北京深圳房貸利率首現(xiàn)松動(dòng) 多城下調(diào) 預(yù)示松綁？
記者近日確認(rèn)，北京、深圳出現(xiàn)部分銀行下調(diào)房貸利率的現(xiàn)象。而除深圳、北京之外，杭州、南京、廣州、佛山、廈門等多個(gè)城市近期也都出現(xiàn)了這種情況，這也是自去年以來首次多城同時(shí)出現(xiàn)房貸利率下調(diào)。
對(duì)此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來存在房貸利率下行的可能，但強(qiáng)調(diào)房貸利率的下調(diào)并不意味著調(diào)控的放松。
“此次銀行房貸利率下調(diào)更多為市場表現(xiàn)所致，不一定歸納為調(diào)控政策放松的信號(hào)?！钡谝惶酱骶S斯中國市場研究部高級(jí)董事及主管簡可直言。
一線城市房貸利率現(xiàn)松動(dòng)
11月21日，有媒體報(bào)道，北京銀行(5.910,?-0.10,?-1.66%)深圳分行將首套房利率從原來的基準(zhǔn)利率上浮15%調(diào)至上浮10%，二套房上浮15%。（此業(yè)務(wù)為銀行開門紅產(chǎn)品，只限2019年第一季度發(fā)放貸款的客戶）
11月22日，《華夏時(shí)報(bào)》記者致電了北京銀行深圳分行，工作人員確認(rèn)了該消息。而同一天，記者也從民生銀行(6.060,?-0.08,?-1.30%)北京分行獲悉，盡管接聽電話的銀行工作人員表示“具體什么時(shí)候調(diào)的您不用管”，但確認(rèn)首套房貸款利率目前為基準(zhǔn)利率上浮15%，二套為基準(zhǔn)利率上浮20%。此外，民生銀行北京分行表示“只做二手房不做新房”。據(jù)了解，在北京，民生銀行此前首套房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮20%。
事實(shí)上，不僅是一線城市，近期包括杭州、南京、廣州、佛山、廈門等多個(gè)城市都出現(xiàn)了部分銀行下調(diào)房貸利率的現(xiàn)象，而這也是自去年以來首次多城同時(shí)出現(xiàn)房貸利率下調(diào)。
例如，據(jù)杭州本地媒體報(bào)道，從今年10月開始，杭州部分銀行的首套房貸利率出現(xiàn)松動(dòng)。繼工商銀行(5.330,?-0.03,?-0.56%)和中國銀行(3.590,-0.02,?-0.55%)之后，建設(shè)銀行(6.650,?-0.04,?-0.60%)、農(nóng)業(yè)銀行(3.570,-0.03,?-0.83%)、招商銀行(27.880,?-0.42,?-1.48%)、匯豐銀行部分支行等在近日相繼回調(diào)。大部分銀行首套房貸利率上浮10%，少數(shù)銀行上浮20%。而之前大部分銀行的首套房整體維持在15%-20%。同時(shí)，放款速度也從上半年的排隊(duì)一兩個(gè)月縮短至最快一周。
《華夏時(shí)報(bào)》記者在融360近期發(fā)布的《10月中國房貸市場報(bào)告》中看到， 盡管首套房貸利率已連續(xù)22個(gè)月上漲，但在66家銀行位于全國35個(gè)重點(diǎn)城市的533家支行中，10月有19家銀行分(支)行下調(diào)利率，較前一個(gè)月增加16家。同時(shí)，一線城市利率小幅波動(dòng)，二線城市整體以漲為主。其中，北京、深圳首套房貸款平均利率出現(xiàn)下調(diào)；上海及廣州都較上月持平。
從以往的經(jīng)驗(yàn)來看，臨近年底往往是銀行貸款額度較為緊張的時(shí)期。之所以現(xiàn)在有所松動(dòng)，多位專家認(rèn)為，這與近期相對(duì)寬松的貨幣政策關(guān)系緊密。
第一太平戴維斯中國市場研究部高級(jí)董事及主管簡可認(rèn)為，此次回調(diào)房貸利率的銀行此前在當(dāng)?shù)乩识嗵幱谳^高水平，貸款額度比較充足。臨近年末，銀行或出于擴(kuò)大市場份額以及充分利用額度的考量下調(diào)房貸利率。另一方面，居民按揭貸款對(duì)銀行而言是風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的業(yè)務(wù)板塊，下調(diào)按揭貸款利率也有助于市場占有率的增長。
浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛則向《華夏時(shí)報(bào)》記者解釋說：“貨幣寬松了，降準(zhǔn)的效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)出來?！?
