北京個別區(qū)域?qū)懽謽强罩迷黾幼饨鹚蓜?,業(yè)主慎對金融客戶
時間：2019/1/9
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日前，證券時報記者對北京中央商務(wù)區(qū)（CBD）、東二環(huán)、中關(guān)村等核心商圈的十余個寫字樓進行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受部分企業(yè)撤離和縮小承租面積影響，部分寫字樓空置面積有所增加，租金出現(xiàn)松動，特別是CBD區(qū)域?qū)鹑谄髽I(yè)清理整頓后，個別前期炒作明顯的寫字樓租金回歸理性。不過，大部分甲級寫字樓的空置率仍處低位，部分寫字樓基本滿租，有個別寫字樓甚至打算春節(jié)后漲租金。
北京樓市
接受證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受去杠桿政策和經(jīng)濟增速放緩等多重因素影響，2018年下半年北京寫字樓新增需求較上半年明顯放緩，第四季度主要是CBD商圈出現(xiàn)一些租戶退租現(xiàn)象，原因是極個別大面積租戶的經(jīng)營調(diào)整，但這不具有普遍性和持續(xù)性，整體市場空置率仍處低位，租金水平仍保持平穩(wěn)。預(yù)計2019年隨著寫字樓供給的大量增加，整體租金或穩(wěn)中有降，但2020~2021年市場新增供應(yīng)較少，整體租金水平預(yù)計仍會繼續(xù)上行。
金融客戶搬離較多
日前，證券時報記者以租戶身份來到位于北京東三環(huán)的CBD商圈進行調(diào)查，該區(qū)域某甲級寫字樓租賃部負(fù)責(zé)人告訴證券時報記者，目前整個大廈可租面積3000多平方米，主要是有一些金融公司到期搬走后空出來一些面積，其中有一家金融公司之前租了一整層，有1000多平方米?！耙郧按髲B空置時間不超過1個月，現(xiàn)在加上春節(jié)得有兩個月空置期，年底到春節(jié)前后找房客戶少，我們也適當(dāng)優(yōu)惠一些以吸引客戶?！彼f。
據(jù)上述寫字樓租賃部負(fù)責(zé)人介紹，目前該寫字樓的租金報價是18~21元/平方米/天，也就是大概600元/平方米/月，具體價格還可以談，而且可給1個月的免租期，與10月份之前最高簽到21元/平方米/天且沒有免租期相比，這已經(jīng)是年底至春節(jié)前的優(yōu)惠價了。
CBD商圈另一棟甲級寫字樓租賃中心負(fù)責(zé)人對證券時報記者表示，目前大廈總共空置出大概1萬平方米面積，主要是因為之前一個金融大客戶違約退租，否則大廈基本滿租了?！耙话隳甑赘浇饨饡仍瓉砩晕⒌鸵稽c，起租期可以往后錯一點，報價600~650元/平方米/月，裝修加免租期可以給到3個月?！彼f。
“最近也有從西二環(huán)金融街(6.230, -0.11, -1.74%)商圈來這邊看房的，可能因為那邊租金更貴，有意搬到東邊來；也有CBD區(qū)域內(nèi)互換的，有的是覺得現(xiàn)有面積不合適，想換大面積，當(dāng)然也有縮面積的，有的都撤出CBD了，CBD區(qū)域比之前空置面積多了一些，可能也與一些公司縮減開支搬離有關(guān)?！鄙鲜鰧懽謽亲赓U中心負(fù)責(zé)人對證券時報記者說。
上述兩棟甲級寫字樓都是單一業(yè)權(quán)（樓宇只租不售或整棟樓屬于一個業(yè)主），并且在CBD商圈租金價格相對較高，能在這里辦公的企業(yè)一般資質(zhì)較高，而在分散業(yè)權(quán)（前期分割為小單元出售，后期由業(yè)主自行租賃或甲方包租）的甲級寫字樓里中小金融企業(yè)搬離的現(xiàn)象更多。
某以小業(yè)主為主的寫字樓租賃部負(fù)責(zé)人對證券時報記者說：“近3年這里的租金陸續(xù)漲起來，基本上是被金融公司炒起來的。2018年經(jīng)濟增速放緩，再加上對金融公司管控特別嚴(yán)，最近1個多月退租的比較多，有十幾家金融公司搬走或者注銷了，有些都搬到四環(huán)外了，從來沒有像現(xiàn)在這樣空置這么多的情況，原來入住率95%，現(xiàn)在可能80%左右了?！彼f，2017年這里的租金都是9元/平方米/天，近兩三個月降到了8元/平方米/天。
