成交暴跌50%！香港樓市，全球地產(chǎn)最大泡沫要涼了？
香港樓市正在迎來(lái)一場(chǎng)“大地震”。
2018年11月，香港樓市成交腰斬，暴跌超50%。
1、香港11月住宅銷售同比腰斬
香港土地注冊(cè)處12月4日公布的數(shù)據(jù)顯示：
香港11月住宅銷售總額為260億港元，環(huán)比上月下降32.5％，較去年同期538億港元下降51.6％。
11月份住宅銷售量為2635套，去年同期為5694套，同比下降54％。
另外，價(jià)格下行也開始蔓延。中原城市領(lǐng)先指數(shù)(Centa-City Leading Index)顯示，香港11月房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅達(dá)3.43%，已連續(xù)兩個(gè)月下跌，為2016年以來(lái)持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的下跌。對(duì)比8月份的峰值，房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌了約5%。
成交量?jī)r(jià)齊跌，香港房?jī)r(jià)崩盤的危機(jī)感再次降臨。
香港房?jī)r(jià)舉世聞名。2018年1月，香港已連續(xù)第八年被美國(guó)規(guī)劃咨詢公司Demographia評(píng)為全球房?jī)r(jià)最難負(fù)擔(dān)的城市。
全體居民要么受益于此，要么受制于此，房子是一生繞不開的話題，房?jī)r(jià)漲跌影響民生，最重要的企業(yè)無(wú)不涉及其中，借此積累億萬(wàn)財(cái)富。在全民努力之下，終于攬得“全球最高房?jī)r(jià)”的名頭。
瑞銀集團(tuán)發(fā)布的全球房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)排名，香港前兩年還是在六七名徘徊，今年已經(jīng)飆升至第一了。
過(guò)去十余年間，香港樓市持續(xù)走強(qiáng)，至2017年，港島、九龍、新界的私人房屋均價(jià)飆升至19.45萬(wàn)港元/平方米、17.57萬(wàn)港元/平方米、10.72萬(wàn)港元/平方米，但香港家庭年收入中位數(shù)只有32.76萬(wàn)港元。一個(gè)普通香港家庭全年不吃不喝，在港島買不起2平方米。
為了將房子賣出去，也為了讓消費(fèi)者買得起，開發(fā)商不斷縮小住宅面積。近兩年，香港就出現(xiàn)了面積僅為11.52 平方米的極小戶型。
如果在全世界選一個(gè)最有“房地產(chǎn)信仰”的城市，非香港莫屬。
2017年，一檔香港TVB真人show《有樓萬(wàn)事足》節(jié)目中，一位港女爆出來(lái)一句金句，據(jù)說(shuō)是港人心里最真實(shí)的話語(yǔ)。
此次11月的數(shù)據(jù)出來(lái)，是一次市場(chǎng)筑底，還是拐點(diǎn)的開始？
2、仲量聯(lián)行：香港樓價(jià)未來(lái)一年跌幅可能高達(dá)25%
在香港的太平山頂文輝道，上月剛剛流拍了幾塊地皮，而這在過(guò)去香港樓市長(zhǎng)期的牛市下，并不常見(jiàn)。仲量聯(lián)行發(fā)布最新住宅市場(chǎng)展望稱，香港住宅市場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)10年的牛市結(jié)束了，2019年底前，香港住宅樓價(jià)將下跌15%，如果經(jīng)濟(jì)及股市持續(xù)惡化，住宅樓價(jià)跌幅更會(huì)高達(dá)25%。在這種情況下，不少內(nèi)地房企也悄然離場(chǎng)，連香港本地房地產(chǎn)開發(fā)商也開始趨于謹(jǐn)慎。
仲量聯(lián)行稱，香港自2009年初全球金融風(fēng)暴復(fù)蘇后，樓價(jià)持續(xù)上升，然而受市況急速逆轉(zhuǎn)所影響，住宅價(jià)格在過(guò)去兩個(gè)月已開始下跌，目前外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不穩(wěn)定，以及恒生指數(shù)從1月最高位下跌超過(guò)20%，都影響了香港私人住宅市場(chǎng)的信心。