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波也認(rèn)為，從目前房貸利率下調(diào)的時(shí)間點(diǎn)和節(jié)奏來看，和下半年央行多次定向降準(zhǔn)、釋放市場流動(dòng)性有著直接關(guān)系，“城市面應(yīng)該還會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，一般來說商業(yè)銀行的政策是一致的?！睆埐ū硎荆磥砝室廊淮嬖谝欢ǖ南抡{(diào)空間，尤其是對(duì)首套房貸利率的優(yōu)惠力度還有望繼續(xù)增加。
東吳證券分析師齊東認(rèn)為，“目前調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)，為擴(kuò)大市場份額，預(yù)計(jì)會(huì)有更多銀行進(jìn)行利率下調(diào)。”不過融360認(rèn)為，雖然少數(shù)銀行存在高位回調(diào)，但目前整體趨勢穩(wěn)定，未來繼續(xù)出現(xiàn)大面積回調(diào)利率的可能性較小。
鼓勵(lì)剛需但調(diào)控未“松綁”
不管是否會(huì)出現(xiàn)大面積回調(diào)利率的可能，對(duì)于廣大購房者來說，房貸利率的下調(diào)無疑都是一大利好。齊東指出，“按揭有所寬松利于緩和市場轉(zhuǎn)冷節(jié)奏，促進(jìn)剛需人群入場”。
例如，以貸款200萬元來算，等額本息，分20年還。按照基準(zhǔn)利率上浮15%來算，支付利息約134萬元，每個(gè)月還款13916元。按照基準(zhǔn)利率上浮10%，支付利息約127萬元，每個(gè)月需要還13634元。和之前的利率比較，相當(dāng)于少還7萬元利息。
中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院院長陳晟亦認(rèn)為，“利率下調(diào)，體現(xiàn)的是對(duì)剛性購房需求的鼓勵(lì)，可以促進(jìn)整體的成交”。張波向《華夏時(shí)報(bào)》記者強(qiáng)調(diào)，房貸利率下調(diào)從實(shí)際產(chǎn)生的作用來說，應(yīng)該是對(duì)樓市利多，也在一定程度上刺激了購房需求。
但陳晟同時(shí)表示，這不能理解為是整個(gè)調(diào)控政策的放松，“樓市調(diào)控一貫以來都沒有放棄過對(duì)剛性購房需求的支持和對(duì)投機(jī)需求的遏制”。
“此次銀行房貸利率下調(diào)更多為市場表現(xiàn)所致，不一定歸納為調(diào)控政策放松的信號(hào)。”簡可直言，目前樓市調(diào)控政策并未松動(dòng)，房貸利率下調(diào)有限，下調(diào)與否仍將受制于各地市場表現(xiàn)及銀行剩余額度。
丁建剛指出，房地產(chǎn)市場通常是一個(gè)預(yù)期的市場，預(yù)期是由多維度因素左右形成的。房貸利率僅一個(gè)維度，對(duì)預(yù)期的影響有限。
中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房市場發(fā)展月度分析報(bào)告（2018年10月）》稱，從資金面看，隨著定向降準(zhǔn)等穩(wěn)健貨幣政策的實(shí)施，市場利率有所下降，預(yù)計(jì)首套房貸利率大幅上浮現(xiàn)象也將得到改善，但“大水漫灌”的現(xiàn)象暫不會(huì)出現(xiàn)。
事實(shí)上，近年來居民購房過快加杠桿的現(xiàn)象已經(jīng)引發(fā)監(jiān)管部門的高度關(guān)注，預(yù)計(jì)樓市調(diào)控政策以及相關(guān)信貸政策從嚴(yán)態(tài)勢難以改變