有些核心商圈的部分寫字樓因空置面積多了逐漸就降價。CBD商圈某經(jīng)紀(jì)公司工作人員告訴證券時報記者，有的寫字樓空置較多，特別著急租，租金優(yōu)惠力度也較大，之前12元/平方米/天成交的，現(xiàn)在客戶出價10元/平方米/天也基本上能成交。另外，一般年底給的免租期最多15天，目前免租期也有優(yōu)惠，有的最少給2個月，就是為了讓客戶盡快訂房，減少空置。
業(yè)主謹(jǐn)慎對待金融客戶
在證券時報記者以租戶身份調(diào)查過程中，CBD商圈多個甲級寫字樓的租賃負(fù)責(zé)人均向記者表達了對金融客戶的謹(jǐn)慎態(tài)度，一交流都先問客戶是哪個行業(yè)的。某甲級寫字樓的租賃主管更是明確表示，大廈對金融投 資、基金類的客戶把控比較嚴(yán)，如果沒有國企、央企背景或者注冊資金沒有達到一定規(guī)模的企業(yè)，基本不談。
“金融類企業(yè)的機會受限，但也不是都不接受，因為金融類企業(yè)出事的比較多，除非特別知名的，如外資銀行、大投行就沒問題，而不知名的投 資公司或經(jīng)營范圍不是很明朗的，我們都比較謹(jǐn)慎。一句話，大廈對客戶資質(zhì)一直都卡得挺嚴(yán)。”另一棟甲級寫字樓租賃部負(fù)責(zé)人對證券時報記者說。
除了位于東三環(huán)的CBD商圈，位于東二環(huán)核心商圈的部分寫字樓同樣對金融客戶態(tài)度謹(jǐn)慎。某甲級寫字樓租賃部負(fù)責(zé)人對證券時報記者說：“金融行業(yè)不穩(wěn)定，這邊除了港企就是外資企業(yè)，現(xiàn)在對金融企業(yè)很謹(jǐn)慎，基本不考慮?！?br /> 談到多個寫字樓對金融客戶的謹(jǐn)慎態(tài)度，朝陽區(qū)某經(jīng)紀(jì)公司的銷售人員深有感觸。他告訴證券時報記者，自2018年下半年開始，國家整頓金融公司，工商部門查得特別嚴(yán)，經(jīng)常從寫字樓頂層走到一層，只要是金融公司證照不全的都會查，有的公司知道自己證照不全就都提前搬走了，好幾家金融公司跑路了，無論是開發(fā)商的寫字樓還是以小業(yè)主為主的寫字樓都空出好多面積。“大部分是正常到期的，也有資金出問題提前退租的，各種原因都有。超甲級寫字樓因資金問題退租的不多，空置也較少，因為客戶資質(zhì)都特別高。朝陽區(qū)大部分甲級寫字樓里其他行業(yè)還算正常，金融公司搬離的多一些，2018年金融公司倒了一大片，那些特別正規(guī)的金融公司都留下了，走的大多是租用300~400平方米的小公司。”他說。
證券時報記者還了解到，位于北四環(huán)的中關(guān)村商圈的多個寫字樓同樣對金融客戶比較謹(jǐn)慎。“因為之前P2P爆雷，現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)政策有變動，P2P、區(qū)塊鏈、虛擬幣等互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)都不允許入住了。”某甲級寫字樓租賃部工作人員對證券時報記者說。不過，現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)對高新科技企業(yè)或涉及到科技金融類的企業(yè)有租金扶持政策。
退租、降價 不具普遍性和持續(xù)性
除了部分金融客戶搬離核心商圈造成較多空置面積外，也有個別互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)大幅縮減面積導(dǎo)致較大的空置。證券時報記者調(diào)查了解到，最典型的就是ofo小黃車，之前在位于北四環(huán)中關(guān)村商圈的某甲級寫字樓租了4層辦公樓，2個月前全部搬走了，而現(xiàn)在其在該商圈的另一棟甲級寫字樓的辦公面積只有半層，縮減得比較厲害。
