部分項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)率降低西安樓市回歸平穩(wěn)
時(shí)間：2018/10/28
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今年初，火爆的西安樓市歷經(jīng)幾次調(diào)控仍然熱度不減。但近日曲江二期精裝修項(xiàng)目三迪曲江香頌楓丹核驗(yàn)通過(guò)的登記家庭數(shù)量為零，引發(fā)了市場(chǎng)猜測(cè)，西安樓市降溫？
寫(xiě)字樓 (3)
記者近日實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，三迪曲江香頌楓丹僅是西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)特例。盡管在西安搖號(hào)政策實(shí)行后，也有部分項(xiàng)目出現(xiàn)了意向登記數(shù)量少于可購(gòu)房源數(shù)量的現(xiàn)象，這些現(xiàn)象主要出現(xiàn)在單價(jià)高、位置偏、配套差等項(xiàng)目上。
從研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，近期西安房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡的矛盾有所緩解，但未獲得大幅改善。按照計(jì)劃，今年西安上市的房源面積共約2697萬(wàn)平方米，共計(jì)225509套，但目前的供應(yīng)量只占了原計(jì)劃的40%。
樓市遇冷？
近日，三迪曲江香頌楓丹473套新房源推出后，現(xiàn)場(chǎng)核驗(yàn)通過(guò)的家庭為零，引發(fā)外界關(guān)注，加之其他省市房?jī)r(jià)下跌、開(kāi)發(fā)商打折銷(xiāo)售等各種消息不斷傳來(lái)，也讓西安房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒變得更加濃厚。
記者根據(jù)西安市住房保障和房屋管理局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“西安房管局”）商品住房意向登記平臺(tái)公布的數(shù)據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，今年9月份，西安共有11個(gè)項(xiàng)目意向登記數(shù)少于房源套數(shù)，合計(jì)推出的房源共有3126套。外界分析認(rèn)為，這些項(xiàng)目多存在單價(jià)高、位置偏、配套差等一項(xiàng)或多項(xiàng)客觀因素。
以三迪曲江香頌楓丹為例，項(xiàng)目?jī)蓷澗b高層備案價(jià)為14496元/平方米，而在同一區(qū)域內(nèi)的金地南湖藝境銷(xiāo)售的同類(lèi)型房源均價(jià)為12490元/平方米。
在三迪曲江香頌楓丹項(xiàng)目售樓部，置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，此次開(kāi)盤(pán)，登記數(shù)量少于可售房源數(shù)量而不需要搖號(hào)的最大原因就是價(jià)格高，“但是仍然不愁賣(mài)，現(xiàn)在已經(jīng)只剩下100多套房源?！?br /> 記者了解到，之前登記人數(shù)較少的萬(wàn)科翡翠國(guó)賓和保利中央公園的均價(jià)分別為20380元/平方米和15301元/平方米，相對(duì)周邊同類(lèi)型項(xiàng)目?jī)r(jià)格偏高。而如清涼灞柳、富力白鷺灣、世茂璀璨傾城幾個(gè)項(xiàng)目位置則相對(duì)偏遠(yuǎn)。
從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，在剛剛過(guò)去的一周里（10月8日至10月14日），西安新增商品房預(yù)售項(xiàng)目11個(gè)，預(yù)售總面積44.4萬(wàn)平方米，環(huán)比下降21.2%；新增商品住宅預(yù)售項(xiàng)目7個(gè)，預(yù)售住宅總面積28.7萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲28.6%。同期，西安普通住宅成交面積30.3萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲114.1%，成交套數(shù)2684套，環(huán)比上漲120.3%。
朱郁認(rèn)為，目前西安房地產(chǎn)市場(chǎng)比較溫和平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)業(yè)界和媒體所說(shuō)的以?xún)r(jià)換量、以?xún)r(jià)跑量的現(xiàn)象，大量的優(yōu)惠策略在西安各個(gè)區(qū)域當(dāng)中也不明顯，受制于供應(yīng)量較少的影響，成交量依然緩漲，而價(jià)格也沒(méi)有下探，但漲幅收窄在7%~8%。朱郁表示，三迪曲江香頌楓丹項(xiàng)目的單價(jià)高是登記數(shù)量少的主要原因，“新推的房源比一期的價(jià)格要高2000元，所以造成了量和價(jià)之間的明顯反差?！?br /> 近期記者走訪西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商在現(xiàn)場(chǎng)核驗(yàn)購(gòu)房者的信息時(shí)都要求購(gòu)房者出示不低于總房款30%的資產(chǎn)證明，且會(huì)明確告訴購(gòu)房者，大部分銀行要求首付比例達(dá)到四成，只有小部分銀行可以三成。而二手房的首付比例已經(jīng)達(dá)到了五成，甚至更高。而在此前，首套房首付比例為三成，二套房首付比例四成。
