專家稱，房地產(chǎn)下一輪財(cái)富風(fēng)暴要來(lái)了，買房還是要趁早？
“買不起房，就多買兩套”、“一定要買自己買不起的東西”這是如是金融研究院院長(zhǎng)管清友去年最聲嘶力竭的呼喊。今年博鰲論壇期間，他接受媒體采訪，再次重申了該觀點(diǎn)。繼續(xù)看好房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心絲毫未減。
不僅如此，近日他在自己的文章中更明確表示：如果你能認(rèn)清大勢(shì)，早一點(diǎn)買房，甚至多買幾套房，那么你的財(cái)富和命運(yùn)可能會(huì)徹底改變。
他還舉了兩個(gè)自己身邊的例子：一個(gè)在十年前舉債買房，最后不僅還完貸款，現(xiàn)在又買了一套房，躋身中產(chǎn)階層，基本實(shí)現(xiàn)了財(cái)富大幅增值，現(xiàn)在衣食無(wú)憂；另一個(gè)思維頑固落后，一直是存錢買房，最后勉強(qiáng)按揭買了一套小房子，當(dāng)下緊衣縮食。
管清友認(rèn)為，當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)又復(fù)制了2011年的情形，調(diào)控政策開始放松，貨幣政策趨向?qū)捤?，未?lái)房?jī)r(jià)還是會(huì)大幅上漲，尤其是核心城市的房產(chǎn)。當(dāng)下不是不漲，是因?yàn)闀r(shí)間還沒到！他的依據(jù)是，“只要房地產(chǎn)政策放松，房地產(chǎn)一定漲，但是每次時(shí)間會(huì)有存在時(shí)滯?！?
無(wú)獨(dú)有偶，恒大首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平近日在信睿論壇上發(fā)表演講也說(shuō)了相似的觀點(diǎn)，他說(shuō)，今年經(jīng)濟(jì)將在年中觸底，隨后反彈趨穩(wěn)，中國(guó)資本市場(chǎng)今年會(huì)否極泰來(lái)，最好的投資機(jī)會(huì)就在中國(guó)?！叭ツ甑讉袌?chǎng)先走出了牛市，在今年初股票市場(chǎng)開始走出牛市的初期跡象，未來(lái)應(yīng)該可能是房地產(chǎn)和商品?！?
他的依據(jù)有三點(diǎn)：首先，中國(guó)人均GDP為9700美元，僅是美國(guó)的六分之一，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮螅黄浯?，中?guó)城鎮(zhèn)化率不到60%，發(fā)達(dá)國(guó)家做到了80%，中國(guó)還有一二十年去追上；再者，中國(guó)GDP增速現(xiàn)在還在6%以上，是美國(guó)的兩到三倍。
事實(shí)真的如此嗎？?jī)晌粚＜覍?duì)房地產(chǎn)的預(yù)測(cè)會(huì)再次成真嗎？房地產(chǎn)下一輪財(cái)富風(fēng)暴又要到來(lái)了嗎？“買房趁早”的邏輯未來(lái)還適用嗎？
首先，不得不說(shuō)，過去二十多年的確是房地產(chǎn)創(chuàng)富的瘋狂時(shí)代，尤其是16年之前的十年，更是被稱為“房地產(chǎn)的黃金十年”，這期間不管是聽專家的，還是聽老婆丈母娘的，甚至是聽掃地阿姨的，但凡在城里買房的人都賺到錢了，而且是躺著賺錢。管清友所說(shuō)的兩個(gè)朋友買房與不買房的現(xiàn)狀對(duì)比，更是血淋淋的存在，我相信我們每個(gè)人身邊都不乏這樣的案例。
但我也要說(shuō)，正是因?yàn)橛羞@種“買房致富甚至是一夜暴富”的思維作祟，才使得如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)被妖魔化、被神話了，房產(chǎn)的投資屬性已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)凌駕于居住屬性之上，而房?jī)r(jià)更是在最近幾年瘋狂的上漲之后，到了一個(gè)高高的山頂，全國(guó)主要的100個(gè)城市中，超過90%的城市房?jī)r(jià)和收入不成比例，連戴著“扶貧”帽子的縣城房?jī)r(jià)都達(dá)到萬(wàn)元一平了，泡沫有多大不言而喻。
但近兩年隨著“房住不炒”的調(diào)控出臺(tái)，房地產(chǎn)瘋狂上漲的勢(shì)頭基本得到遏制了，炒房投機(jī)等擾亂市場(chǎng)行為也基本銷聲匿跡了，政策的作用在顯現(xiàn)，調(diào)控的威力不可小覷，房子正在逐漸回歸居住本源。無(wú)論是廣度、深度還是持久度，都證明本輪調(diào)控和以往“走過場(chǎng)”不同，這次國(guó)家是動(dòng)真格的了。我說(shuō)過很多次，房地產(chǎn)積弊太深，調(diào)控的真實(shí)目的是擠樓市水分、扳正糾偏，這是一個(gè)漫長(zhǎng)的過程。而中國(guó)樓市在馬拉松式的調(diào)控下，剛有了階段性成效，現(xiàn)在維護(hù)這種成果還來(lái)不及呢，怎么可能說(shuō)松就松，半途而廢呢？