證券時報記者在ofo小黃車搬離的那棟寫字樓里看到，原來的那4層辦公區(qū)，目前只有一層是空著的，其他3層已經(jīng)租給某科技企業(yè)。不過，該寫字樓的租賃部負(fù)責(zé)人則對證券時報記者表示，ofo小黃車是到期搬走的，沒有對大廈產(chǎn)生影響，沒走之前就已無縫連接都租完了，空著那層是在裝修?！拔覀兂鲎饴驶臼?00%，有兩個小面積的2019年3月到期，要租得排隊等?！彼f。
與上述寫字樓的情況類似，證券時報記者走訪中關(guān)村商圈的多個寫字樓也基本滿租，某承租率在98%的寫字樓租賃部負(fù)責(zé)人還對記者表示，明年很有可能還要漲租金。
盡管因部分金融客戶搬離、特別是個別大客戶退租而使得CBD商圈空置面積有所上升，但CBD商圈某甲級寫字樓租賃負(fù)責(zé)人告訴證券時報記者：“甲級寫字樓里1000平方米算小面積，像蘋果這樣的大公司一租就是5000平方米。個別公司搬走的原因很多，有的是為擴面積，有的是自己買樓了。如果是從CBD商圈搬到產(chǎn)業(yè)園，可能是為縮減預(yù)算，而像德勤這樣的大企業(yè)從一般的樓搬到更好的樓，是為提供更好的福利，雖然對舊樓影響大，但只要有補充就OK，出租率90%以上都在可控范圍內(nèi)。CBD大多是正規(guī)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，個別企業(yè)搬離對整體影響不大?！?br /> “我們大廈沒太受影響，出租率一直挺高，90%多，租金也沒有優(yōu)惠，不分時候都是這個價?！盋BD商圈另一棟甲級寫字樓租賃負(fù)責(zé)人對證券時報記者說。
實際上，大部分核心商圈的寫字樓退租情況并不多，空置面積也不多?！拔覀儸F(xiàn)在空置率不到1%，每棟樓也就剩1、2間，都是一二百平方米的小面積，大的也就500平方米，即使想要上千平方米的也沒有，這里沒有退租的，都是正常到期搬走的。”位于東二環(huán)核心商圈的某甲級寫字樓租賃部負(fù)責(zé)人對證券時報記者說。
雖然去年底部分核心商圈的寫字樓、特別是空置率超過20%的寫字樓有特價優(yōu)惠，不僅租金較去年10月之前有所下降，而且免租期也可延長，但是CBD商圈某經(jīng)紀(jì)公司的工作人員告訴證券時報記者，等今年春節(jié)后客戶一多，租金就會上調(diào)，免租期也會減少，3~4月是客戶訂房高峰，寫字樓也會根據(jù)客戶量來定價。
對于近期部分寫字樓退租、降價的現(xiàn)象，世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管孫祖天接受證券時報記者采訪時也表示，北京2018年第四季度出現(xiàn)一些租戶退租，主要在CBD商圈，原因是極個別大面積租戶的經(jīng)營調(diào)整，但這不具有普遍性和持續(xù)性。而整體租金方面并未出現(xiàn)下降，2018年第三季度北京全市租金環(huán)比增長1.5%，而第四季度則止升回穩(wěn)。盡管有少量退租，但由于市場整體新增供應(yīng)量稀缺，空置率仍然在7.6%的低位，寫字樓業(yè)主暫無下調(diào)租金的壓力?！暗请S著2018年去杠桿政策的實施和經(jīng)濟增速的放緩，加上北京本身新項目入市一再延遲，可供租戶選擇有限，2018年下半年寫字樓新增需求乏力，對比上半年有明顯放緩。”他說。
根據(jù)戴德梁行2018年四季度寫字樓市場報告也能看出，北京五大核心商圈空置率并不高，并且除了CBD和燕莎環(huán)比上漲外，其他都是環(huán)比下降的。五大核心商圈總體空置率僅為3.8%，環(huán)比上漲了0.4個百分點。其中，中央商務(wù)區(qū)的空置率為4.2%，環(huán)比上漲0.7個百分點；金融街的空置率為3.1%，環(huán)比下降0.3個百分點；燕莎的空置率為5.1%，環(huán)比上漲2.7個百分點；東二環(huán)的空置率為5.8%，環(huán)比下降0.4個百分點；中關(guān)村的空置率為0.3%，環(huán)比下降0.4個百分點。從甲級寫字樓有效租金來看，北京五大核心商圈各自租金環(huán)比變化不大。
