共享辦公加速城市落地 開始搶占甲級(jí)寫字樓
作為“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的相關(guān)產(chǎn)物，共享空間激發(fā)了不少創(chuàng)業(yè)者“用一張桌子開啟夢(mèng)想”的遠(yuǎn)大理想。但中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街熱了又涼的咖啡和曾經(jīng)瘋狂如今冰冷的資本，仍然讓人心有余悸。今年我們觀察到，共享空間仿佛異軍突起，行業(yè)融資不斷，加速城市落地，搬進(jìn)甲級(jí)寫字樓，運(yùn)營面積不斷增加。
到底是什么力量，讓2018年的共享空間變得異?；馃?？經(jīng)過行業(yè)洗牌的共享空間，競爭的本質(zhì)到底是什么？當(dāng)傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)、家居賣場(chǎng)和國外品牌都瞄準(zhǔn)這塊蛋糕，誰才能脫穎而出？
面積加速 “這是一個(gè)增長趨勢(shì)驚人的行業(yè)”
自從京東總部從位于北京國家會(huì)議中心旁的北辰世紀(jì)中心搬離后，這座地理位置優(yōu)越的寫字樓也伴隨南下的員工變得冷清起來。今年，情況發(fā)生了變化。
中午時(shí)分，掛著工牌的員工在便利蜂超市里排起了長長的隊(duì)伍，隊(duì)尾甚至甩到了旁邊的光豬圈兒健身門口。一窗之隔，重視身材管理的健身人士們正在揮汗如雨，比起去二層的日本餐廳享受一頓完美午餐，燃燒更多的卡路里是件更重要的事。不時(shí)有形色匆匆、背著電腦包或拎著資料袋的路人來到這里，他們會(huì)直接放棄門口那家嘈雜又找不到座位的星巴克，拿起手機(jī)微信掃碼，進(jìn)入一個(gè)更適合辦公的空間里。
日前，共享辦公服務(wù)企業(yè)納什空間宣布運(yùn)營面積突破百萬平米，并簽下世紀(jì)財(cái)富中心面積8000余平米的辦公空間，在CBD商圈高端辦公社區(qū)再落一子。
“在共享辦公行業(yè)，運(yùn)營1萬平米、10萬平米、50萬平米和100萬平米，對(duì)運(yùn)行流程、標(biāo)準(zhǔn)化和技術(shù)系統(tǒng)要求完全不同。做到100萬平米，可以產(chǎn)生規(guī)模效益?！奔{什空間創(chuàng)始人兼CEO張劍對(duì)北京晨報(bào)記者表示。這位畢業(yè)于清華大學(xué)土木工程系的學(xué)霸，學(xué)生時(shí)代曾獲得全國奧數(shù)第二名，進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)后，用數(shù)學(xué)模型解決問題，也成為他的工作習(xí)慣。
張劍認(rèn)為，中國共享辦公正在進(jìn)入百萬時(shí)代，看似規(guī)模不小。但在北京、上海、廣州、深圳等一線城市，優(yōu)質(zhì)寫字樓有7000萬余平米，共享辦公空間滲透率很低。目前共享辦公行業(yè)還處于初期階段，市場(chǎng)占有度不足3%，未來還有很大的成長空間?！氨憷鍥]有開過不在街邊的店?！睆垊Ρ硎荆蚕砜臻g有效地提升了資產(chǎn)價(jià)格，人流多了，也可以拉動(dòng)商業(yè)需求。
“這是一個(gè)增長趨勢(shì)驚人的行業(yè)?！痹谌涨罢匍_的2018全球青年創(chuàng)業(yè)者大會(huì)上，優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人兼董事長毛大慶表示。毛大慶透露，優(yōu)客工場(chǎng)現(xiàn)在的線上會(huì)員約9萬人，全球管理面積突破17萬平方米，進(jìn)入4個(gè)國家，7個(gè)地區(qū)，37個(gè)城市，目前有225個(gè)社區(qū)。
