公館”、金堂“科瑪小鎮(zhèn)”和“美茵莊園”等項(xiàng)目。從2000年起，連續(xù)13年被評為“四川省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力十強(qiáng)”。
2016年初，五礦信托向青海省高院申請，要求查封凍結(jié)森宇集團(tuán)逾5.1億元財(cái)產(chǎn)，此舉曾被外界解讀是森宇資金鏈全面斷裂，爆發(fā)債務(wù)危機(jī)的導(dǎo)火索。
其實(shí)早在2015年底，森宇的銷售回款和利潤已無法支撐所需支付的債權(quán)方利息。曾有一筆三年期的銀行借款即將到期，銀行方要求森宇將本金和利息一并清償。彼時(shí)，森宇的資產(chǎn)負(fù)債率為65%，總規(guī)模達(dá)數(shù)十億元，償還本金是幾無可能。
資金鏈出現(xiàn)問題的森宇讓諸多債權(quán)方感到擔(dān)憂，被大范圍追償債務(wù)的森宇無奈選擇停擺公司，對債權(quán)方的債務(wù)既不還息、也不還本。
如此一來，五礦信托、華融、華夏銀行、興業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等多家債權(quán)方，只好采取溝通協(xié)商、查封資產(chǎn)、司法拍賣等舉措解決債務(wù)。
公司近年法律訴訟數(shù)據(jù)。圖片來源：企查查
2016年1月初，針對市場上的破產(chǎn)傳言，森宇發(fā)布聲明承認(rèn)公司遇到現(xiàn)金流危機(jī)，但并沒有破產(chǎn)。
時(shí)至今日，森宇仍然存在，仍然停擺，但其公司股權(quán)已悄然發(fā)生改變。
今年7月25日，森宇的股東由此前的成都錦瑞投資有限公司、成都泰達(dá)投資有限公司變更為成都泰達(dá)投資有限公司、四川西部華熙置業(yè)有限公司。
此外，股權(quán)結(jié)構(gòu)顯示，森宇與有國企背景的企業(yè)產(chǎn)生了聯(lián)系。
圖片來源：企查查
爛尾盤的第二春
除了此次司法拍賣的房子之外，森宇那停工三年、經(jīng)歷過爛尾和流拍的地塊同樣備受關(guān)注。
在南湖國際社區(qū)南側(cè)另一宗地塊上，可以看到一片裸露著紅色磚墻的建筑工地，記者走近后發(fā)現(xiàn)，這片工地?zé)o人出入也無人看守。
與一街之隔叮叮當(dāng)當(dāng)熱鬧動(dòng)工的工地相比，眼前這片停工的工地倒是顯得格外安靜。工地外有一片倒掉的工程圍擋，印證了這塊工地?zé)o人管理的現(xiàn)狀。
“我是前年過來這邊的，當(dāng)時(shí)這個(gè)工地就已經(jīng)停工了，你看上面的網(wǎng)子都爛了?！币晃辉诟浇さ毓ぷ鞯慕ㄖと烁嬖V記者。
而這片停工已久的工地，正是森宇所開發(fā)的南湖國際中心。
該項(xiàng)目自2015年12月開始停工，分為一期錦輝閣以及二期南湖濱江。
今年4月，有錦輝閣業(yè)主在地方領(lǐng)導(dǎo)留言平臺(tái)反映購買的錦輝閣6號樓爛尾急需解決的問題。天府新區(qū)成都管委會(huì)規(guī)劃建設(shè)國土局回復(fù)表示，自南湖國際中心項(xiàng)目停工后，曾由天府新區(qū)出面協(xié)商由項(xiàng)目承建方成都建工集團(tuán)先行墊資，在2016年9月復(fù)工后，因森宇遲遲籌措不到建設(shè)資金，導(dǎo)致項(xiàng)目在2017年6月底再次停工。