2019年整體租金或穩(wěn)中有降
戴德梁行的最新報告顯示，2018年四季度，新項目的如期入市拉動北京市甲級寫字樓總存量攀升至1058.0萬平方米，全市空置率環(huán)比上漲0.2個百分點達8.1%（統(tǒng)計口徑不一樣，與前述數(shù)據(jù)略有差別）。核心商圈雖然沒有新增供應(yīng)，但受部分企業(yè)撤離和縮小承租面積的影響，空置率較上季度微升0.4個百分點，為3.8%。自2018年下半年，受經(jīng)濟走勢的不明朗以及金融和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)租賃需求放緩等多重因素的影響，北京寫字樓市場租賃成交出現(xiàn)小幅下滑。全市下半年寫字樓市場凈吸納量僅為68592平方米，較2017年同期下降53.9%。租賃成交的放緩加之年關(guān)將至，部分業(yè)主為達成年度租賃指標(biāo)試圖通過降低租金的方式來爭取更多租戶，四季度寫字樓市場成交租金開始出現(xiàn)松動，全市寫字樓有效凈租金環(huán)比下降0.7%，按建筑面積計算達每月每平方米人民幣400.1元，五大核心商圈有效凈租金環(huán)比下降0.6%，按建筑面積計算達每月每平方米人民幣439.96元。
“金融和互聯(lián)網(wǎng)這兩個產(chǎn)業(yè)受整體經(jīng)濟形勢影響較大。美國股市波動令互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)市值縮水嚴(yán)重，比特幣的跳水對區(qū)塊鏈及其上下游相關(guān)行業(yè)影響較大。前3季度互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)保持了較快的擴張速度，由于資金的進入有可能一年之內(nèi)以10倍甚至幾十倍的速度擴張，現(xiàn)在整體的市場資金緊張導(dǎo)致融資也變得困難了。另外，受P2P類企業(yè)爆雷影響，寫字樓業(yè)主方對于小金融機構(gòu)的進駐持謹(jǐn)慎態(tài)度，因為確實給他們帶來一些風(fēng)險。從政府層面也要求對小金融機構(gòu)租賃要謹(jǐn)慎，不鼓勵這些企業(yè)進入相對高端的寫字樓，而有些大金融機構(gòu)因整體大環(huán)境不好也在縮面積。”戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東對證券時報記者說，2018年下半年北京核心商圈的凈吸納量僅為1.8萬平方米，處于一個較低的水平，第四季度數(shù)據(jù)能看出來經(jīng)濟走勢直接反映到寫字樓市場。
對于當(dāng)前北京寫字樓市場整體租金情況，魏東對證券時報記者表示，2018年第四季度全市寫字樓有效凈租金環(huán)比下降0.7%，基本和上季度持平。不過接近年底，各個業(yè)主都比較明顯感覺到市場需求的放緩，有的業(yè)主為促進租賃降低了預(yù)期，比原來的報價降了些。
對于2019年北京寫字樓市場的租金價格走勢，孫祖天對證券時報記者表示，2019年市場供應(yīng)量將有所回升，有望使得租戶今年因項目延遲入市而被推遲的擴張和搬遷計劃得到釋放，因此整體需求量預(yù)計有所回升，但由于明年全國經(jīng)濟仍處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整，且在空置率上升情況下，業(yè)主將較為謹(jǐn)慎，租金平穩(wěn)是大概率事件。
魏東則對證券時報記者表示，2019年由于北京寫字樓供應(yīng)增多，市場租金面臨下行風(fēng)險，但2020~2021年市場新增供應(yīng)稀少，租金預(yù)計仍會繼續(xù)增長。
北京樓市