仲量聯(lián)行董事總經(jīng)理曾煥平稱，今年香港房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越倚重中國(guó)內(nèi)地的需求來(lái)支持增長(zhǎng)，他預(yù)計(jì)香港樓價(jià)在2019年底前將下跌15%，如果外圍環(huán)境持續(xù)惡化，那么2019年住宅樓價(jià)跌幅會(huì)達(dá)到25%以上。
香港長(zhǎng)達(dá)10年的樓市上升周期也正式結(jié)束。仲量聯(lián)行稱，中小型住宅樓價(jià)自金融風(fēng)暴后已上升2倍，并超越1997年高位63%，不過(guò)，經(jīng)濟(jì)前景未明已令中小型住宅樓價(jià)在連升27個(gè)月后，在過(guò)去的2個(gè)月下跌1.4%。過(guò)去3個(gè)月，由于市況不佳，平均每月的住宅成交宗數(shù)進(jìn)一步減少至4188宗，遠(yuǎn)低于過(guò)往長(zhǎng)期每月8500宗的平均水平。
曾煥平稱，過(guò)去香港推出一系列樓市調(diào)控政策，在今天看來(lái)，不僅是令物業(yè)成交總數(shù)跌至歷史低位，更為樓市“硬著陸”構(gòu)成重大風(fēng)險(xiǎn)。
曾煥平稱，此次樓市下調(diào)最讓人擔(dān)心的，就是沒(méi)有人知道底在哪里，因?yàn)榕c以往樓價(jià)急速下跌不同，急速下跌很容易就能見(jiàn)底，但這次香港樓市樓價(jià)的下調(diào)速度很慢，時(shí)間會(huì)拖得很長(zhǎng)，讓市場(chǎng)難以捉摸底究竟在哪兒。
根據(jù)瑞銀最新的全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)（此排行榜僅考察發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)水平）顯示，香港房?jī)r(jià)收入比為19.5，也就是說(shuō)需要一個(gè)香港家庭19.5年的收入（且不吃不喝），才能買起一套房。香港也連續(xù)八年斬獲“全球房?jī)r(jià)最難負(fù)擔(dān)城市”桂冠。
高盛集團(tuán)在上周一發(fā)布的一份研報(bào)中預(yù)計(jì)，到2020年香港金管局將與美聯(lián)儲(chǔ)同步加息，屆時(shí)香港樓市將出現(xiàn)15%至20%的回調(diào)。
里昂證券此前發(fā)布研報(bào)表示，經(jīng)歷了多年上漲后，隨著市場(chǎng)人氣的急劇下降，香港樓價(jià)將大幅下跌。香港房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正經(jīng)歷15年來(lái)最差的宏觀環(huán)境，利率上升、經(jīng)濟(jì)放緩和人民幣貶值正沖擊著香港樓市。
3、地產(chǎn)中介恐迎來(lái)裁員潮
隨著香港樓市成交量不斷萎縮，房地產(chǎn)開始步入寒冬，地產(chǎn)中介恐將迎來(lái)裁員潮。
美聯(lián)物業(yè)近日的一份內(nèi)部通告指出：從11月1日起，其將實(shí)行“Bottom榜放取無(wú)薪假期機(jī)制”——在傭金收入最低的100名代理中，業(yè)績(jī)最差的10%必須離職，其后55%員工必須自行申請(qǐng)放取無(wú)薪假期至少三個(gè)月，而業(yè)績(jī)前35%的員工才可由主管擔(dān)保。
同樣在樓市景氣時(shí)大幅度擴(kuò)張的另外一家香港地產(chǎn)代理商近日亦表示：其活躍的兩萬(wàn)多名代理中（總數(shù)約為4萬(wàn)人），估計(jì)年底前大約有五千人可能會(huì)“被離職”。
“整個(gè)十月開單（成交）寥寥，八個(gè)人分一筆交易的2%的傭金（代理拿其中兩成），收入只得4600塊?！毕愀坌陆绲貐^(qū)某美聯(lián)物業(yè)的一位代理稱，“算一算，底薪6000塊，平均每日200費(fèi)用，要包括帶客打車看樓，還要往返交通。在茶樓做侍應(yīng)還能得80塊時(shí)薪，都好過(guò)做代理啦?！?
