告別“公攤”計(jì)價(jià) 中國房價(jià)會(huì)漲嗎？
中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前發(fā)布《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》，其中“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的說法引發(fā)輿論關(guān)注。有聲音認(rèn)為，這樣會(huì)導(dǎo)致房價(jià)大幅上漲。但多位專家指出，一方面文件尚在征求意見階段，與實(shí)際落地還有一段不小的距離，另一方面，使用套內(nèi)面積交易僅涉及計(jì)價(jià)方式的調(diào)整，只會(huì)導(dǎo)致兩種不同口徑的房價(jià)數(shù)據(jù)不可比，不會(huì)影響市場(chǎng)交易的實(shí)際價(jià)格，更不至于引發(fā)市場(chǎng)波動(dòng)。
商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，后一部分被人們簡(jiǎn)稱為“公攤”。一般而言，商品房大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井等計(jì)入公攤面積。中國2001年頒布實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房銷售可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。但在實(shí)際交易中，除重慶等個(gè)別城市外，人們買房大多是以建筑面積計(jì)算房價(jià)。
公攤面積計(jì)價(jià)的存在容易讓人產(chǎn)生“買了100平方米的房子實(shí)際獲得70平方米”的感受。貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂指出，除了容易誤導(dǎo)消費(fèi)者外，公攤面積不像室內(nèi)面積那么容易量出來，業(yè)主并不知道實(shí)際的公攤面積是多少。小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主公攤面積之和可能大于實(shí)際總公攤面積，這其中暗含很大的灰色空間，容易導(dǎo)致糾紛。加之，包含公攤面積的衍生費(fèi)用計(jì)算存在不合理現(xiàn)象。如暖氣費(fèi)的計(jì)算方式包含了樓梯、過道等。精裝房可能存在公共區(qū)域裝修成本分?jǐn)偟膯栴}。此外，房地產(chǎn)交易稅收也以建筑面積征收，包含了不被使用的公攤部分。
因此，將公攤面積計(jì)入房價(jià)引起不少消費(fèi)者的吐槽。但是，許小樂強(qiáng)調(diào)，有問題的不是公攤面積，而是衍生費(fèi)用的計(jì)算方式。
事實(shí)上，適度的公攤能夠增加小區(qū)居住舒適度。過大的公攤面積意味著需要為之付出更高的維護(hù)成本，而過低的公攤部分則意味著公共配套設(shè)施的不完善。
因此，以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)這種“所見即所得”的方式，可以杜絕公攤面積不透明的問題，增加交易信息對(duì)稱性，也可以避免消費(fèi)者在衍生費(fèi)用方面產(chǎn)生糾紛，完善房地產(chǎn)稅費(fèi)管理，有利于維護(hù)消費(fèi)者的利益。
那么以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)是否會(huì)推升房價(jià)？
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，是否按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)對(duì)于購房者實(shí)際購房成本基本沒有影響。以北京一套最近入市的商品住宅為例，實(shí)際住宅套內(nèi)面積是141平方米，增加公攤后變成173.7平方米，多出了18%的公攤面積，平均單價(jià)也從套內(nèi)的每平方米10.8萬元(人民幣，下同)變成8.8萬元，降低了19%。以公攤計(jì)價(jià)，房價(jià)看似降低了，實(shí)際上買房者付出的購房款總額并沒有降低。
許小樂也表示，決定房價(jià)的是供需關(guān)系，不是計(jì)價(jià)方式。房價(jià)的計(jì)價(jià)方式變化只是造成不同口徑數(shù)據(jù)的不可比，并沒有改變市場(chǎng)價(jià)格。
值得注意的是，這項(xiàng)調(diào)整對(duì)開發(fā)商未來建房可能會(huì)產(chǎn)生影響。張大偉表示，目前一部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商會(huì)受到影響。而未來如果開發(fā)商為了增加套內(nèi)面積過度擠壓公攤，會(huì)導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下降，包括樓道、會(huì)所、大堂等公共面積縮水。
許小樂指出，目前上述文件尚處于征求意見階段，到真正實(shí)施還需要一系列政策的配置，包括涉及到的統(tǒng)計(jì)制度、稅收制度、物業(yè)收費(fèi)等問題。比如，要做好房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的可比性銜接，調(diào)整普通住宅和非普通的劃分標(biāo)準(zhǔn)等等。因此，不必對(duì)上述政策做過度解讀。