接受證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受去杠桿政策和經(jīng)濟增速放緩等多重因素影響，2018年下半年北京寫字樓新增需求較上半年明顯放緩，第四季度主要是CBD商圈出現(xiàn)一些租戶退租現(xiàn)象，原因是極個別大面積租戶的經(jīng)營調(diào)整，但這不具有普遍性和持續(xù)性，整體市場空置率仍處低位，租金水平仍保持平穩(wěn)。預(yù)計2019年隨著寫字樓供給的大量增加，整體租金或穩(wěn)中有降，但2020~2021年市場新增供應(yīng)較少，整體租金水平預(yù)計仍會繼續(xù)上行。
金融客戶搬離較多
日前，證券時報記者以租戶身份來到位于北京東三環(huán)的CBD商圈進行調(diào)查，該區(qū)域某甲級寫字樓租賃部負(fù)責(zé)人告訴證券時報記者，目前整個大廈可租面積3000多平方米，主要是有一些金融公司到期搬走后空出來一些面積，其中有一家金融公司之前租了一整層，有1000多平方米?！耙郧按髲B空置時間不超過1個月，現(xiàn)在加上春節(jié)得有兩個月空置期，年底到春節(jié)前后找房客戶少，我們也適當(dāng)優(yōu)惠一些以吸引客戶?！彼f。
據(jù)上述寫字樓租賃部負(fù)責(zé)人介紹，目前該寫字樓的租金報價是18~21元/平方米/天，也就是大概600元/平方米/月，具體價格還可以談，而且可給1個月的免租期，與10月份之前最高簽到21元/平方米/天且沒有免租期相比，這已經(jīng)是年底至春節(jié)前的優(yōu)惠價了。
CBD商圈另一棟甲級寫字樓租賃中心負(fù)責(zé)人對證券時報記者表示，目前大廈總共空置出大概1萬平方米面積，主要是因為之前一個金融大客戶違約退租，否則大廈基本滿租了?！耙话隳甑赘浇饨饡仍瓉砩晕⒌鸵稽c，起租期可以往后錯一點，報價600~650元/平方米/月，裝修加免租期可以給到3個月?！彼f。
“最近也有從西二環(huán)金融街(6.230, -0.11, -1.74%)商圈來這邊看房的，可能因為那邊租金更貴，有意搬到東邊來；也有CBD區(qū)域內(nèi)互換的，有的是覺得現(xiàn)有面積不合適，想換大面積，當(dāng)然也有縮面積的，有的都撤出CBD了，CBD區(qū)域比之前空置面積多了一些，可能也與一些公司縮減開支搬離有關(guān)?！鄙鲜鰧懽謽亲赓U中心負(fù)責(zé)人對證券時報記者說。
上述兩棟甲級寫字樓都是單一業(yè)權(quán)（樓宇只租不售或整棟樓屬于一個業(yè)主），并且在CBD商圈租金價格相對較高，能在這里辦公的企業(yè)一般資質(zhì)較高，而在分散業(yè)權(quán)（前期分割為小單元出售，后期由業(yè)主自行租賃或甲方包租）的甲級寫字樓里中小金融企業(yè)搬離的現(xiàn)象更多。
某以小業(yè)主為主的寫字樓租賃部負(fù)責(zé)人對證券時報記者說：“近3年這里的租金陸續(xù)漲起來，基本上是被金融公司炒起來的。2018年經(jīng)濟增速放緩，再加上對金融公司管控特別嚴(yán)，最近1個多月退租的比較多，有十幾家金融公司搬走或者注銷了，有些都搬到四環(huán)外了，從來沒有像現(xiàn)在這樣空置這么多的情況，原來入住率95%，現(xiàn)在可能80%左右了?！彼f，2017年這里的租金都是9元/平方米/天，近兩三個月降到了8元/平方米/天。
有些核心商圈的部分寫字樓因空置面積多了逐漸就降價。CBD商圈某經(jīng)紀(jì)公司工作人員告訴證券時報記者，有的寫字樓空置較多，特別著急租，租金優(yōu)惠力度也較大，之前12元/平方米/天成交的，現(xiàn)在客戶出價10元/平方米/天也基本上能成交。另外，一般年底給的免租期最多15天，目前免租期也有優(yōu)惠，有的最少給2個月，就是為了讓客戶盡快訂房，減少空置。
業(yè)主謹(jǐn)慎對待金融客戶
