非農(nóng)用地不再必須國有：小產(chǎn)權(quán)房能轉(zhuǎn)正嗎？能下鄉(xiāng)買宅基地嗎？
近期房地產(chǎn)行業(yè)重磅消息一個接一個，這次事關(guān)土地——我國非農(nóng)建設(shè)用地將不再“必須國有”！
分析人士指出，本次政策將主要影響一二線尤其是深圳的商業(yè)用地供應(yīng)，暫時(shí)不會影響到住宅市場。
此外，此次政策和小產(chǎn)權(quán)房關(guān)系不大，小產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)正。
非農(nóng)建設(shè)用地將不再“必須國有”
據(jù)新華社消息，12月23日提請全國人大常委會審議的土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法修正案草案中，出現(xiàn)重大變化。
其中，刪去了現(xiàn)行土地管理法關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規(guī)定；對土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。
現(xiàn)行城市房地產(chǎn)管理法關(guān)于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地必須先征收為國有后才能出讓的規(guī)定，新增加一句“法律另有規(guī)定的除外”，以銜接土地管理法修改，掃清集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的法律障礙。
按照我國相關(guān)法規(guī)規(guī)定，集體建設(shè)用地需要通過征地等方式，即進(jìn)行土地“國有化”操作才可以進(jìn)行出讓。本次修正案草案直接釋放了巨大空間。
張大偉：
暫時(shí)不會影響住宅市場
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉強(qiáng)調(diào)，由于本次修正案草案調(diào)整的部分僅涉及為工商業(yè)經(jīng)營性用途土地，因此暫時(shí)不會影響到住宅市場。
本次政策將主要影響一二線尤其是深圳的商業(yè)用地供應(yīng)。深圳存在大量的城中村，不少是工商業(yè)集體建設(shè)用地，在深圳目前土地供應(yīng)緊張的局面下，大量工商業(yè)集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移程序簡化，有望釋放大量相關(guān)土地供應(yīng)。
張大偉指出，非農(nóng)建設(shè)用地，也就是集體土地的所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)分置是農(nóng)村改革的一大步，賦予了農(nóng)民和農(nóng)村集體的更多權(quán)益和收益。本次草案修正案體現(xiàn)的思路也是一脈相承。
他說，過去從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的必須國有化，也就是必須經(jīng)過地方政府收儲后，按照用途招拍掛使用。這可以說是過去幾十年，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的土地財(cái)政的基礎(chǔ)。地方政府占有了過多的土地收益，而農(nóng)民與農(nóng)村集體的土地收益較低。
整體看，這個政策的全面落地是集體土地利用探索的一大步，對全國土地制度的未來加速改革也有巨大意義。這項(xiàng)改革將給廣大農(nóng)村以及城鄉(xiāng)接合部地區(qū)帶來很大影響。
張大偉建議，農(nóng)村尤其是靠近城市區(qū)域宅基地的價(jià)值肯定越來越高，“現(xiàn)在家里有農(nóng)村戶口的，盡量別全部轉(zhuǎn)城市戶口?！?
嚴(yán)躍進(jìn)：
對城中村和城邊村的影響最大
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類似政策對于一些城中村和城邊村的影響是最大的，尤其是一二線城市和部分三四線城市。類似城市供地市場將快速打開，在增加供地規(guī)模的同時(shí)，也有助于推進(jìn)住房制度的進(jìn)一步完善。
針對當(dāng)前政策調(diào)整，相關(guān)開發(fā)商需要積極籌劃策略，尤其是研究省會城市的用地政策新動向。
熱點(diǎn)問題
對于此次土地政策文件的調(diào)整意見，大眾最關(guān)注的當(dāng)屬小產(chǎn)權(quán)房以及宅基地價(jià)值，中證君（ID：xhszzb）也就此咨詢了專家——
1、對小產(chǎn)權(quán)房會有影響嗎？小產(chǎn)權(quán)房會轉(zhuǎn)正嗎？
專家：小產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)正。
此次政策對于集體建設(shè)用地的概念，明確提到了兩點(diǎn)：
第一，主要是工業(yè)用途和商業(yè)用途，這可以擴(kuò)展為共有用途、狹義上的商業(yè)用途、辦公用途等，而居住用途沒有提，所以該政策和小產(chǎn)權(quán)房關(guān)系不大。小產(chǎn)權(quán)房的政策依然是嚴(yán)厲的。
第二，此類用地強(qiáng)調(diào)了經(jīng)營性用途，所以小產(chǎn)權(quán)房也沒有機(jī)會轉(zhuǎn)正。具體城市的調(diào)整和當(dāng)?shù)匦‘a(chǎn)權(quán)的政策有關(guān)，和此次土地管理法修正沒有關(guān)系。
2、是否可以下鄉(xiāng)購買宅基地？
專家：農(nóng)村宅基地不允許隨便交易。雖然目前政策上提三權(quán)分立的概念，但這個概念其實(shí)是說此類土地可以流轉(zhuǎn)而不是轉(zhuǎn)讓，此類交易是限定在農(nóng)村土地市場。
