東莞國際商務(wù)區(qū)擬升級(jí) 區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)大增
東莞南城國際商務(wù)區(qū)擬“升級(jí)”為東莞國際商務(wù)區(qū)，目前相關(guān)規(guī)劃正進(jìn)行批前公示。南城作為東莞中心城區(qū)也是樓市關(guān)注度最高的區(qū)域，南城國際商務(wù)區(qū)“升級(jí)”后，各大品牌房企紛紛進(jìn)駐，看好該區(qū)域的發(fā)展前景。
南城國際商務(wù)區(qū)擬“升級(jí)”
近日，東莞市自然資源局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于發(fā)布東莞市南城國際商務(wù)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃重大調(diào)整申請(qǐng)的批前公示》（以下簡稱《批前公示》），擬將南城國際商務(wù)區(qū)更名為東莞國際商務(wù)區(qū)，將打造7天24小時(shí)活力的國際商務(wù)區(qū)，用地規(guī)劃轉(zhuǎn)向豐富、多元、混合。
《批前公示》中介紹“升級(jí)”的理由：東莞推動(dòng)中心城區(qū)“一心兩軸三片”建設(shè), 國際商務(wù)區(qū)是重要載體和標(biāo)桿，要求提高品質(zhì)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。而根據(jù)規(guī)劃要求，東莞國際商務(wù)區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)形成“一心、兩軸、一帶、四區(qū)”的格局，形成大疏大密的空間形態(tài)?？臻g上，規(guī)劃形成中央金融區(qū)、國際生活區(qū)、國際消費(fèi)區(qū)、中央生活區(qū)。從城市設(shè)計(jì)方案開敞空間體系看，中央人文景觀綠軸、新基河濱水休閑藍(lán)軸貫穿片區(qū)，并規(guī)劃了商業(yè)休閑綠地、金融科技廣場、濱水休閑綠地、社區(qū)休閑綠地等公共空間。對(duì)比原規(guī)劃，新規(guī)劃增添了高素質(zhì)的教育醫(yī)療、文化藝術(shù)、休閑娛樂等公共配套設(shè)施, 作為吸引優(yōu)秀企業(yè)和人才的競爭力優(yōu)勢。在《批前公示》公布不久，東莞國際商務(wù)區(qū)也進(jìn)行了首次推薦，吸引品牌房企關(guān)注。
3月22日，東莞市人民政府主辦了東莞市產(chǎn)業(yè)招商會(huì)議和投資促進(jìn)交流會(huì)。同時(shí)，東莞國際商務(wù)區(qū)也首次進(jìn)行推薦，華潤置地與東莞市人民政府簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。據(jù)華潤置地方面介紹，本次合作屬于城市綜合開發(fā)運(yùn)營方面的合作，既涵蓋區(qū)域整體規(guī)劃研究、統(tǒng)籌開發(fā)策劃、城市更新等領(lǐng)域，又包括城市各功能地塊、公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)開發(fā)運(yùn)營領(lǐng)域。
在此次會(huì)議上，東莞一口氣簽下27個(gè)項(xiàng)目，其中還有3個(gè)屬于城市更新類項(xiàng)目，投資方分別為華潤置地、保利發(fā)展集團(tuán)、保利灣區(qū)投資發(fā)展有限公司和中國鐵路投資有限公司。
目前，在東莞國際商務(wù)區(qū)布局的除了重點(diǎn)布局的華潤置地外，建成在售的主要有保利瓏遠(yuǎn)國際廣場、民盈山國貿(mào)中心等寫字樓項(xiàng)目，也是目前成交較理想的寫字樓產(chǎn)品之一。
本地寫字樓供應(yīng)量大增
隨著東莞城市配套的完善，越來越多企業(yè)進(jìn)駐東莞，摩天大廈、各種城市綜合體項(xiàng)目集中出現(xiàn) ，其中寫字樓更是大量集中在南城。
據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年東莞寫字樓供應(yīng)創(chuàng)下歷史次新高，合計(jì)供應(yīng)了44萬平方米，同比上漲37.5%。不過，去年寫字樓成交量有所下滑。東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，受到東莞軌道交通及規(guī)劃利好影響，城區(qū)寫字樓經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)展的進(jìn)程，同時(shí)東莞城區(qū)承接了部分深圳產(chǎn)業(yè)等利好，加之供應(yīng)的放量，投資客持續(xù)看好東莞樓宇經(jīng)濟(jì)，成交量仍處于歷史較高位水平。另一方面，由于新增供應(yīng)的產(chǎn)品戶型面積較大，客戶投資壓力大，成交量出現(xiàn)下滑。