在證券時報記者以租戶身份調(diào)查過程中，CBD商圈多個甲級寫字樓的租賃負(fù)責(zé)人均向記者表達了對金融客戶的謹(jǐn)慎態(tài)度，一交流都先問客戶是哪個行業(yè)的。某甲級寫字樓的租賃主管更是明確表示，大廈對金融投 資、基金類的客戶把控比較嚴(yán)，如果沒有國企、央企背景或者注冊資金沒有達到一定規(guī)模的企業(yè)，基本不談。
“金融類企業(yè)的機會受限，但也不是都不接受，因為金融類企業(yè)出事的比較多，除非特別知名的，如外資銀行、大投行就沒問題，而不知名的投 資公司或經(jīng)營范圍不是很明朗的，我們都比較謹(jǐn)慎。一句話，大廈對客戶資質(zhì)一直都卡得挺嚴(yán)。”另一棟甲級寫字樓租賃部負(fù)責(zé)人對證券時報記者說。
除了位于東三環(huán)的CBD商圈，位于東二環(huán)核心商圈的部分寫字樓同樣對金融客戶態(tài)度謹(jǐn)慎。某甲級寫字樓租賃部負(fù)責(zé)人對證券時報記者說：“金融行業(yè)不穩(wěn)定，這邊除了港企就是外資企業(yè)，現(xiàn)在對金融企業(yè)很謹(jǐn)慎，基本不考慮?！?br /> 談到多個寫字樓對金融客戶的謹(jǐn)慎態(tài)度，朝陽區(qū)某經(jīng)紀(jì)公司的銷售人員深有感觸。他告訴證券時報記者，自2018年下半年開始，國家整頓金融公司，工商部門查得特別嚴(yán)，經(jīng)常從寫字樓頂層走到一層，只要是金融公司證照不全的都會查，有的公司知道自己證照不全就都提前搬走了，好幾家金融公司跑路了，無論是開發(fā)商的寫字樓還是以小業(yè)主為主的寫字樓都空出好多面積。“大部分是正常到期的，也有資金出問題提前退租的，各種原因都有。超甲級寫字樓因資金問題退租的不多，空置也較少，因為客戶資質(zhì)都特別高。朝陽區(qū)大部分甲級寫字樓里其他行業(yè)還算正常，金融公司搬離的多一些，2018年金融公司倒了一大片，那些特別正規(guī)的金融公司都留下了，走的大多是租用300~400平方米的小公司。”他說。
證券時報記者還了解到，位于北四環(huán)的中關(guān)村商圈的多個寫字樓同樣對金融客戶比較謹(jǐn)慎。“因為之前P2P爆雷，現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)政策有變動，P2P、區(qū)塊鏈、虛擬幣等互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)都不允許入住了。”某甲級寫字樓租賃部工作人員對證券時報記者說。不過，現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)對高新科技企業(yè)或涉及到科技金融類的企業(yè)有租金扶持政策。
退租、降價 不具普遍性和持續(xù)性
除了部分金融客戶搬離核心商圈造成較多空置面積外，也有個別互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)大幅縮減面積導(dǎo)致較大的空置。證券時報記者調(diào)查了解到，最典型的就是ofo小黃車，之前在位于北四環(huán)中關(guān)村商圈的某甲級寫字樓租了4層辦公樓，2個月前全部搬走了，而現(xiàn)在其在該商圈的另一棟甲級寫字樓的辦公面積只有半層，縮減得比較厲害。
證券時報記者在ofo小黃車搬離的那棟寫字樓里看到，原來的那4層辦公區(qū)，目前只有一層是空著的，其他3層已經(jīng)租給某科技企業(yè)。不過，該寫字樓的租賃部負(fù)責(zé)人則對證券時報記者表示，ofo小黃車是到期搬走的，沒有對大廈產(chǎn)生影響，沒走之前就已無縫連接都租完了，空著那層是在裝修?！拔覀兂鲎饴驶臼?00%，有兩個小面積的2019年3月到期，要租得排隊等?！彼f。
與上述寫字樓的情況類似，證券時報記者走訪中關(guān)村商圈的多個寫字樓也基本滿租，某承租率在98%的寫字樓租賃部負(fù)責(zé)人還對記者表示，明年很有可能還要漲租金。