“今年5月份，夢(mèng)想加的簽約面積達(dá)到15萬平方米，是過去3年運(yùn)營面積的3倍?！北本?mèng)想加科技有限公司創(chuàng)始人李文磊表示，夢(mèng)想加的業(yè)務(wù)布局從一線城市的核心區(qū)域拓展到新一線城市的新興商業(yè)區(qū)，服務(wù)客群也從一線城市零星的中小型團(tuán)隊(duì)擴(kuò)展至中糧、百度等大企業(yè)的分散辦公團(tuán)隊(duì)。
另一方面，傳統(tǒng)房產(chǎn)企業(yè)和家居賣場(chǎng)也將目光投向這塊巨大的市場(chǎng)蛋糕。11月16日，紅星美凱龍旗下共享辦公品牌霍King共享聚落·北京北五環(huán)聚落正式發(fā)布，占地面積近5000平米，工位數(shù)量400多個(gè)，是霍King 共享聚落在北京開業(yè)的首個(gè)共享空間。甲級(jí)寫字樓也引入了共享辦公模式。戴德梁行的研究報(bào)告顯示，截至今年一季度末，在北京、上海、廣州、深圳、中國香港、中國臺(tái)北六個(gè)城市中，已出現(xiàn)550個(gè)共享辦公場(chǎng)所，其中上海的數(shù)量最多，達(dá)到168家。一年前，這些共享辦公還多集中在乙級(jí)寫字樓、廠房和創(chuàng)意性空間內(nèi)，如今地點(diǎn)紛紛轉(zhuǎn)向高品質(zhì)樓宇，特別是甲級(jí)寫字樓。
根據(jù)iMedia Research(艾媒咨詢)發(fā)布的《2018年中國聯(lián)合辦公行業(yè)監(jiān)測(cè)報(bào)告》，截止到2018年6月底，氪空間自營管理面積達(dá)27.3萬平方米，運(yùn)營57家聯(lián)合辦公社區(qū)，工位數(shù)量達(dá)42000個(gè)，服務(wù)企業(yè)數(shù)量超過3000家，會(huì)員數(shù)量超過30000人。中國WeWork收購裸心社后，自營覆蓋面積達(dá)25.6萬平方米，運(yùn)營社區(qū)達(dá)49家，提供工位數(shù)量達(dá)38000個(gè)。
服務(wù)加速 競爭激烈倒逼出差異化經(jīng)營
2015年最高峰時(shí)，共享空間多達(dá)3000家。在經(jīng)歷了野蠻生長之后，行業(yè)迎來洗牌期。VC SaaS數(shù)據(jù)稱，2017年，我國共享辦公空間的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到3459家，預(yù)計(jì)在2020年超過5000家。目前我國共享辦公空間的發(fā)展?fàn)顟B(tài)仍然主要處于高速發(fā)展階段，發(fā)展緩慢、虧損狀態(tài)、瀕臨破產(chǎn)倒閉狀態(tài)的共享辦公空間品牌不到30%。
激烈的市場(chǎng)競爭倒逼共享空間進(jìn)行差異化經(jīng)營。張劍表示，納什空間致力于打造“最具科技感的共享辦公品牌”，將通過模式創(chuàng)新和智能化運(yùn)營搭建辦公網(wǎng)絡(luò)體系。納什空間采用獨(dú)立＋聯(lián)合的模式。除了常見的聯(lián)合辦公空間，還設(shè)有獨(dú)立空間，即超級(jí)辦公室?！奥?lián)合辦公適合初創(chuàng)型的小團(tuán)隊(duì)，獨(dú)立辦公適合中小型企業(yè)。企業(yè)會(huì)不斷成長，對(duì)辦公空間的需求也會(huì)升級(jí)?！?