從供應(yīng)情況來看，寫字樓扎堆入市，更多的是集中出現(xiàn)在東莞南城。據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心不完全監(jiān)測統(tǒng)計(jì)，2019年城區(qū)寫字樓將扎堆入市，預(yù)計(jì)上市面積合計(jì)約67.63萬平方米，其中南城總部基地供應(yīng)放量最為顯著，共計(jì)59.58萬平方米預(yù)計(jì)入市，全新入市項(xiàng)目多達(dá)4個(gè)，合計(jì)占比達(dá)全市的64%。
一手房價(jià)格穩(wěn) 二手房高關(guān)注
在房價(jià)方面，由于供應(yīng)量少，配套齊全，剛性需求大，南城房價(jià)處于較高水平，成交量也較大。根據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，南城一手住宅近5年成交量整體起伏較大，2015年是高峰，全年網(wǎng)簽6952套，幾乎是低谷時(shí)期2018年網(wǎng)簽量的10倍。2017年和2018年南城網(wǎng)簽較低。在成交均價(jià)方面，2018年南城一手住宅成交均價(jià)為21459元/平方米。
記者在踩盤時(shí)了解到，目前南城新盤極少，僅萬科翡翠東望、萬科金色城品等樓盤在售，其中萬科翡翠東望主打別墅產(chǎn)品，從東莞市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月南城網(wǎng)簽20套住宅，均價(jià)約3.55萬元/平方米，主要由萬科翡翠東望的別墅成交貢獻(xiàn)；而南城萬科金色城品洋房報(bào)價(jià)約為2.5萬元/平方米左右。
雖然一手住宅產(chǎn)品供應(yīng)量少，但是南城二手住宅市場十分活躍。樂有家研究中心介紹，南城二手商品房過戶量相對(duì)較平穩(wěn)，2017年過戶5319套，達(dá)到最高水平，而在2018年南城區(qū)僅過戶2870套，環(huán)比下跌46%，主要是受東莞二手房貸利率高及“三價(jià)合一”政策影響。
在均價(jià)方面，南城區(qū)二手商品房比較平穩(wěn)，保持逐年上漲態(tài)勢，但上漲幅度并不大，2018年相較于2016年三年時(shí)間僅上漲20%。樂有家研究中心認(rèn)為，與新房相比，有大概4000元/平方米的價(jià)格差，如今東莞個(gè)稅政策調(diào)整后，購買二手房成本大為降低，在南城購買二手房也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。
業(yè)內(nèi)人士：提升東莞城市品質(zhì)
一直以來，東莞商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展緩慢，寫字樓、商業(yè)等物業(yè)成交市場不成熟。隨著東莞國際商務(wù)區(qū)的打造，或?qū)⑼苿?dòng)?xùn)|莞商業(yè)地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，隨著交通日益便捷，產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐中心城區(qū)，寫字樓、商業(yè)物業(yè)品質(zhì)提升，市場將進(jìn)一步受關(guān)注。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，東莞國際商務(wù)區(qū)的設(shè)計(jì)將推進(jìn)東莞城市中心都市化、國際化發(fā)展，吸引更多企業(yè)、產(chǎn)業(yè)和人才進(jìn)入中心城區(qū)工作、置業(yè)，這將利好于東莞城市品質(zhì)提升。
合富研究院相關(guān)人士也表示，目前東莞國際商務(wù)區(qū)城市設(shè)計(jì)優(yōu)化方案已通過專家評(píng)審會(huì)和市政府批準(zhǔn)，重大調(diào)整后的東莞國際商務(wù)區(qū)將迎來人文精神與先進(jìn)商務(wù)融合、城市經(jīng)濟(jì)品質(zhì)及活力大大提升的新時(shí)代，推動(dòng)中心城區(qū)建設(shè)，帶動(dòng)?xùn)|莞融入大灣區(qū)，邁向國際化。東莞憑其特有的區(qū)位條件、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、成本優(yōu)勢、人口數(shù)量加速、發(fā)展前景等優(yōu)勢積極搶占機(jī)遇，可以預(yù)見高效商務(wù)及城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)全面升級(jí)將支撐東莞房地產(chǎn)持續(xù)向上發(fā)展以及市場價(jià)值的提升。
