南京房產(chǎn)律師：拆遷安置房買賣當(dāng)中的“無權(quán)處分“，買方該怎么辦？
面對(duì)著紛繁復(fù)雜的拆遷安置房交易市場(chǎng)，拆遷安置房具有交易時(shí)間長(zhǎng)、房?jī)r(jià)波動(dòng)大、房屋主體關(guān)系復(fù)雜、政策性強(qiáng)等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)就直接導(dǎo)致了在司法實(shí)踐過程中出現(xiàn)了大量的拆遷安置房的糾紛案件，而在糾紛案件當(dāng)中，作為出賣人違約比較多理由就是，無權(quán)處分行為，所以案涉的拆遷安置房買賣合同無效。關(guān)于拆遷安置房買賣在被告（出賣人）抗辯無權(quán)處分時(shí)，具體的法律如何適用問題，今天小編有幸采訪了江蘇永衡昭輝律師事務(wù)所的鐘延成律師。鐘延成律師是江蘇永衡昭輝律師事務(wù)所高級(jí)合伙人，近幾年來長(zhǎng)期從事拆遷安置房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房買賣的司法實(shí)踐和研究，是南京地區(qū)知名房產(chǎn)律師。
小編：據(jù)廣大網(wǎng)友反饋，很多拆遷安置房的買方只要提起過戶訴訟，賣方就會(huì)經(jīng)常抗辯“無權(quán)處分”要求確認(rèn)無效，那么什么是“無權(quán)處分”，“無權(quán)處分”行為會(huì)導(dǎo)致合同無效么？
鐘延成律師：無權(quán)處分（Unauthorized disposition），是指行為人沒有處分權(quán)，卻以自己的名義實(shí)施的對(duì)他人財(cái)產(chǎn)的法律上的處分行為。無權(quán)處分行為原則上不會(huì)導(dǎo)致合同的直接無效，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋 》第三條“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持?！?
小編：那么是不是在拆遷安置房當(dāng)中，所有的無權(quán)處分行為的抗辯就是沒有作用的？
鐘延成律師：真正的“無權(quán)處分”行為可以有效的阻卻買方的要求過戶的訴訟請(qǐng)求。比如拆遷安置房買賣當(dāng)中常見的“父親的房子兒子對(duì)外出售”、“老婆的房子，丈夫?qū)ν獬鍪邸?，因?yàn)檫@些都構(gòu)成了真正了“無權(quán)處分行為”，即使不會(huì)導(dǎo)致合同無效，但是也有可能有效的阻卻買方的要求過戶的訴訟請(qǐng)求。前提我說的是“真正的無權(quán)處分行為”，因?yàn)橛泻芏嗟牟疬w安置房當(dāng)中的所謂無權(quán)處分行為，并不是真正意義上的無權(quán)處分行為，無權(quán)處分行為判斷的基本依據(jù)是從善意第三人的角度去進(jìn)行判斷，不是從內(nèi)部隱藏的法律關(guān)系去判斷。
小編：買方訴訟，遭遇無權(quán)處分應(yīng)該怎么辦，才能最大限度的維護(hù)自己的合法權(quán)益？
鐘延成律師：買方在訴訟時(shí)，一定要充分判斷對(duì)方抗辯的“無權(quán)處分”的理由是否成立，如果判斷預(yù)期是不成立的，可以繼續(xù)訴訟，采取一些佐證的補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)；但是如果預(yù)期出賣人確實(shí)構(gòu)成了“無權(quán)處分”行為的或者法官釋明的或律師明確提醒的，一定要及時(shí)變更訴訟請(qǐng)求，將過戶可以更改成為索賠。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋 》“出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！钡闹敢M(jìn)行訴訟。