香港最大的房地產(chǎn)中介公司之一中原地產(chǎn)高管陳永杰近日稱，有200多名中介代理今年以來(lái)沒(méi)有任何業(yè)績(jī)，如未有改善，這批中介可能在年底遭解雇。
4、香港出現(xiàn)豪宅虧本甩賣
據(jù)港媒報(bào)道，沙田九肚山一處房產(chǎn)以1300萬(wàn)港元的價(jià)格成交，賣家持有該房產(chǎn)將近四年，此時(shí)成交賬面虧損6萬(wàn)港元，但算上稅款及傭金支出，虧損約68萬(wàn)港元，為區(qū)內(nèi)九肚首宗流血出售案例。
報(bào)道稱，2015年1月，賣家以1305.98萬(wàn)港元購(gòu)入這一房產(chǎn)。去年12月，賣家以1820萬(wàn)港元的價(jià)格掛牌出售，今年5月降價(jià)至1650萬(wàn)港元，上月又連續(xù)兩次降價(jià)至1450萬(wàn)元仍無(wú)人問(wèn)津。直到近期降到1300萬(wàn)港元才得以成交，而這一價(jià)格較最初掛牌價(jià)已降低520萬(wàn)港元，降幅接近30%。
香港土地市場(chǎng)也傳來(lái)壞消息。10月16日，香港地政署公布，香港山頂文輝道12號(hào)豪宅地皮出價(jià)未達(dá)要求，宣布流標(biāo)。這是香港山頂昂貴地段少數(shù)大型官地，盡管地段優(yōu)質(zhì)以及地皮質(zhì)量尚好，但由于近期樓市降溫，市場(chǎng)對(duì)于地皮估值的分歧也較大。
與香港樓市轉(zhuǎn)冷相對(duì)應(yīng)的，是當(dāng)?shù)鼐用衿毡榈目吹榫w。香港南華早報(bào)援引香港研究協(xié)會(huì)（Hong Kong Research Association）的調(diào)查結(jié)果稱，六成受訪者都對(duì)香港未來(lái)6個(gè)月的經(jīng)濟(jì)持悲觀立場(chǎng)，四成受訪者預(yù)計(jì)樓價(jià)將下跌。
報(bào)道援引當(dāng)?shù)厝桃抛C券創(chuàng)始人、董事會(huì)主席葉茂林的話稱，未來(lái)兩年內(nèi)香港住宅價(jià)格有大幅下跌的可能，跌幅或達(dá)40%。
中原地產(chǎn)本月發(fā)布的報(bào)告也顯示，在截至本月初的12周內(nèi)，包括荃灣區(qū)、屯門區(qū)、元朗區(qū)等在內(nèi)的新界西選區(qū)私人住宅價(jià)格下滑了2.5%。其中，香港十大藍(lán)籌屋苑之一嘉湖山莊房?jī)r(jià)大跌15%。藍(lán)籌屋苑一般被視為香港樓市的參考指標(biāo)。
正因如此，香港樓市被很多分析人士視為存在大量泡沫，中信里昂證券（CLSA）房地產(chǎn)研究部門區(qū)域負(fù)責(zé)人Nicole Wong認(rèn)為，香港房?jī)r(jià)漲到了不合理高位。
5、為賣房，開發(fā)商奇招盡出
據(jù)證券時(shí)報(bào)，香港美聯(lián)物業(yè)地產(chǎn)中介商陳小姐向記者微信推銷香港樓盤。“你大概什么時(shí)候過(guò)來(lái)看房，我?guī)闳タ磶滋幤渌麡潜P，現(xiàn)在二手樓盤放盤很多，現(xiàn)在減價(jià)空間大了，超高層，1000多呎（約90平米）之前賣3480萬(wàn)港元，現(xiàn)在3100萬(wàn)港元業(yè)主也可以談。”
從事金融行業(yè)的陸先生向記者表示，他有一位客戶在灣仔有一棟樓齡超過(guò)30年的房子，剛開始估價(jià)10億港元欲售出，但現(xiàn)在將售價(jià)預(yù)期調(diào)低到7億～8億港元。
即便如此，二手樓盤交投依然清淡，事實(shí)上一手私人住宅成交也開始下滑。