在氪空間創(chuàng)始人兼董事長劉成城看來，從兩年前第一家社區(qū)落足中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街開始，氪空間的“初心”就是為了解決小微企業(yè)和團(tuán)隊(duì)辦公難的問題，公司的使命是“讓辦公更美好”。為此，氪空間的家具在使用上更強(qiáng)調(diào)人的舒適度與自由度，空間的燈光全部經(jīng)過專業(yè)照明設(shè)計(jì)師計(jì)算及分析。在部分新開社區(qū)，還獨(dú)創(chuàng)性的推出母嬰室、迷你KTV、影音室、瑜伽室、SPA和兒童休息室等一些功能區(qū)設(shè)施，還引入了被稱為“地球上最舒適安全座椅”的Herman Miller 的椅子、EVERSYS（愛華仕）的價(jià)值16萬的咖啡機(jī)，個(gè)別新社區(qū)還引入了Talos Catalogue啤酒機(jī)。
夢(mèng)想加打出的也是科技牌。夢(mèng)想加創(chuàng)始人溫夢(mèng)飛表示，夢(mèng)想加打造了完整的一體化的服務(wù)產(chǎn)品體系“OaaS （Office as a Service，辦公即服務(wù)）”。用戶只需要打開手機(jī)微信輕輕一掃，就能打開智能門禁、預(yù)約會(huì)議室、打印需要的文件，連接投影儀、攝像頭、遠(yuǎn)程會(huì)議設(shè)備。當(dāng)你走進(jìn)會(huì)議室時(shí)，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)判定開會(huì)的人已到達(dá)，燈光自動(dòng)亮起來，顯示屏自動(dòng)進(jìn)入會(huì)議狀態(tài)，玻璃自動(dòng)切換成半透明，進(jìn)入隱私模式。
融資加速 每個(gè)月都有融資消息傳出
資本層面，共享空間也在2018年迎來融資大年。根據(jù)獨(dú)立第三方城市大數(shù)據(jù)分析機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)排名城市研究院發(fā)布的《2018年中國聯(lián)合辦公活力指數(shù)報(bào)告》，2018年，WeWork獲得軟銀150億美元的投資，估值高達(dá)400億美元，其中WeWork中國的估值已高達(dá)340億元，成為行業(yè)資本最雄厚的企業(yè)。
中國本土運(yùn)營商在2018年的融資節(jié)奏更快，幾乎每個(gè)月都有融資消息傳出。上周，優(yōu)客工場(chǎng)宣布完成由全明星投資基金領(lǐng)投，易凱資本跟投的D輪融資，總?cè)谫Y額2億美元。2018年8月，夢(mèng)想加宣布完成C輪1.2億美元融資。2018年7月WeWork在中國獲得共計(jì)5億美元的B輪融資。2018年6月納什空間完成B+輪5億元融資。今年年初，氪空間宣布完成6億元Pre-B輪融資。
糧草充裕的共享空間卻沒有躺在資金上睡大覺，提升運(yùn)營效率，拓寬收入模式才能保證良好運(yùn)轉(zhuǎn)?！稗k公室的供應(yīng)商將從傳統(tǒng)寫字樓向共享辦公服務(wù)商過渡，后者將切掉近三成的市場(chǎng)，這是個(gè)龐大的數(shù)字，其中蘊(yùn)含的收入絕不僅僅是租金，還有廣告、衍生品和龐大的供應(yīng)鏈?zhǔn)袌?chǎng)?！痹诿髴c看來，比起二房東模式，共享空間可以做的還有更多。
“過去，招租進(jìn)來服務(wù)就結(jié)束了，現(xiàn)在租進(jìn)來是開始?！睆垊Ρ硎?，空間里的企業(yè)就是要服務(wù)的對(duì)象，從協(xié)助企業(yè)搬離工商財(cái)法稅，到幫助企業(yè)拓展人脈，提供金融服務(wù)，這是一條長長的鏈條。張劍透露，納什空間與北京銀行、北京市中小企業(yè)信用再擔(dān)保有限公司簽約，為入駐企業(yè)打造了一款金融產(chǎn)品，從而增加中小企業(yè)融資渠道，降低融資成本，緩解現(xiàn)金流壓力。
“企業(yè)所損益表上的那欄，都是我們可以改造的?？臻g是服務(wù)的一部分，我們要做的，就是找到企業(yè)服務(wù)的最大公約數(shù)，找到一個(gè)新的納什均衡點(diǎn)，對(duì)接好企業(yè)需求和服務(wù)?！?
