提升北京商辦物業(yè)價(jià)值 破局存量時(shí)代
4月9日，某行舉行以"存量市場價(jià)值發(fā)現(xiàn)之旅"為主題的2019年一季度媒體搶聽會，會上發(fā)布第一季度寫字樓市場和零售市場報(bào)告并展望市場趨勢、洞察外資進(jìn)入大宗交易市場的變化，解讀如何通過資產(chǎn)證券化激活國有物業(yè)的價(jià)值。
乙級寫字樓迎來春天麗澤商務(wù)區(qū)表現(xiàn)搶眼
2019年第一季度，北京全市甲級寫字樓凈吸納量為22,216平方米，較2018年同期下降92.1%，全市空置率為7.9%，環(huán)比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。受核心區(qū)部分企業(yè)的退租和縮減面積影響，五大核心商圈凈吸納為-39,634平方米，空置率環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)達(dá)4.3%。得益于麗澤金融商務(wù)區(qū)新機(jī)場航站樓規(guī)劃的確定以及政府給與入駐企業(yè)租戶稅收優(yōu)惠等一系列鼓勵(lì)政策，麗澤金融商務(wù)區(qū)市場成交表現(xiàn)搶眼。本季度麗澤金融商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比下降18.6個(gè)百分點(diǎn)達(dá)57.8%，有效凈租金環(huán)比上升7.4%，按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣225.68元。
本季度甲級寫字樓市場租賃需求小幅下調(diào)，市場成交租金出現(xiàn)松動。由于經(jīng)濟(jì)的不景氣、甲級寫字樓租金的高企不下和一些老舊項(xiàng)目持續(xù)進(jìn)行升級改造，乙級寫字樓迎來春天。預(yù)計(jì)隨著一些新的乙級寫字樓的入市，充足的可租賃面積和較低的租金水平將拉動乙級寫字樓租賃需求繼續(xù)上升。
對此，戴德梁行企業(yè)服務(wù)部高級董事廉峰哲表示，在剛剛結(jié)束的兩會中，"金融科技"代替了"P2P"和"互聯(lián)網(wǎng)金融"成為熱點(diǎn)話題，未來相關(guān)領(lǐng)域企業(yè)將迎來更多發(fā)展機(jī)遇。由于金融街租金日漸高漲和可租賃面積一席難求，麗澤金融商務(wù)區(qū)被打造成為繼金融街之后的第二個(gè)金融中心，受產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)的影響，預(yù)計(jì)未來將有更多金融科技類企業(yè)選址于此。
外資收購商辦物業(yè)將再推高峰
隨著房地產(chǎn)監(jiān)管趨嚴(yán)，住宅地產(chǎn)的投資回歸理性。商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)闀簳r(shí)還沒有太多的政策限制，投資機(jī)構(gòu)紛紛將目光轉(zhuǎn)向了國內(nèi)一線城市商業(yè)存量地產(chǎn)投資。近幾年，外資在中國商業(yè)地產(chǎn)投資市場愈來愈活躍，已經(jīng)成為一線城市房地產(chǎn)大宗交易圈的共識。2018年-2019年一季度，外資機(jī)構(gòu)在中國北京的大宗房產(chǎn)交易已達(dá)10起，累計(jì)交易金額超過250億元。
對此，戴德梁行中國資本市場副董事總經(jīng)理劉兵表示: "自2018年起，由于國內(nèi)去杠桿政策的推行和人民幣對美元匯率的下跌等原因，融資渠道進(jìn)一步收緊，外資抄底中國市場，大肆購買一線城市商辦物業(yè)。回顧歷史，我們看到這一輪外資投資占比的顯著上升，種種跡象表明這將是又一個(gè)大宗交易輪回的起始點(diǎn)。近期，北京寫字樓市場因其租金高、空置率低、且未來供應(yīng)少于上海市場等原因更是吸引了大量外資機(jī)構(gòu)的關(guān)注，預(yù)計(jì)北京大宗交易市場于2019年將迎來又一高峰。"
"首店經(jīng)濟(jì)"成帶動居民消費(fèi)新引擎
2019年一季度，北京零售市場相對平靜，暫未有新項(xiàng)目入市，全市優(yōu)質(zhì)零售空間維持在1,355萬平方米。隨著新零售的發(fā)展及實(shí)體零售的不斷升級，老舊百貨的改造升級也從未停止。截至本季度末，北京零售市場百貨存量僅占14%。在老舊項(xiàng)目升級改造的同時(shí)，一些商圈也在不斷的調(diào)整更新中。比如，以王府井步行街為主體的王府井商圈，近年來就一直在探索升級轉(zhuǎn)型之路。
從品牌方面來說，多個(gè)品牌首店在本季度落地北京。同時(shí)，北京商務(wù)局也于3月15日發(fā)布了相關(guān)文件鼓勵(lì)發(fā)展北京的"首店經(jīng)濟(jì)"，對于落戶北京的品牌首店給予資金及政策上的支持。
2019年，北京整體零售新增供應(yīng)將有所放緩，全年可預(yù)見入市的零售項(xiàng)目為6個(gè)，可為市場帶來約42.7萬平方米的優(yōu)質(zhì)零售空間，主要還是以核心商圈的城市更新項(xiàng)目及郊區(qū)的社區(qū)型購物中心為主。同時(shí)，隨著老舊百貨的持續(xù)轉(zhuǎn)型升級，北京零售總存量中的百貨占比也將進(jìn)一步下降。
戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東表示："居民消費(fèi)成為經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎，但是北京的零售物業(yè)市場日趨緊張，而核心區(qū)域原本并不充裕的零售物業(yè)面積正在不斷縮小，意味著北京發(fā)展首店經(jīng)濟(jì)面臨挑戰(zhàn)。盡管如此，首店經(jīng)濟(jì)無疑是刺激消費(fèi)市場的一劑良方，但在大方向和大政策之下，如何將政策落到實(shí)處，把北京的零售市場做大做活，真正幫助品牌落戶到北京，則需要政府多部門多方面統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)。"
激活國有物業(yè)價(jià)值
北京是大量國有企業(yè)的聚集地，國有企業(yè)承擔(dān)了我國民族工業(yè)發(fā)展的歷史使命，是國家經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行、社會安定發(fā)展的重要因素。然而，部分國有企業(yè)投資回報(bào)率不高，原因之一就是國有企業(yè)長期發(fā)展過程中產(chǎn)生的閑置和低效物業(yè)，降低了企業(yè)物業(yè)價(jià)值，增加了企業(yè)成本壓力，成為制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸。
戴德梁行高級董事、北中國區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部主管胡峰對此表示："如何最大化國有物業(yè)使用價(jià)值，從而提升國企物業(yè)運(yùn)營和處置能力，是現(xiàn)在各大國企面臨的重要課題。從運(yùn)營能力提升；商辦類物業(yè)改造和第三方合作價(jià)值最大化等三個(gè)方面入手，國企嘗試調(diào)整自身發(fā)展戰(zhàn)略，順應(yīng)市場環(huán)境與國家政策變化，及時(shí)組建新業(yè)務(wù)系統(tǒng)，用存量資產(chǎn)作為新業(yè)務(wù)系統(tǒng)載體，從而可以激活資產(chǎn)的最大價(jià)值。"