香港地產(chǎn)中介門口隨處可見(jiàn)的減價(jià)甩賣房屋的廣告，太古城翠湖太900萬(wàn)港元的房子降價(jià)80萬(wàn)港元，康怡花園910萬(wàn)港元的房子打上“狠劈”二字，賣858萬(wàn)港元。
香港樓市成交量下滑，心焦的當(dāng)然是地產(chǎn)商。為促進(jìn)房屋銷售，甚至打出了“先住后付”的政策。
證券時(shí)報(bào)記者近期走訪香港尖沙咀港威大廈One Homantin樓盤的售賣處，該樓盤推出了長(zhǎng)達(dá)1088天的付款方式，即：先住后付款，先付清樓價(jià)10%后就可獲得房屋鑰匙，同時(shí)需要繳納3萬(wàn)港元按押金，按押金成交后可退回，客戶入住期內(nèi)，自行繳付差餉、管理費(fèi)及雜費(fèi)。
6、香港加息
房地產(chǎn)市場(chǎng)向來(lái)是短期看金融。
如今隨著美聯(lián)儲(chǔ)加息的持續(xù)推進(jìn)，香港利率也在不斷上行，逾十年超低息環(huán)境的結(jié)束，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘袔?lái)巨大壓力。
因港幣與美元掛鉤，為防止資本做空，港幣需跟隨美元加息。9月底時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)行年內(nèi)第三次加息，香港將貼現(xiàn)基本利率上調(diào)至2.5%。
而在香港金管局加息僅數(shù)小時(shí)之后，香港四家主要銀行——匯豐、恒生、中銀香港及渣打銀行齊齊上調(diào)香港貸款基準(zhǔn)利率——港元最優(yōu)惠貸款利率，為2006年來(lái)首次。
銀行利率上調(diào)，香港維持近十年的超低息環(huán)境結(jié)束，這意味著購(gòu)房者的還貸壓力增加。
據(jù)中泰研究所報(bào)告分析，香港房?jī)r(jià)下跌是穩(wěn)匯率的代價(jià)！
1、香港樓市寒意漸濃。
過(guò)去十年中國(guó)香港地區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，成為全球房?jī)r(jià)最貴的城市。但最近幾個(gè)月以來(lái)，香港房?jī)r(jià)明顯下滑，樓市出現(xiàn)降溫的跡象。其實(shí)最近幾年香港的樓市調(diào)控一直在收緊，但并沒(méi)有阻止房?jī)r(jià)的繼續(xù)飆漲。貨幣政策方面，自2015年起香港就在跟隨美聯(lián)儲(chǔ)加息，但也未曾打壓到房地產(chǎn)價(jià)格，為何此時(shí)香港樓市呈現(xiàn)疲軟現(xiàn)象？
2、之前“假”加息，漲了房?jī)r(jià)但打壓匯率。
香港自1983年10月起實(shí)行聯(lián)系匯率制度，而聯(lián)系匯率是固定匯率制度的一種，導(dǎo)致香港徹底失去了貨幣政策的獨(dú)立性。本輪美聯(lián)儲(chǔ)加息周期中，香港金管局也每次都跟隨加息，但港幣市場(chǎng)利率并沒(méi)有隨之走高，加的是“假”息。在流動(dòng)性并沒(méi)有大幅收緊的情況下，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲動(dòng)力持續(xù)不減。但港幣對(duì)美元卻面臨較大的貶值壓力，多次觸及弱方兌換保證。
3、現(xiàn)在“真”加息，穩(wěn)了匯率但打壓房?jī)r(jià)。
