一次性退租10層樓，深圳寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)大面積退租
位于福田中心區(qū)的平安金融中心，曾以約600米的天際線刷新深圳第一高樓的紀(jì)錄。近期，這座寫字樓新地標(biāo)一次性被退租10層樓，退租面積共計(jì)3萬平方米，這也是今年深圳最典型的寫字樓退租案例。
事實(shí)上，遭遇退租的不止平安金融中心。2018年第四季度以來，諸多金融公司、包租“二房東”大面積撤退，深圳寫字樓市場(chǎng)的退租跡象正在顯現(xiàn)。
12月27日，第一太平戴維斯發(fā)布深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)2018年回顧及2019年展望報(bào)告，并透露了上述信息。
“平安金融中心退租的這10層，此前由包租公司作為二房東拿下，這種包租公司通常都是一些資產(chǎn)管理公司，需要依靠出租率維持運(yùn)營(yíng)。然而，因整體經(jīng)濟(jì)情況影響，10層樓的出租率下降，導(dǎo)致該大包租公司資金鏈緊張，只能選擇退租?！钡谝惶酱骶S斯相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)。
按照該負(fù)責(zé)人提供的數(shù)據(jù)，平安金融中心對(duì)外的租金大概400~450元/平方米/月，上述包租公司的租金成本達(dá)到350元/平方米/月。目前，整個(gè)平安金融中心的出租率維持在90%以上，但退租之前，上述被包租的10層樓出租率下降到50%以下。
“一般包租公司或聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商，只有出租率達(dá)到70%以上才能盈利?！痹撠?fù)責(zé)人說。
退租現(xiàn)象的加劇疊加新增供應(yīng)的入市，促使第四季度深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)供過于求的趨勢(shì)。
不過，從空置率指標(biāo)來看，2018年，深圳甲級(jí)寫字樓平均空置率同比下跌2.5%至10.3%。這主要基于今年深圳甲級(jí)寫字樓物業(yè)市場(chǎng)租賃需求表現(xiàn)旺盛。
上述報(bào)告稱，金融、高新技術(shù)、生物醫(yī)藥、傳媒和電信行業(yè)及專業(yè)服務(wù)業(yè)是深圳寫字樓的主要承租力。
至2018年底，深圳甲級(jí)寫字樓物業(yè)市場(chǎng)的凈吸納量為52.97萬平方米，同比增長(zhǎng)8%。同期，深圳新增的7座新寫字樓項(xiàng)目總建面達(dá)62萬平方米。
這些新增供應(yīng)將深圳甲級(jí)寫字樓總存量推高至約845萬平方米。按照第一太平戴維斯的預(yù)計(jì)，2019年，深圳還將有7棟甲級(jí)寫字樓入市，帶來約57.77萬平方米的新增供應(yīng)。屆時(shí)，租戶將有更多選擇并有效提高議價(jià)空間，從而導(dǎo)致2019年租金或?qū)⒊霈F(xiàn)下跌。未來五年內(nèi)，由于新項(xiàng)目集中入市，深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置率也將有所上升。
值得關(guān)注的是，從2017年開始，聯(lián)合辦公成為深圳寫字樓領(lǐng)域的“黑馬”，今年以來，為滿足科技和創(chuàng)新行業(yè)中小企業(yè)不斷增長(zhǎng)的租賃需求，聯(lián)合辦公繼續(xù)表現(xiàn)出強(qiáng)勁的擴(kuò)張態(tài)勢(shì)，以擴(kuò)大其在深圳寫字樓市場(chǎng)的份額。
在第一太平戴維斯提供的一張2018年度主要租賃成交甄選表中，聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商正成為重要租戶之一。比如，Wework在TCL大廈、華潤(rùn)置地大廈T2、中建鋼構(gòu)大廈及深業(yè)上城合計(jì)租賃約2.25萬平方米；Funwork在東海國(guó)際、京基100分別租賃約4000、3000平方米。
上述相關(guān)負(fù)責(zé)人向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，隨著聯(lián)合辦公行業(yè)的洗牌加劇，聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商在擴(kuò)張中也會(huì)越來越謹(jǐn)慎，因此其對(duì)深圳寫字樓存量的消化和影響不會(huì)像這兩年一樣強(qiáng)烈。
“以上海為例，過去兩三年間聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商都在積極擴(kuò)張，但下半年整個(gè)聯(lián)合辦公行業(yè)的擴(kuò)張已經(jīng)出現(xiàn)放緩趨勢(shì)，這種情況也許會(huì)傳染到深圳乃至粵港澳大灣區(qū)的寫字樓市場(chǎng)?！钡谝惶酱骶S斯董事、華南區(qū)市場(chǎng)研究部主管謝靖宇稱，對(duì)聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商吸納寫字樓存量持比較保守看法。
