三季度中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)回落 增量市場(chǎng)呈現(xiàn)放緩態(tài)勢(shì)
2018年第三季度，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)回落至118.1點(diǎn)，環(huán)比下降3.7%，同比下降2.5%。
宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)和零售商信心指數(shù)走強(qiáng)，同比環(huán)比均實(shí)現(xiàn)上漲。宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)，消費(fèi)升級(jí)態(tài)勢(shì)持續(xù)，品牌和購(gòu)物中心數(shù)字化營(yíng)銷(xiāo)方面創(chuàng)新活躍。商用土地指數(shù)和商用物業(yè)開(kāi)發(fā)指數(shù)同比出現(xiàn)回落，增量市場(chǎng)呈現(xiàn)進(jìn)一步放緩態(tài)勢(shì)。
二、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)
中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)：平穩(wěn)運(yùn)行，服務(wù)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用增強(qiáng)
2018年第三季度，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)148.3，同比上漲5.9%，環(huán)比上漲4.1%。經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)運(yùn)行，GDP同比增速6.5%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)比重持續(xù)上升。第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重50.96%，比第二產(chǎn)業(yè)高出10.6個(gè)百分點(diǎn)。第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增長(zhǎng)7.9%，比二季度提升0.1個(gè)百分點(diǎn)，高于GDP增速。
服務(wù)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用不斷增強(qiáng)。新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)及新商業(yè)模式發(fā)展迅速，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)增加值及占比不斷提高。其中租賃與商務(wù)服務(wù)業(yè)成為增加值排名靠前的細(xì)分行業(yè)，增加值比上年同期增長(zhǎng)9.4%，增加值占GDP的2.7%，比上年同期有所增高。前三季度，最終消費(fèi)支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為78%，比上年同期提高14個(gè)百分點(diǎn)，消費(fèi)基礎(chǔ)作用進(jìn)一步鞏固。居民消費(fèi)持續(xù)升級(jí)。社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)3.8%，消費(fèi)升級(jí)類(lèi)商品保持快速增長(zhǎng)，其中通訊器材類(lèi)及化妝品類(lèi)商品分別增長(zhǎng)10 .7%和12%。服務(wù)業(yè)的持續(xù)增長(zhǎng)及消費(fèi)升級(jí)的趨勢(shì)為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。
中國(guó)商用土地指數(shù)：核心城市商用地塊價(jià)值凸顯，一線城市價(jià)格走強(qiáng)，新一線城市成交活躍，二三線城市流拍增多
2018年第三季度，中國(guó)商用土地指數(shù)76.5，同比下降12.8%，主要由二三線城市商業(yè)用地流拍引起。商用土地總體成交量環(huán)比微降1.1%，其中三線城市降幅較大，達(dá)到19.7%。商用土地樓板價(jià)環(huán)比上漲8.5%，一線城市貢獻(xiàn)較大，漲幅75.2%。溢價(jià)率繼上季度高溫后回落，環(huán)比下降50.4%，高溢價(jià)地塊比例降低。
一線城市商用土地總成交量與上季度基本持平，但樓板價(jià)大幅上漲。樓板價(jià)環(huán)比漲幅超過(guò)75%，其中北京環(huán)比上漲150.1%，上海環(huán)比上漲117.6%。商用與住宅地塊樓板價(jià)比大幅上升，核心城市商用土地價(jià)值凸顯。上海商用土地成交活躍，與上季度比成交量翻番。