盡管因部分金融客戶搬離、特別是個別大客戶退租而使得CBD商圈空置面積有所上升，但CBD商圈某甲級寫字樓租賃負(fù)責(zé)人告訴證券時報記者：“甲級寫字樓里1000平方米算小面積，像蘋果這樣的大公司一租就是5000平方米。個別公司搬走的原因很多，有的是為擴面積，有的是自己買樓了。如果是從CBD商圈搬到產(chǎn)業(yè)園，可能是為縮減預(yù)算，而像德勤這樣的大企業(yè)從一般的樓搬到更好的樓，是為提供更好的福利，雖然對舊樓影響大，但只要有補充就OK，出租率90%以上都在可控范圍內(nèi)。CBD大多是正規(guī)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，個別企業(yè)搬離對整體影響不大?！?br /> “我們大廈沒太受影響，出租率一直挺高，90%多，租金也沒有優(yōu)惠，不分時候都是這個價?！盋BD商圈另一棟甲級寫字樓租賃負(fù)責(zé)人對證券時報記者說。
實際上，大部分核心商圈的寫字樓退租情況并不多，空置面積也不多?！拔覀儸F(xiàn)在空置率不到1%，每棟樓也就剩1、2間，都是一二百平方米的小面積，大的也就500平方米，即使想要上千平方米的也沒有，這里沒有退租的，都是正常到期搬走的。”位于東二環(huán)核心商圈的某甲級寫字樓租賃部負(fù)責(zé)人對證券時報記者說。
雖然去年底部分核心商圈的寫字樓、特別是空置率超過20%的寫字樓有特價優(yōu)惠，不僅租金較去年10月之前有所下降，而且免租期也可延長，但是CBD商圈某經(jīng)紀(jì)公司的工作人員告訴證券時報記者，等今年春節(jié)后客戶一多，租金就會上調(diào)，免租期也會減少，3~4月是客戶訂房高峰，寫字樓也會根據(jù)客戶量來定價。
對于近期部分寫字樓退租、降價的現(xiàn)象，世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管孫祖天接受證券時報記者采訪時也表示，北京2018年第四季度出現(xiàn)一些租戶退租，主要在CBD商圈，原因是極個別大面積租戶的經(jīng)營調(diào)整，但這不具有普遍性和持續(xù)性。而整體租金方面并未出現(xiàn)下降，2018年第三季度北京全市租金環(huán)比增長1.5%，而第四季度則止升回穩(wěn)。盡管有少量退租，但由于市場整體新增供應(yīng)量稀缺，空置率仍然在7.6%的低位，寫字樓業(yè)主暫無下調(diào)租金的壓力?！暗请S著2018年去杠桿政策的實施和經(jīng)濟增速的放緩，加上北京本身新項目入市一再延遲，可供租戶選擇有限，2018年下半年寫字樓新增需求乏力，對比上半年有明顯放緩。”他說。
根據(jù)戴德梁行2018年四季度寫字樓市場報告也能看出，北京五大核心商圈空置率并不高，并且除了CBD和燕莎環(huán)比上漲外，其他都是環(huán)比下降的。五大核心商圈總體空置率僅為3.8%，環(huán)比上漲了0.4個百分點。其中，中央商務(wù)區(qū)的空置率為4.2%，環(huán)比上漲0.7個百分點；金融街的空置率為3.1%，環(huán)比下降0.3個百分點；燕莎的空置率為5.1%，環(huán)比上漲2.7個百分點；東二環(huán)的空置率為5.8%，環(huán)比下降0.4個百分點；中關(guān)村的空置率為0.3%，環(huán)比下降0.4個百分點。從甲級寫字樓有效租金來看，北京五大核心商圈各自租金環(huán)比變化不大。
2019年整體租金或穩(wěn)中有降
