綠地香港停牌賣樓 Brookfield重返上海灘的基金窗口
4月1日，綠地香港控股有限公司宣布，包括股票以及三筆美元債在內(nèi)將短暫停止買賣，以待該公司發(fā)出一份有關(guān)公司內(nèi)幕消息公告（即有關(guān)須予公布交易的公告）。
三筆美元票據(jù)分別是于2019年到期的4.5億美元3.875厘票據(jù)、2019年到期的2億美元7.875厘債券，以及一筆2020年到期的2億美元9.875厘債券。
有人曾說，信息時代下一切事情都處在透明櫥窗之中。短暫停牌的原因綠地香港至今還未發(fā)布官方公告，但坊間已經(jīng)有了說法。
從多方信源獲悉，綠地香港停牌的原因，很可能是和旗下上海五里橋項目三棟寫字樓及商業(yè)出售給海外基金B(yǎng)rookfield一事有關(guān)。
上海作為外資涌入的首選之地，今年以來已經(jīng)錄得多筆大宗交易。較為特殊的是，這一次的外資是一張“新面孔”。
公開資料顯示，Brookfield曾在2014年時以5億美元入股瑞安房地產(chǎn)旗下新天地項目，此后便鮮少在內(nèi)地房地產(chǎn)市場上看到其身影。
另一方面，由于官方并未發(fā)出正式公告，因此交易對價、貨幣類型、支付方式等細(xì)節(jié)依然是個未知數(shù)。
對此，觀點地產(chǎn)新媒體向綠地香港方面進(jìn)行了求證，但未得到明確回復(fù)。綠地香港僅表示，目前仍不方便對此透露更多，具體情況以公告為準(zhǔn)。
一個比公司貴的項目
如果屬實，這一項目應(yīng)該稱為“綠地黃浦濱江”。對于綠地香港而言，這個項目的意義并不一般。
故事追溯到2013年的5月，綠地集團(tuán)宣布通過在香港注冊的全資子公司以約30億港元的代價，購得有盛高置地擴(kuò)大后60%的股權(quán)，隨后更名為綠地香港。
緊接著，綠地香港競得上海黃浦區(qū)一宗商住辦用地，成交價為底價59.5億元，成交樓板價約32067元/平方米。
由于購地總金額超過了綠地香港當(dāng)時的總市值，該筆買地交易還需得到綠地香港股東的批準(zhǔn)才能成行。
這也成為了綠地香港的首次大宗投資，不得不說，買下一宗比自家公司還貴的地對于當(dāng)時的綠地香港而言是一次“豪賭”。
據(jù)當(dāng)時綠地集團(tuán)回應(yīng)，綠地香港此次拿地是為了加快自身的發(fā)展速度。在此之前，綠地香港在上海僅有兩宗同年10月于浦東拿下的宅地。
經(jīng)過三年建造，綠地黃浦濱江項目于2017年正式入市，首年便錄得了3.33億元的銷售額，在所有項目中排行第三，平均售價達(dá)12.34萬元/平方米。在2018年，該項目的銷售額躍升至20.05億元，平均售價為7.15萬元/平方米。
業(yè)內(nèi)人士分析，隨著交付面積不斷增多，該項目的業(yè)績貢獻(xiàn)還會持續(xù)增大，“平均售價的下降可能是該項目住宅部分的存量越來越少導(dǎo)致，已銷售面積中商業(yè)部分的占比逐漸加大”。
資料顯示，在該項目原本地塊構(gòu)成中，住宅部分占地約為9390平方米，占比僅為14.5%。其中，還需配建5%保障房，但如有極特殊原因無法安排建設(shè)實物房源，可折算為貨幣交納。
對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，隨著溢價最高的住宅部分逐漸售罄，如果此時出現(xiàn)合適的價格愿意接盤，那對于綠地香港而言未嘗不是一個值得考慮的退出方式。
由于同時停牌的還包括三筆即將到期的美元債，因此坊間也有猜測認(rèn)為，綠地香港是在賣項目還債。但上述業(yè)內(nèi)人士分析，綠地香港此次出讓項目與還債關(guān)系不大。
“從目前看來，叫停三筆美元債更多只是擔(dān)心項目交易造成波動。”他續(xù)稱道，除非該筆交易用境外貨幣結(jié)算，否則不可能是用于償還美元債。
境外資本五年再現(xiàn)
在市場看來，對于該筆交易的受讓方來自海外基金其實并不驚訝。
從變化趨勢來看，去年下半年開始，外資在上海的大宗交易逐漸活躍起來。在第四季度，出現(xiàn)了凱德集團(tuán)以總價205億元收購上海星港國際中心；黑石集團(tuán)以110億元買下上海豐樹商業(yè)城；以及基匯資本聯(lián)手加拿大Quadreal地產(chǎn)以29.48億收購上海海洋大廈等交易。
業(yè)內(nèi)人士指出，今年一季度的外資并購在總量上較去年末減少了許多，但不變的是，上海依然是海外資本最為鐘愛的市場。
最早的仍是凱德，1月7日以27.52億元收下上海浦發(fā)大廈70%的面積；兩個月后，黑石傳出消息，稱將收購上海一宗價值15億美元的物業(yè)項目。接下來，便是此次Brookfield收購綠地香港的商辦項目。
相比凱德、黑石等來說，來自加拿大的Brookfield無疑是境內(nèi)并購的新面孔。雖然有些名不見經(jīng)傳，但從公開資料顯示，這家基金的規(guī)模不小。
就在今年3月13日，Brookfield宣布將以現(xiàn)金和股票的方式收購橡樹62%的股權(quán)，交易總額47億美元左右。兩家公司合并之后旗下資產(chǎn)將達(dá)4750億美元，年度費用收入將達(dá)25億美元。
作為對比，截止去年年底，黑石旗下資產(chǎn)價值為4720億美元。
Brookfield會選中上海作為投資地并非偶然，對于專注房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的它而言，紐約、華盛頓等國際都市顯然是其投資的首選。目前Brookfield手中的項目包括了紐約曼哈頓西區(qū)、紐約哈德遜碼頭以及位于華爾街附近的購物中心Brookfield廣場。
事實上，Brookfield早在2013年已經(jīng)在內(nèi)地出手。彼時，Brookfield計劃以可換股永久證券的方式，向中國新天地投資5億美元。待中國新天地確認(rèn)所得款項的指定用途，Brookfield將有權(quán)進(jìn)一步認(rèn)購最多2.5億美元的中國新天地可換股永久證券。
這一交易最終在2014年2月份達(dá)成，Brookfield及其機(jī)構(gòu)合作伙伴承諾向中國新天地有限公司（CXTD）注資7.5億美元，Brookfield最終成為了持有中國新天地約22%股份的基石合作伙伴。
資料顯示，Brookfield的首輪投資主要針對中國新天地位于上海的多個項目，當(dāng)中包括上海新天地、新天地時尚、瑞安廣場、企業(yè)天地1期和2期以及位處虹橋交通樞紐中心的旗艦項目虹橋天地。
不過那次之后，便再未傳出過Brookfield在內(nèi)地并購的消息。時隔五年，或許這一項目將成為Brookfield重返上海的一次契機(jī)。