其次，管清友所說(shuō)的房?jī)r(jià)上漲的先決條件“政策寬松”并不成立！的確，最近幾個(gè)月有些城市漸次“取消搖號(hào)買房”、“取消限價(jià)”了，但我也分析過，這純粹是政策升級(jí)，這些政策目前來(lái)看都是擺設(shè)了，市場(chǎng)上已經(jīng)不需要了，留著是浪費(fèi)人力物力，取消與否并無(wú)影響。再者說(shuō)了，市場(chǎng)的走向并沒有逆轉(zhuǎn)，貨幣政策也沒有太大寬松，央行更沒有向前幾次一樣“救市”，搞大水漫灌，何來(lái)“房?jī)r(jià)一定漲”的結(jié)論呢？
再者，任澤平先生喜歡拿我們自身發(fā)展的數(shù)據(jù)和美國(guó)對(duì)比，他所列舉的幾個(gè)數(shù)據(jù)也看得我們精神抖擻，可是他沒說(shuō)的是，美國(guó)房?jī)r(jià)雖然也高，但是租售比和收入比是正常的，而且美國(guó)人民不熱衷于投資炒房。
另外，雖然中國(guó)目前城鎮(zhèn)化水平只有60%不到，但是我們看到，其實(shí)我們的房?jī)r(jià)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程極不對(duì)標(biāo)，這幾年漲上去的房?jī)r(jià)都是對(duì)城市未來(lái)的透支；更要命的是，我們的居民部門負(fù)債要比很多專家想象的嚴(yán)重，美國(guó)用40年才達(dá)到的居民部門負(fù)債50%，中國(guó)只用了10年時(shí)間，而且中國(guó)絕大多數(shù)家庭超過70%的資產(chǎn)是房產(chǎn)，說(shuō)句不好聽的，除去房子，國(guó)人就只剩一身負(fù)債了。
60、70后都不止一套房子，手上留的錢恐怕也只夠養(yǎng)老了，80后是高房?jī)r(jià)的最后站崗者，90后平均負(fù)債12萬(wàn)元，媒體近日又在大談“人口紅利正在逐漸消退”，未來(lái)誰(shuí)來(lái)支撐這高企的房?jī)r(jià)？
最后，多位專家也已經(jīng)論證過了，房地產(chǎn)再不顧一切的野蠻發(fā)展，只會(huì)把中國(guó)的經(jīng)濟(jì)拖向深淵，更會(huì)把實(shí)體經(jīng)濟(jì)擠壓變形。經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊偉民指出，高房?jī)r(jià)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成擠壓。中國(guó)經(jīng)濟(jì)壓力大是因?yàn)橄M(fèi)下降了，其中很重要的一個(gè)原因就是高房?jī)r(jià)。中國(guó)前期積累的房地產(chǎn)隱患太大。有隱患還繼續(xù)冒然發(fā)展，這豈是長(zhǎng)久之計(jì)？
我的觀點(diǎn)也依舊不變，房地產(chǎn)發(fā)展主要背靠經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，如果經(jīng)濟(jì)處在下行環(huán)境中，那么投資房地產(chǎn)是九死一生。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是一個(gè)下行的電梯，現(xiàn)在不管誰(shuí)中途上去，都是下降的，這部電梯是至此滑向深淵還是停在下面的某處，誰(shuí)也不敢確定。
綜上所述，期盼房地產(chǎn)調(diào)控大肆松綁，房?jī)r(jià)再次高調(diào)上漲是癡人說(shuō)夢(mèng)，近幾年不會(huì)出現(xiàn)，未來(lái)也不太可能出現(xiàn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)，房地產(chǎn)就會(huì)徹底輪轉(zhuǎn)到合理健康穩(wěn)定發(fā)展的路徑上去，任何期望都會(huì)落空。因此，兩位專家說(shuō)房地產(chǎn)下一輪財(cái)富風(fēng)暴要來(lái)，這話我是堅(jiān)決不信的。
但“買房趁早”這個(gè)過去的成功經(jīng)驗(yàn)還是要分人而論：對(duì)于普通的剛需購(gòu)房者，買房是用來(lái)自住的，我堅(jiān)持老觀點(diǎn)，有錢有資格的情況下，還是早點(diǎn)上車吧，調(diào)控的本質(zhì)不是降房?jī)r(jià)，而是凈化市場(chǎng)撥亂反正，期待房?jī)r(jià)下跌少花錢上車固然沒錯(cuò)，但是這種結(jié)局具體什么時(shí)候來(lái)，很難預(yù)測(cè)，更重要的是，對(duì)于掏空6個(gè)錢包湊首付的剛需來(lái)說(shuō)，等待從來(lái)都是失敗的戰(zhàn)役；對(duì)于炒房投資客來(lái)說(shuō)，“趁早買房”是萬(wàn)萬(wàn)不能相信的，時(shí)至今日很多炒作旺盛的地區(qū)還有人在高位站崗，殷切期盼有人進(jìn)場(chǎng)接盤，他們好落袋為安逃出生天，現(xiàn)在投資進(jìn)場(chǎng)，不就成了接盤俠嗎？
