京城寫字樓市場集中供應 二線城市面臨高空置率考驗
一面是新項目持續(xù)入市，另一面是租戶需求走弱，以北京為代表的華北寫字樓市場，或在2017年繼續(xù)面臨挑戰(zhàn)。
1月10日，記者從第一太平戴維斯發(fā)布的2016年第四季度華北物業(yè)報告獲悉，2016年北京甲級寫字樓共有11個新增項目入市，合計帶來73萬平方米(含自用)，是15年供應的近一倍；而在需求端，全年凈吸納量為42萬平方米，較2015年下降了17% 。根據預測，2017年的北京寫字樓空置率還將明顯上升，租金或繼續(xù)下探。
北京：2017年或有15個寫字樓新入市
回顧2016年第四季度的表現，報告顯示，北京甲級寫字樓空置率進一步上漲至5.6%，環(huán)比上漲了0.7個百分點（含自用面積）。而在租金方面，北京甲級寫字樓為每平方米每月336.9元，環(huán)比微降了0.1%。
針對背后的原因，第一太平戴維斯北京項目及開發(fā)顧問部董事兼負責人熊志坤分析，一方面，是由于第四季度北京有3個新寫字樓入市，新增供應空置率相對較高，推高了市場平均水平；另一方面，臨近年末需求相對較弱，加之CBD及周邊區(qū)域，部分外資企業(yè)縮減租賃面積或搬遷至新興區(qū)域，對市場空置率造成一定影響。與此同時，部分業(yè)主以較低的增幅續(xù)租現有租戶，以期保持較高的入駐水平，這也在一定程度上影響了整體租金的表現。
第一太平戴維斯預計，在2017年，北京甲級寫字樓市場仍將迎來集中供應，預計將有15個項目竣工交付，這將再為市場新增近100萬平米的供應量。而截至到2016年底，北京市甲級寫字樓的存量已達到992萬平方米。
同時以望京、奧亞商務區(qū)為代表的新興區(qū)域，將是2017年新增供應的主要來源，占比或達八成以上。在2016年的第四季度，這兩個新興區(qū)域，則占了北京全市新增供應的62%。
“面對更多的新增供應，在需求端，我們目前卻還沒有看到有特別明顯的增長趨勢。預計2017年空置率有上升的可能性，租金則會小幅下滑?！?熊志坤特別指出，在全球經濟環(huán)境不確定性增加的情況下，外資企業(yè)在華擴張的策略或將進一步分化，并影響到其在北京的甲級寫字樓租賃需求。因此，在2017年，內資企業(yè)的租賃需求將占更大比重。
發(fā)布會上熊志坤還提到，2015年、2016年有不少的項目，是傳統(tǒng)的商業(yè)項目經營得不太好，改成了辦公性質。而這種“商改辦”的勢頭或在2017年進一步延續(xù)，主要原因是寫字樓的市場整體仍好過商業(yè)。“包括在長安街沿線，像中糧廣場、恒基中心等多個項目的改造計劃，這也是2017年辦公樓市場值得關注的一塊?！?
供求矛盾在二線城市更突出
與北京供求尷尬相似，華北部分二線城市的寫字樓市場，正在面臨更嚴峻的高空置考驗。
第一太平戴維斯的數據顯示，2016年天津中心城區(qū)甲級寫字樓的空置率已經到達至43.0%，環(huán)比上升0.6%，同比上升7.8%。而受高空置率及激烈的市場競爭影響，天津的平均成交租金下降至每月135.5元/平方米，環(huán)比下降1.4%，同比下降3.9%。
而在青島，這個空置率數字為23.5%，環(huán)比上升了3.4%。沈陽和大連雖有了小幅下降，但依然空置嚴重：2016年第四季度沈陽的空置率為37.5%，環(huán)比下降1.5%；大連空置率為10.1%，環(huán)比下降07%。
在租金方面，青島保持了穩(wěn)定水平，為每月105.6元/平方米；大連租金環(huán)比下降1.1%至每月109元/平方米；沈陽環(huán)比下降最多，為4.9%，每月平均租金為118.3元/平方米。
其實自去年以來，部分二線城市就一直面臨著“壓力山大”的寫字樓高空置。2016年4月，就有機構指出，二線城市寫字樓的平均空置率已高達近30%。
二線城市的寫字樓空置率為何持續(xù)攀升？這種趨勢在2017年是否還將持續(xù)？
熊志坤對中國城市報記者表示，空置率的上升主要是供需矛盾，過去幾年中，這幾個城市出讓了大量的商業(yè)用地，房子在不斷地蓋。這幾個城市都有自己的CBD、金融區(qū)，有大量的寫字樓供應市場，但是需求沒有明顯的增長，甚至有萎縮的跡象。
“2017年還有新增供應，還需要一段時間去消化，我預計空置率在短期內不會下降?！毙苤纠ふf。