新一線城市商用土地市場(chǎng)成交活躍但價(jià)格走低，成交量環(huán)比上升13%，其中成都、重慶商用土地成交量位居前列，杭州的成交量增幅最高，高達(dá)183.3%。商用土地樓板價(jià)環(huán)比下降38%，同比上漲11%。商用土地溢價(jià)率回落，零溢價(jià)成交地塊比例上升。
二三線城市商用土地流拍數(shù)量相比上季度翻倍，開(kāi)發(fā)商對(duì)地塊的選擇越發(fā)謹(jǐn)慎，但成交地塊總量和價(jià)格不乏亮點(diǎn)。二線城市商用土地成交量環(huán)比上漲5.2%，無(wú)錫、南昌、太原成交量漲幅超過(guò)100%。三線城市商用土地溢價(jià)超過(guò)全國(guó)平均水平，并超過(guò)住宅溢價(jià)上漲幅度，其中呼和浩特、貴陽(yáng)溢價(jià)率位居前列。
中國(guó)商用物業(yè)開(kāi)發(fā)指數(shù)：增量市場(chǎng)增長(zhǎng)不足，存量改造市場(chǎng)蓄勢(shì)待發(fā)
第三季度增量市場(chǎng)與上季度基本持平，新增項(xiàng)目數(shù)量環(huán)比下降8.1%，新增商業(yè)面積環(huán)比上升4.4%。商用物業(yè)開(kāi)發(fā)指數(shù)環(huán)比微漲0.3%。
一線城市新增購(gòu)物中心面積112萬(wàn)平方米，環(huán)比下降16%。5萬(wàn)㎡及以上項(xiàng)目8個(gè)，其中5個(gè)位于上海。被收回管理權(quán)封閉改造的百聯(lián)世茂國(guó)際廣場(chǎng)，升級(jí)為上海世茂廣場(chǎng)如期開(kāi)業(yè)。硬件及品牌均實(shí)現(xiàn)了較大程度的煥新，為我國(guó)存量商業(yè)改造市場(chǎng)帶來(lái)了新的活力。
新一線城市新增商業(yè)面積251萬(wàn)平方米，5萬(wàn)㎡及以上新增購(gòu)物中心14個(gè)。杭州大悅城、重慶彈子石萬(wàn)象匯、L+MALL天津陸家嘴中心等大型項(xiàng)目相繼開(kāi)業(yè)，在體驗(yàn)型業(yè)態(tài)上進(jìn)行突圍，為所在城市帶來(lái)風(fēng)洞、室內(nèi)滑雪、室內(nèi)潛水、室內(nèi)動(dòng)物園、相聲館等全新體驗(yàn)業(yè)態(tài)。
二線城市新增商業(yè)面積268萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲60.4%。5萬(wàn)㎡及以上項(xiàng)目占比63.6%，主要分布在合肥、鄭州、南昌等城市。其中70.6%的項(xiàng)目位于新區(qū)商圈，29.4%的項(xiàng)目位于老城區(qū)核心商圈。以太原萬(wàn)象城為代表，預(yù)計(jì)三至五年前下沉至二三線城市拿地的品牌開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目，將在近兩年逐漸釋放。成為城市主要的商業(yè)亮點(diǎn)，豐富其商業(yè)的多樣性，重塑商圈格局。
中國(guó)零售商信心指數(shù)：奢侈品數(shù)字化營(yíng)銷(xiāo)加碼
2018年第三季度，中國(guó)零售商信心指數(shù)163.3，上升6.2點(diǎn)，環(huán)比上升3.9%，同比上升3.7%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出6299.5元，同比上漲6.5%。限額以上商品零售類(lèi)值環(huán)比上漲0.51%。零售商門(mén)店數(shù)量環(huán)比上漲5.72%。
奢侈品市場(chǎng)第三季度代表型品牌無(wú)新增門(mén)店，數(shù)字化營(yíng)銷(xiāo)活躍。七夕期間，CHANEL、Burberry、Gucci等十余家奢侈品品牌密集在朋友圈、小程序、抖音進(jìn)行廣告投放。Dior、Tiffany等品牌在線下門(mén)店和微信小程序或電商平臺(tái)同步發(fā)售七夕限量款產(chǎn)品，數(shù)字化營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的推行決心可見(jiàn)一斑。
輕奢品牌中Coach、Michael Kors、Kate Spade開(kāi)店數(shù)量依舊位居前列，加速在三四線城市下沉，宜昌、聊城、淄博、呼和浩特、西寧等城市均有新增門(mén)店。輕奢市場(chǎng)收購(gòu)浪潮持續(xù)推進(jìn)，Michael Kors收購(gòu)奢侈品品牌Versace，并將公司名稱(chēng)更名為Capri，集團(tuán)化發(fā)展將增加其在全球時(shí)尚領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)籌碼。