回顧2012年10月，森宇曾以4.34億元的總價(jià)拿下這幅用于建設(shè)南湖國際中心的地塊。2013年1月22日，森宇又以2.06億元的總價(jià)拿下毗鄰上述地塊的一宗93.7畝商業(yè)用地。
如今，在資金鏈斷裂的境遇下，森宇不得不通過出讓資產(chǎn)籌措資金來解決債務(wù)問題。
2017年7月11日，上述93.7畝的商業(yè)地塊第一次掛牌出讓，但最終因拍賣現(xiàn)場無人出價(jià)而第一次流拍。有業(yè)內(nèi)人士對記者說，“森宇賣地的那個(gè)時(shí)候，很多企業(yè)對商業(yè)不看好，大家更愿意買住宅用地。”
2017年底，上述地塊再次傳出要掛牌出讓的消息，但最終競拍事宜也不了了之。
2018年的5月29日，上兩宗合計(jì)約253畝的地塊經(jīng)過60輪競價(jià)，最終被四川房企藍(lán)潤以23.15億元的總價(jià)競得。此次拍賣也被也被視為森宇的“一線生機(jī)”。
而在拍賣價(jià)款之外，藍(lán)潤還須另行支付2.5億元，用于南湖國際中心一期錦輝閣1棟至6棟及對應(yīng)地下室復(fù)工續(xù)建。
據(jù)記者了解，藍(lán)潤拿到的，實(shí)際是南湖國際中心地上剩余的32萬平米可建面積以及93.7畝的純商業(yè)用地。
目前，藍(lán)潤這批復(fù)工款已支付到位。近日，藍(lán)潤還聯(lián)手安信信托募集36億資金，專項(xiàng)用于藍(lán)潤成都天府新區(qū)南湖項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。
一位南湖國際中心錦輝閣的業(yè)主對記者說，錦輝閣仍會(huì)由森宇修建，現(xiàn)在就等著工地復(fù)工。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，這批起拍總價(jià)5億元的房源位于成都曾經(jīng)紅極一時(shí)的項(xiàng)目——南湖國際社區(qū)，多為200～400平方米的大戶型，且單價(jià)低于市場價(jià)。
但就在即將司法拍賣的前一晚，第一批原定于22日競拍的10套房源卻突然“撤回”。
本指望通過這次司法拍賣清償部分債務(wù)的成都森宇實(shí)業(yè)集團(tuán)，本就艱難的還債之路是否又起波折？
南湖國際社區(qū)。每經(jīng)記者 蔡雅蕓 攝
無人報(bào)名第一批法拍房源被撤
記者在21日發(fā)現(xiàn)，原計(jì)劃在10月22日競拍的第一批10套房源，已被悉數(shù)撤回。撤回原因顯示：“申請執(zhí)行人以與被執(zhí)行人正在和解為由申請撤回拍賣?！?br />
司法拍賣房因?yàn)椴皇艹啥枷拶徴叩挠绊懀床恍枰旄聟^(qū)購房資格），加上可以按揭貸款，在現(xiàn)今調(diào)控背景下具有較大優(yōu)勢。
但就此次南湖國際108套房源司法拍賣來看，盡管每套房源都有上千次甚至四千多次的關(guān)注次數(shù)，但每套房報(bào)名競拍的人數(shù)卻始終為零。
下一批拍賣的10套房源，競拍時(shí)間定為10月26日。
“司法拍賣的房子要自己提前去看房，法院并不對房子是否有瑕疵擔(dān)責(zé)?！必?fù)責(zé)執(zhí)行此次拍賣的四川省成都市中級人民法院工作人員告訴記者。
阿里拍賣顯示：此次南湖國際社區(qū)司法拍賣的套數(shù)共計(jì)108套，分布于南湖國際社區(qū)20、21、22、23、32、39、40、41、42棟中，戶型大小在85～442平方米之間，起拍總價(jià)在136.7萬元～489.9萬元之間，但多以大戶型為主，100平方米以下的戶型僅有3套。