戴德梁行的最新報告顯示，2018年四季度，新項目的如期入市拉動北京市甲級寫字樓總存量攀升至1058.0萬平方米，全市空置率環(huán)比上漲0.2個百分點達8.1%（統(tǒng)計口徑不一樣，與前述數(shù)據(jù)略有差別）。核心商圈雖然沒有新增供應(yīng)，但受部分企業(yè)撤離和縮小承租面積的影響，空置率較上季度微升0.4個百分點，為3.8%。自2018年下半年，受經(jīng)濟走勢的不明朗以及金融和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)租賃需求放緩等多重因素的影響，北京寫字樓市場租賃成交出現(xiàn)小幅下滑。全市下半年寫字樓市場凈吸納量僅為68592平方米，較2017年同期下降53.9%。租賃成交的放緩加之年關(guān)將至，部分業(yè)主為達成年度租賃指標(biāo)試圖通過降低租金的方式來爭取更多租戶，四季度寫字樓市場成交租金開始出現(xiàn)松動，全市寫字樓有效凈租金環(huán)比下降0.7%，按建筑面積計算達每月每平方米人民幣400.1元，五大核心商圈有效凈租金環(huán)比下降0.6%，按建筑面積計算達每月每平方米人民幣439.96元。
“金融和互聯(lián)網(wǎng)這兩個產(chǎn)業(yè)受整體經(jīng)濟形勢影響較大。美國股市波動令互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)市值縮水嚴(yán)重，比特幣的跳水對區(qū)塊鏈及其上下游相關(guān)行業(yè)影響較大。前3季度互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)保持了較快的擴張速度，由于資金的進入有可能一年之內(nèi)以10倍甚至幾十倍的速度擴張，現(xiàn)在整體的市場資金緊張導(dǎo)致融資也變得困難了。另外，受P2P類企業(yè)爆雷影響，寫字樓業(yè)主方對于小金融機構(gòu)的進駐持謹(jǐn)慎態(tài)度，因為確實給他們帶來一些風(fēng)險。從政府層面也要求對小金融機構(gòu)租賃要謹(jǐn)慎，不鼓勵這些企業(yè)進入相對高端的寫字樓，而有些大金融機構(gòu)因整體大環(huán)境不好也在縮面積。”戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東對證券時報記者說，2018年下半年北京核心商圈的凈吸納量僅為1.8萬平方米，處于一個較低的水平，第四季度數(shù)據(jù)能看出來經(jīng)濟走勢直接反映到寫字樓市場。
對于當(dāng)前北京寫字樓市場整體租金情況，魏東對證券時報記者表示，2018年第四季度全市寫字樓有效凈租金環(huán)比下降0.7%，基本和上季度持平。不過接近年底，各個業(yè)主都比較明顯感覺到市場需求的放緩，有的業(yè)主為促進租賃降低了預(yù)期，比原來的報價降了些。
對于2019年北京寫字樓市場的租金價格走勢，孫祖天對證券時報記者表示，2019年市場供應(yīng)量將有所回升，有望使得租戶今年因項目延遲入市而被推遲的擴張和搬遷計劃得到釋放，因此整體需求量預(yù)計有所回升，但由于明年全國經(jīng)濟仍處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整，且在空置率上升情況下，業(yè)主將較為謹(jǐn)慎，租金平穩(wěn)是大概率事件。
魏東則對證券時報記者表示，2019年由于北京寫字樓供應(yīng)增多，市場租金面臨下行風(fēng)險，但2020~2021年市場新增供應(yīng)稀少，租金預(yù)計仍會繼續(xù)增長。
魏東還認(rèn)為，未來位于通州區(qū)的運河商務(wù)區(qū)和位于豐臺區(qū)的麗澤金融商務(wù)區(qū)將成為北京寫字樓市場的兩個主力商圈，其中運河商務(wù)區(qū)將以聚集金融、高端服務(wù)業(yè)為重點，目前吸引了國有銀行、城市商業(yè)銀行和保險公司等金融企業(yè)在區(qū)域內(nèi)購置大面積的寫字樓項目。“隨著金融企業(yè)在通州區(qū)大量聚集，未來將為其他產(chǎn)業(yè)進駐通州起到強大的帶動作用。除了已入市的三個項目，未來3年麗澤金融商務(wù)區(qū)將繼續(xù)有約108萬平方米的寫字樓對外出租，隨著新機場航站樓和周邊基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，麗澤金融商務(wù)區(qū)將吸引更多企業(yè)租戶關(guān)注?！彼f。
