一季度中國(guó)房市“小陽(yáng)春”難變“盛夏”
無(wú)論商品房銷售數(shù)據(jù)，還是大中城市房?jī)r(jià)，種種跡象表明，陽(yáng)春3月，中國(guó)樓市暖起來(lái)了。不過(guò)，多位業(yè)內(nèi)專家表示，中國(guó)樓市仍處于下行周期之內(nèi)，樓市“小陽(yáng)春”演變?yōu)椤笆⑾摹钡目赡苄院艿汀?
核心指標(biāo)暖意融融
17日，官方發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售面積和金額、新開工面積、房企到位資金等一系列房地產(chǎn)核心數(shù)據(jù)均出現(xiàn)增速加快或跌幅收窄的情形。如：一季度中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)11.8%，增速創(chuàng)下自2014年12月份以來(lái)的4年多新高。
銷售數(shù)據(jù)也出現(xiàn)小幅反彈，商品房銷售面積同比降幅收窄，商品房銷售額增速提高，兩者均呈現(xiàn)觸底回升的態(tài)勢(shì)。
銷售加快帶來(lái)庫(kù)存的加速消化。3月末，中國(guó)商品房待售面積51646萬(wàn)平方米，比2月末減少605萬(wàn)平方米。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，這一庫(kù)存數(shù)據(jù)創(chuàng)近61個(gè)月新低，且單月去庫(kù)存605萬(wàn)平方米的規(guī)模，也是最近6個(gè)月的高點(diǎn)，市場(chǎng)再次活躍。
日前發(fā)布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)也反映出這一趨勢(shì)。3月份中國(guó)70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格上漲的城市數(shù)量為65個(gè)，相比2月份的57個(gè)，有所增加。同時(shí)，一二三線城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅全線擴(kuò)大。
在此之前，中國(guó)樓市經(jīng)歷了連續(xù)多月的降溫調(diào)整。部分一二線城市在成交持續(xù)低迷之后，率先出現(xiàn)房?jī)r(jià)下調(diào)。以北京為例，我愛我家研究院發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年北京全市二手住宅的平均成交價(jià)格為每平方米56118元(人民幣，下同)，環(huán)比2017年下跌7.1%，是自2009年以來(lái)十年間的首次下跌。
“小陽(yáng)春”難成“盛夏”
3月以來(lái)的多地樓市“小陽(yáng)春”是否會(huì)持續(xù)升溫，并演變成新一輪全面上漲？
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，以銷售面積的實(shí)質(zhì)性下降為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，今年前兩月，中國(guó)樓市告別了持續(xù)43個(gè)月的長(zhǎng)周期牛市，進(jìn)入新周期。除非突然出現(xiàn)調(diào)控政策轉(zhuǎn)向，否則2018年的房地產(chǎn)銷售紀(jì)錄將很難被打破。
官方此前已發(fā)布明確的政策信號(hào)：堅(jiān)持“房住不炒”，繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，房地產(chǎn)市場(chǎng)以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為主要目標(biāo)。
住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌也指出，一季度，中國(guó)樓市銷售面積跌幅雖然收窄，但仍處于下行區(qū)間。從短周期來(lái)看，中國(guó)樓市仍處于2016年一輪高漲之后的下行階段。不過(guò)，需要關(guān)注不同城市之間的周期差異。
顧云昌將各地所處的房地產(chǎn)周期比作巨龍舞動(dòng)，“龍頭(一二線樓市)昂起的時(shí)候尾巴(三四線城市)還沒動(dòng)，龍頭開始往下的時(shí)候，尾巴開始翹起來(lái)。現(xiàn)在龍頭已到底部，有向上抬頭的跡象。”他認(rèn)為，目前部分一二線城市房?jī)r(jià)有往上走的可能，但三四線城市剛到頂點(diǎn)，后續(xù)的趨勢(shì)是下行的。
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，本輪樓市回暖與信貸松動(dòng)，超過(guò)50個(gè)城市密集發(fā)布或升級(jí)人才政策、落戶門檻一再降低等因素有關(guān)。易居研究院研究員王若辰表示，3月份部分一二線城市二手房成交量增長(zhǎng)明顯，同時(shí)部分熱點(diǎn)二線城市地市火熱，地價(jià)反彈明顯。預(yù)計(jì)4、5月份房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅可能會(huì)延續(xù)“小陽(yáng)春”態(tài)勢(shì)，繼續(xù)微幅擴(kuò)大甚至進(jìn)入偏熱區(qū)間，但下半年仍大概率會(huì)在合理區(qū)間附近波動(dòng)。