南湖國際社區(qū)曾是成都紅極一時(shí)的大盤，位于國家級新區(qū)天府新區(qū)內(nèi)的麓山大道2段，緊鄰南湖公園，又有江安河環(huán)繞，居住舒適度較高。
正因?yàn)槿绱?，南湖國際曾創(chuàng)造下“1年狂賣45萬方，3年賣出10000套房源”的記錄，并有著蟬聯(lián)“成都樓市3連冠”的輝煌過去。
如今，在位于天府新區(qū)華陽街道的南湖國際社區(qū)，記者看到，整個(gè)小區(qū)分為七期分批開發(fā)建設(shè)，占地約6000畝，其中一期于2010年交房。
“從成都今年5月限購升級以后，這個(gè)樓盤的成交量與周邊幾個(gè)樓盤相比還是比較好的，每個(gè)月還會(huì)成交3、4套左右。”南湖國際社區(qū)附近二手房中介的工作人員告訴記者。
然而與調(diào)控升級前相比，南湖國際社區(qū)的二手房價(jià)已經(jīng)降價(jià)了不少。在今年5月之前，南湖國際清水二手房成交單價(jià)為1.7萬~1.8萬元，調(diào)控升級后，成交單價(jià)降到了1.3萬~1.4萬元。
而這次司法拍賣均價(jià)在1萬元左右的價(jià)格，比市場價(jià)有一定優(yōu)勢，但仍有不少市場人士認(rèn)為這批房子面積太大，總價(jià)較高。
中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司（下簡稱“華融”）作為抵押權(quán)人，本希望能通過司法拍賣本追償債務(wù)，但隨著第一批10套房源的撤回，森宇的債務(wù)問題也由此蒙上了一層面紗。
無力償債股權(quán)發(fā)生變更
成都森宇實(shí)業(yè)集團(tuán)是一家成都本土房企，成立于1995年，先后在成都區(qū)域開發(fā)過“華陽府河音樂花園”、溫江“森宇音樂花園”、牧馬山“維也納森林別墅”、溫江“美茵河谷”、航空港“翰林上島”、雙流“海棠灣”、“海棠公館”、金堂“科瑪小鎮(zhèn)”和“美茵莊園”等項(xiàng)目。從2000年起，連續(xù)13年被評為“四川省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力十強(qiáng)”。
2016年初，五礦信托向青海省高院申請，要求查封凍結(jié)森宇集團(tuán)逾5.1億元財(cái)產(chǎn)，此舉曾被外界解讀是森宇資金鏈全面斷裂，爆發(fā)債務(wù)危機(jī)的導(dǎo)火索。
其實(shí)早在2015年底，森宇的銷售回款和利潤已無法支撐所需支付的債權(quán)方利息。曾有一筆三年期的銀行借款即將到期，銀行方要求森宇將本金和利息一并清償。彼時(shí)，森宇的資產(chǎn)負(fù)債率為65%，總規(guī)模達(dá)數(shù)十億元，償還本金是幾無可能。
資金鏈出現(xiàn)問題的森宇讓諸多債權(quán)方感到擔(dān)憂，被大范圍追償債務(wù)的森宇無奈選擇停擺公司，對債權(quán)方的債務(wù)既不還息、也不還本。
如此一來，五礦信托、華融、華夏銀行、興業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等多家債權(quán)方，只好采取溝通協(xié)商、查封資產(chǎn)、司法拍賣等舉措解決債務(wù)。
公司近年法律訴訟數(shù)據(jù)。圖片來源：企查查
2016年1月初，針對市場上的破產(chǎn)傳言，森宇發(fā)布聲明承認(rèn)公司遇到現(xiàn)金流危機(jī)，但并沒有破產(chǎn)。
時(shí)至今日，森宇仍然存在，仍然停擺，但其公司股權(quán)已悄然發(fā)生改變。