“首付比例提高，從金融風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，是在有意識(shí)的管控，提高首付意味著征信風(fēng)險(xiǎn)降低。另一方面和開(kāi)發(fā)商自身的現(xiàn)金流有關(guān)系，現(xiàn)金流如果不能夠快速回正的話(huà)，對(duì)開(kāi)發(fā)會(huì)產(chǎn)生較大影響?！敝煊粽f(shuō)。
供需仍不平衡
今年下半年，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系依舊未改善，西安克而瑞6月~9月的統(tǒng)計(jì)月報(bào)中，均出現(xiàn)了供不應(yīng)求的分析，6月全市供應(yīng)136.9萬(wàn)平方米，環(huán)比下降19%，成交186.9萬(wàn)平方米，環(huán)比下降18.7%；7月全市供應(yīng)73.5萬(wàn)平方米，環(huán)比下降46.3%，成交119.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下降36%；8月全市供應(yīng)81.1萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲10.4%，成交142.7萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲19.3%；9月全市供應(yīng)113.2萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲39.5%，成交124.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下降12.9%。6月~9月的供求比分別為0.7、0.61、0.51、0.91。
據(jù)記者了解，西安房管局意向登記平臺(tái)中可登記的樓盤(pán)并不多，截至10月16日，長(zhǎng)安區(qū)正在登記的項(xiàng)目為零，城六區(qū)及各開(kāi)發(fā)區(qū)正在登記的項(xiàng)目只有3個(gè)，暫未開(kāi)始的項(xiàng)目2個(gè)。3個(gè)正在登記的項(xiàng)目房源總數(shù)不到700套，開(kāi)放登記僅一天，就有2個(gè)項(xiàng)目的意向登記數(shù)超過(guò)了可售房源數(shù)，其中，大華公園世家項(xiàng)目可售房源數(shù)為334套，登記家庭數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了857個(gè)；中南·樾府可售房源共104套，登記家庭數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了443個(gè)（上述統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止到2018年10月16日23時(shí)）。按照規(guī)定，上述2個(gè)項(xiàng)目必須搖號(hào)開(kāi)盤(pán)。
進(jìn)入10月份后，除了上述3個(gè)項(xiàng)目外，西安全市有8個(gè)項(xiàng)目共計(jì)1731套房源做開(kāi)盤(pán)登記。8個(gè)項(xiàng)目中，只有2個(gè)項(xiàng)目意向登記申請(qǐng)數(shù)少于可售房源數(shù)，一個(gè)是香榭御澄項(xiàng)目意向登記申請(qǐng)數(shù)(共計(jì)136個(gè)，含撤銷(xiāo))少于全部可售房源（246套），另外一個(gè)是西安壹號(hào)院，可售房源共68套，意向登記申請(qǐng)數(shù)為12個(gè)，后者是面積190平方米以上的大戶(hù)型，均價(jià)22506元/平方米。其余6個(gè)項(xiàng)目的意向登記人數(shù)均多于可售房源數(shù)量，需要搖號(hào)售房。其中，位于西安航天經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的融創(chuàng)·攬?jiān)赂陧?xiàng)目全部可售房源共56套，意向登記申請(qǐng)數(shù)達(dá)到了511個(gè)(含撤銷(xiāo))，其中核驗(yàn)通過(guò)392個(gè)，未通過(guò)3個(gè)，未核驗(yàn)或申請(qǐng)撤銷(xiāo)116個(gè)。其余幾個(gè)項(xiàng)目的意向登記數(shù)也是可售房源數(shù)量的2~4倍之間。
記者走訪多個(gè)正在做意向登記的項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，大部分項(xiàng)目售樓部人頭攢動(dòng)，不少購(gòu)房者雖受樓市“遇冷論”影響稍有糾結(jié)心理，但“搶著上車(chē)”的心態(tài)仍未改變。“房?jī)r(jià)漲上去，哪有降下來(lái)的說(shuō)法？”在名流印象售樓部，多名購(gòu)房者給出了同一個(gè)說(shuō)法。最終，該項(xiàng)目的497套新房源推出后，有1196個(gè)家庭做了意向登記。
西安克而瑞的研究分析報(bào)告指出，9月，全市共開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目42個(gè)，總推房源13118套，銷(xiāo)售9302套，總?cè)セ蕿?1%。商品房市場(chǎng)依然表現(xiàn)為供不應(yīng)求，供求比為0.91；成交量同比上漲14.5%；成交價(jià)趨穩(wěn)，為14199元/平方米。其中，住宅成交106.3萬(wàn)平方米，成交均價(jià)為13342元/平方米，住宅市場(chǎng)供求比為0.84，供需矛盾稍有緩解。
寫(xiě)字樓 (3)