香港金管局今年以來(lái)出手收緊流動(dòng)性、穩(wěn)定匯率，開啟了“真”加息之路。但全面加息背景下，香港住宅按揭貸款利率上升，直接打壓資產(chǎn)價(jià)格，且香港房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)的壓制作用也凸顯了出來(lái)。全球金融危機(jī)后歐美超級(jí)寬松的貨幣大量流入香港，當(dāng)前美國(guó)繼續(xù)加息緊縮，香港將面臨資本流出的壓力，在穩(wěn)匯率的壓力下，港幣流動(dòng)性勢(shì)必收緊，打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，而房?jī)r(jià)下跌也會(huì)進(jìn)一步加劇資本流出壓力。
4、不可能三角的權(quán)衡，匯率和利率的選擇。
香港面臨的匯率、利率和房?jī)r(jià)問(wèn)題本質(zhì)上是不可能三角的選擇問(wèn)題。當(dāng)前香港金管局已經(jīng)做出了選擇，香港外匯儲(chǔ)備充足，我們認(rèn)為短期港幣匯率無(wú)大礙，香港房?jī)r(jià)會(huì)面臨回調(diào)壓力。在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的情況下，當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策放松的預(yù)期快速升溫。從長(zhǎng)期來(lái)看，資本項(xiàng)目的管理是很難維持的，若進(jìn)一步寬松來(lái)刺激資產(chǎn)泡沫，匯率貶值壓力會(huì)更大。而且即使匯率貶值了，貨幣刺激再來(lái)，房?jī)r(jià)就會(huì)一直漲嗎？其實(shí)也很難。沒(méi)有永漲不跌的資產(chǎn)價(jià)格，15年的創(chuàng)業(yè)板下跌同樣發(fā)生在貨幣寬松的環(huán)境中。沒(méi)有人知道資產(chǎn)價(jià)格的拐點(diǎn)何時(shí)到來(lái)，但有一點(diǎn)是確定的，漲多了的價(jià)格肯定會(huì)回調(diào)。
7、劉德華被圍攻，香港樓市的明天在哪里？
港府今年收到的市民意見(jiàn)書中最突出的議題依然是房屋和土地供應(yīng)。
市場(chǎng)普遍把香港房企畸高的主要原因歸結(jié)為香港土地供給長(zhǎng)期不足，一是香港重視生態(tài)環(huán)保，近四成郊野土地不能開發(fā)，近年來(lái)因環(huán)保人士反對(duì)，大幅減少填海造地。地少人多，金融環(huán)境寬松，長(zhǎng)期維持超低息狀態(tài)，房?jī)r(jià)一路飛漲。
10月，劉德華出現(xiàn)在一段宣傳短片中，倡議在香港東大嶼發(fā)展大型填海建人工島，進(jìn)行填海造地，招致大規(guī)模的輿論攻擊。在住房問(wèn)題面前，港人對(duì)這位全民偶像毫不手軟。
據(jù)港府施政報(bào)告，這個(gè)填海計(jì)劃將在東大嶼發(fā)展1000多公頃人工島，成為香港長(zhǎng)遠(yuǎn)土地供應(yīng)來(lái)源，最多能提供40多萬(wàn)個(gè)單位，近百萬(wàn)人口居住。但這個(gè)計(jì)劃遭到了環(huán)保人士的強(qiáng)烈反對(duì)。
填海蓋樓，增加供給，不一定能降房?jī)r(jià)，但至少為望樓興嘆的香港市民提供了新的選擇。
然而，就是這么一件利民的好事，竟然遭到了強(qiáng)烈反對(duì)。香港特區(qū)行政長(zhǎng)官林鄭月娥在發(fā)布《施政報(bào)告》時(shí)發(fā)布填海計(jì)劃，同時(shí)為劉德華打抱不平，“我認(rèn)為非常不公道”！
東大嶼人工島計(jì)劃會(huì)釋放約1700公頃土地，興建26至40萬(wàn)套住宅，供70萬(wàn)至110萬(wàn)人口居住，可以解決香港1/8人口的居住問(wèn)題。有房者擔(dān)心這會(huì)極大壓低房?jī)r(jià)，所以極力反對(duì)。