今年7月25日，森宇的股東由此前的成都錦瑞投資有限公司、成都泰達(dá)投資有限公司變更為成都泰達(dá)投資有限公司、四川西部華熙置業(yè)有限公司。
此外，股權(quán)結(jié)構(gòu)顯示，森宇與有國企背景的企業(yè)產(chǎn)生了聯(lián)系。
圖片來源：企查查
爛尾盤的第二春
除了此次司法拍賣的房子之外，森宇那停工三年、經(jīng)歷過爛尾和流拍的地塊同樣備受關(guān)注。
在南湖國際社區(qū)南側(cè)另一宗地塊上，可以看到一片裸露著紅色磚墻的建筑工地，記者走近后發(fā)現(xiàn)，這片工地?zé)o人出入也無人看守。
與一街之隔叮叮當(dāng)當(dāng)熱鬧動(dòng)工的工地相比，眼前這片停工的工地倒是顯得格外安靜。工地外有一片倒掉的工程圍擋，印證了這塊工地?zé)o人管理的現(xiàn)狀。
“我是前年過來這邊的，當(dāng)時(shí)這個(gè)工地就已經(jīng)停工了，你看上面的網(wǎng)子都爛了?！币晃辉诟浇さ毓ぷ鞯慕ㄖと烁嬖V記者。
而這片停工已久的工地，正是森宇所開發(fā)的南湖國際中心。
該項(xiàng)目自2015年12月開始停工，分為一期錦輝閣以及二期南湖濱江。
今年4月，有錦輝閣業(yè)主在地方領(lǐng)導(dǎo)留言平臺(tái)反映購買的錦輝閣6號樓爛尾急需解決的問題。天府新區(qū)成都管委會(huì)規(guī)劃建設(shè)國土局回復(fù)表示，自南湖國際中心項(xiàng)目停工后，曾由天府新區(qū)出面協(xié)商由項(xiàng)目承建方成都建工集團(tuán)先行墊資，在2016年9月復(fù)工后，因森宇遲遲籌措不到建設(shè)資金，導(dǎo)致項(xiàng)目在2017年6月底再次停工。
回顧2012年10月，森宇曾以4.34億元的總價(jià)拿下這幅用于建設(shè)南湖國際中心的地塊。2013年1月22日，森宇又以2.06億元的總價(jià)拿下毗鄰上述地塊的一宗93.7畝商業(yè)用地。
如今，在資金鏈斷裂的境遇下，森宇不得不通過出讓資產(chǎn)籌措資金來解決債務(wù)問題。
2017年7月11日，上述93.7畝的商業(yè)地塊第一次掛牌出讓，但最終因拍賣現(xiàn)場無人出價(jià)而第一次流拍。有業(yè)內(nèi)人士對記者說，“森宇賣地的那個(gè)時(shí)候，很多企業(yè)對商業(yè)不看好，大家更愿意買住宅用地。”
2017年底，上述地塊再次傳出要掛牌出讓的消息，但最終競拍事宜也不了了之。
2018年的5月29日，上兩宗合計(jì)約253畝的地塊經(jīng)過60輪競價(jià)，最終被四川房企藍(lán)潤以23.15億元的總價(jià)競得。此次拍賣也被也被視為森宇的“一線生機(jī)”。
而在拍賣價(jià)款之外，藍(lán)潤還須另行支付2.5億元，用于南湖國際中心一期錦輝閣1棟至6棟及對應(yīng)地下室復(fù)工續(xù)建。
據(jù)記者了解，藍(lán)潤拿到的，實(shí)際是南湖國際中心地上剩余的32萬平米可建面積以及93.7畝的純商業(yè)用地。
目前，藍(lán)潤這批復(fù)工款已支付到位。近日，藍(lán)潤還聯(lián)手安信信托募集36億資金，專項(xiàng)用于藍(lán)潤成都天府新區(qū)南湖項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。
一位南湖國際中心錦輝閣的業(yè)主對記者說，錦輝閣仍會(huì)由森宇修建，現(xiàn)在就等著工地復(fù)工。