記者近日實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，三迪曲江香頌楓丹僅是西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)特例。盡管在西安搖號(hào)政策實(shí)行后，也有部分項(xiàng)目出現(xiàn)了意向登記數(shù)量少于可購(gòu)房源數(shù)量的現(xiàn)象，這些現(xiàn)象主要出現(xiàn)在單價(jià)高、位置偏、配套差等項(xiàng)目上。
從研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，近期西安房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡的矛盾有所緩解，但未獲得大幅改善。按照計(jì)劃，今年西安上市的房源面積共約2697萬(wàn)平方米，共計(jì)225509套，但目前的供應(yīng)量只占了原計(jì)劃的40%。
樓市遇冷？
近日，三迪曲江香頌楓丹473套新房源推出后，現(xiàn)場(chǎng)核驗(yàn)通過(guò)的家庭為零，引發(fā)外界關(guān)注，加之其他省市房?jī)r(jià)下跌、開(kāi)發(fā)商打折銷(xiāo)售等各種消息不斷傳來(lái)，也讓西安房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒變得更加濃厚。
記者根據(jù)西安市住房保障和房屋管理局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“西安房管局”）商品住房意向登記平臺(tái)公布的數(shù)據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，今年9月份，西安共有11個(gè)項(xiàng)目意向登記數(shù)少于房源套數(shù)，合計(jì)推出的房源共有3126套。外界分析認(rèn)為，這些項(xiàng)目多存在單價(jià)高、位置偏、配套差等一項(xiàng)或多項(xiàng)客觀因素。
以三迪曲江香頌楓丹為例，項(xiàng)目?jī)蓷澗b高層備案價(jià)為14496元/平方米，而在同一區(qū)域內(nèi)的金地南湖藝境銷(xiāo)售的同類(lèi)型房源均價(jià)為12490元/平方米。
在三迪曲江香頌楓丹項(xiàng)目售樓部，置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，此次開(kāi)盤(pán)，登記數(shù)量少于可售房源數(shù)量而不需要搖號(hào)的最大原因就是價(jià)格高，“但是仍然不愁賣(mài)，現(xiàn)在已經(jīng)只剩下100多套房源?！?br /> 記者了解到，之前登記人數(shù)較少的萬(wàn)科翡翠國(guó)賓和保利中央公園的均價(jià)分別為20380元/平方米和15301元/平方米，相對(duì)周邊同類(lèi)型項(xiàng)目?jī)r(jià)格偏高。而如清涼灞柳、富力白鷺灣、世茂璀璨傾城幾個(gè)項(xiàng)目位置則相對(duì)偏遠(yuǎn)。
從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，在剛剛過(guò)去的一周里（10月8日至10月14日），西安新增商品房預(yù)售項(xiàng)目11個(gè)，預(yù)售總面積44.4萬(wàn)平方米，環(huán)比下降21.2%；新增商品住宅預(yù)售項(xiàng)目7個(gè)，預(yù)售住宅總面積28.7萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲28.6%。同期，西安普通住宅成交面積30.3萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲114.1%，成交套數(shù)2684套，環(huán)比上漲120.3%。
朱郁認(rèn)為，目前西安房地產(chǎn)市場(chǎng)比較溫和平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)業(yè)界和媒體所說(shuō)的以?xún)r(jià)換量、以?xún)r(jià)跑量的現(xiàn)象，大量的優(yōu)惠策略在西安各個(gè)區(qū)域當(dāng)中也不明顯，受制于供應(yīng)量較少的影響，成交量依然緩漲，而價(jià)格也沒(méi)有下探，但漲幅收窄在7%~8%。朱郁表示，三迪曲江香頌楓丹項(xiàng)目的單價(jià)高是登記數(shù)量少的主要原因，“新推的房源比一期的價(jià)格要高2000元，所以造成了量和價(jià)之間的明顯反差?！?br /> 近期記者走訪西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商在現(xiàn)場(chǎng)核驗(yàn)購(gòu)房者的信息時(shí)都要求購(gòu)房者出示不低于總房款30%的資產(chǎn)證明，且會(huì)明確告訴購(gòu)房者，大部分銀行要求首付比例達(dá)到四成，只有小部分銀行可以三成。而二手房的首付比例已經(jīng)達(dá)到了五成，甚至更高。而在此前，首套房首付比例為三成，二套房首付比例四成。
“首付比例提高，從金融風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，是在有意識(shí)的管控，提高首付意味著征信風(fēng)險(xiǎn)降低。另一方面和開(kāi)發(fā)商自身的現(xiàn)金流有關(guān)系，現(xiàn)金流如果不能夠快速回正的話(huà)，對(duì)開(kāi)發(fā)會(huì)產(chǎn)生較大影響?！敝煊粽f(shuō)。
供需仍不平衡