大眾消費(fèi)品牌門(mén)店數(shù)同比增長(zhǎng)8.85%，環(huán)比增長(zhǎng)2.72%。第三季度，優(yōu)衣庫(kù)加速布局，新增門(mén)店24家，接近去年全國(guó)新增門(mén)店數(shù)的1/3;聯(lián)手Google，推出人工智能客服系統(tǒng)Uniqlo IQ，提供線上商品搜索、庫(kù)存查詢、穿搭推薦等服務(wù)，著力打造個(gè)性化消費(fèi)體驗(yàn)。無(wú)印良品新增12家門(mén)店，數(shù)量超過(guò)上半年新增門(mén)店總和，同時(shí)第九次下調(diào)中國(guó)市場(chǎng)產(chǎn)品售價(jià)，以應(yīng)對(duì)在華銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的下降和激烈的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。運(yùn)動(dòng)潮牌Champion在華加速拓展，一二三線城市全面開(kāi)花，截至三季度末，全國(guó)已開(kāi)業(yè)門(mén)店共計(jì)21家。
三、商業(yè)創(chuàng)新
微信小程序商業(yè)價(jià)值嶄露頭角，技術(shù)的高迭代倒逼品牌和購(gòu)物中心數(shù)字化戰(zhàn)略提速
在數(shù)字化戰(zhàn)略基本成為行業(yè)共識(shí)后，高速迭代的技術(shù)產(chǎn)品推動(dòng)購(gòu)物中心和品牌提升適應(yīng)能力，快速掌握與消費(fèi)者互動(dòng)的新方式。在微信龐大的流量?jī)?yōu)勢(shì)下，隨著小程序功能的完善，其商業(yè)價(jià)值開(kāi)始嶄露頭角。無(wú)需下載、不占內(nèi)存、用完即走的優(yōu)勢(shì)逐步顯現(xiàn)，成為眾多品牌和購(gòu)物中心數(shù)字化戰(zhàn)略中的重要平臺(tái)。Michael Kors于7月推出微信小程序官方旗艦店，成為輕奢行業(yè)首個(gè)長(zhǎng)期在線，并進(jìn)行全品類(lèi)商品銷(xiāo)售的小程序。以Burberry、Dior、Cartier、Gucci為代表的數(shù)十家奢侈品品牌在七夕期間開(kāi)設(shè)限時(shí)精品小程序。萬(wàn)達(dá)、大悅城等購(gòu)物中心也開(kāi)始嘗試推出小程序，發(fā)布優(yōu)惠券、會(huì)員活動(dòng)，開(kāi)設(shè)停車(chē)?yán)U費(fèi)入口等。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)小程序，沉淀會(huì)員達(dá)到1000萬(wàn)，優(yōu)惠券核銷(xiāo)率超過(guò)50%，為商場(chǎng)帶來(lái)30%-50%的客流提升。
新零售咖啡迅猛發(fā)展，加速咖啡行業(yè)外賣(mài)進(jìn)程
第三季度，新零售咖啡品牌餐飲發(fā)展勢(shì)頭持續(xù)迅猛。瑞幸咖啡7月獲得2億美元A輪融資，成為國(guó)內(nèi)咖啡行業(yè)的獨(dú)角獸，截至三季度末門(mén)店數(shù)量超過(guò)1100家，接近Costa門(mén)店數(shù)的3倍。瑞幸咖啡、連咖啡等新興咖啡品牌的迅速擴(kuò)張加速了咖啡行業(yè)外賣(mài)服務(wù)和數(shù)字化營(yíng)銷(xiāo)的推進(jìn)。9月初，瑞幸咖啡與騰訊宣布達(dá)成戰(zhàn)略合作，將在門(mén)店選址、點(diǎn)餐、派單、訂貨、品控、服務(wù)等多方面結(jié)合大數(shù)據(jù)和人工智能技術(shù)實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)化營(yíng)銷(xiāo)。星巴克在上海、北京通過(guò)餓了么落地外賣(mài)業(yè)務(wù)，麥當(dāng)勞9月推出微信小程序“i麥外送”試水上海市場(chǎng)。
盒馬鮮生加速擴(kuò)展，在生鮮新零售行業(yè)的領(lǐng)先地位初步顯現(xiàn)
盒馬鮮生9月首次披露運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)，開(kāi)業(yè)1.5年以上的成熟門(mén)店單店日均銷(xiāo)售額達(dá)80萬(wàn)元，坪效超過(guò)5萬(wàn)元。曾在門(mén)店數(shù)上與超級(jí)物種平分秋色的盒馬鮮生走上快車(chē)道，三季度新增門(mén)店數(shù)近40家，總數(shù)超過(guò)80家，分布于16個(gè)城市，截至季度末門(mén)店數(shù)超出超級(jí)物種30家。高速擴(kuò)張模式下物流能否跟上，出品、銷(xiāo)售、坪效能否保持穩(wěn)定值得關(guān)注。京東7FRESH繼上季度的沉寂后，9月與萬(wàn)科、大悅城、保利等16家開(kāi)發(fā)商簽約，為加速全國(guó)布局增加了籌碼，并將于下季度布局天津、成都、廊坊等城市。蘇鮮生目前開(kāi)業(yè)7家門(mén)店，新增西安一家門(mén)店，與年度開(kāi)業(yè)50家的目標(biāo)差距較大，第四季度拓展壓力加大。小象生鮮繼上季度品牌升級(jí)后，本季度開(kāi)拓?zé)o錫市場(chǎng)，新增兩家門(mén)店。