今年下半年，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系依舊未改善，西安克而瑞6月~9月的統(tǒng)計(jì)月報(bào)中，均出現(xiàn)了供不應(yīng)求的分析，6月全市供應(yīng)136.9萬(wàn)平方米，環(huán)比下降19%，成交186.9萬(wàn)平方米，環(huán)比下降18.7%；7月全市供應(yīng)73.5萬(wàn)平方米，環(huán)比下降46.3%，成交119.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下降36%；8月全市供應(yīng)81.1萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲10.4%，成交142.7萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲19.3%；9月全市供應(yīng)113.2萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲39.5%，成交124.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下降12.9%。6月~9月的供求比分別為0.7、0.61、0.51、0.91。
據(jù)記者了解，西安房管局意向登記平臺(tái)中可登記的樓盤(pán)并不多，截至10月16日，長(zhǎng)安區(qū)正在登記的項(xiàng)目為零，城六區(qū)及各開(kāi)發(fā)區(qū)正在登記的項(xiàng)目只有3個(gè)，暫未開(kāi)始的項(xiàng)目2個(gè)。3個(gè)正在登記的項(xiàng)目房源總數(shù)不到700套，開(kāi)放登記僅一天，就有2個(gè)項(xiàng)目的意向登記數(shù)超過(guò)了可售房源數(shù)，其中，大華公園世家項(xiàng)目可售房源數(shù)為334套，登記家庭數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了857個(gè)；中南·樾府可售房源共104套，登記家庭數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了443個(gè)（上述統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止到2018年10月16日23時(shí)）。按照規(guī)定，上述2個(gè)項(xiàng)目必須搖號(hào)開(kāi)盤(pán)。
進(jìn)入10月份后，除了上述3個(gè)項(xiàng)目外，西安全市有8個(gè)項(xiàng)目共計(jì)1731套房源做開(kāi)盤(pán)登記。8個(gè)項(xiàng)目中，只有2個(gè)項(xiàng)目意向登記申請(qǐng)數(shù)少于可售房源數(shù)，一個(gè)是香榭御澄項(xiàng)目意向登記申請(qǐng)數(shù)(共計(jì)136個(gè)，含撤銷(xiāo))少于全部可售房源（246套），另外一個(gè)是西安壹號(hào)院，可售房源共68套，意向登記申請(qǐng)數(shù)為12個(gè)，后者是面積190平方米以上的大戶(hù)型，均價(jià)22506元/平方米。其余6個(gè)項(xiàng)目的意向登記人數(shù)均多于可售房源數(shù)量，需要搖號(hào)售房。其中，位于西安航天經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的融創(chuàng)·攬?jiān)赂陧?xiàng)目全部可售房源共56套，意向登記申請(qǐng)數(shù)達(dá)到了511個(gè)(含撤銷(xiāo))，其中核驗(yàn)通過(guò)392個(gè)，未通過(guò)3個(gè)，未核驗(yàn)或申請(qǐng)撤銷(xiāo)116個(gè)。其余幾個(gè)項(xiàng)目的意向登記數(shù)也是可售房源數(shù)量的2~4倍之間。
記者走訪多個(gè)正在做意向登記的項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，大部分項(xiàng)目售樓部人頭攢動(dòng)，不少購(gòu)房者雖受樓市“遇冷論”影響稍有糾結(jié)心理，但“搶著上車(chē)”的心態(tài)仍未改變。“房?jī)r(jià)漲上去，哪有降下來(lái)的說(shuō)法？”在名流印象售樓部，多名購(gòu)房者給出了同一個(gè)說(shuō)法。最終，該項(xiàng)目的497套新房源推出后，有1196個(gè)家庭做了意向登記。
西安克而瑞的研究分析報(bào)告指出，9月，全市共開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目42個(gè)，總推房源13118套，銷(xiāo)售9302套，總?cè)セ蕿?1%。商品房市場(chǎng)依然表現(xiàn)為供不應(yīng)求，供求比為0.91；成交量同比上漲14.5%；成交價(jià)趨穩(wěn)，為14199元/平方米。其中，住宅成交106.3萬(wàn)平方米，成交均價(jià)為13342元/平方米，住宅市場(chǎng)供求比為0.84，供需矛盾稍有緩解。
“原計(jì)劃（供應(yīng)）22萬(wàn)套房也就是2200萬(wàn)平方米，現(xiàn)在實(shí)際上市的只是占了原計(jì)劃的40%。剩余的房源都在政府的調(diào)控當(dāng)中，通過(guò)搖號(hào)、簽發(fā)預(yù)售證、禁土令等政策，從源頭將工期壓縮和調(diào)整?！敝煊粽J(rèn)為，今年因?yàn)槠扔谡攮h(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境影響，導(dǎo)致目前大量的推貨全部都在四季度?！八募径热绻霾涣素?，開(kāi)發(fā)商今年糧草過(guò)冬的問(wèn)題就更嚴(yán)峻了?！?
