青島甲級(jí)寫字樓空置率上升 租金下降明顯
青島辦公樓市場新增供應(yīng)17.6萬平方米，包括市北中央商務(wù)區(qū)的國際航運(yùn)中心、青房財(cái)富中心，以及嶗山商務(wù)區(qū)的麗海廣場等新項(xiàng)目入市，推高全市存量至461萬平方米。
從總體來看，受國家政策等各方面影響，第一季度，寫字樓市場需求分化明顯，其中甲級(jí)寫字樓需求偏弱。而從長期來看，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定因素的增加，預(yù)計(jì)全年青島整體辦公市場需求增勢(shì)將有所放緩。
吸納量低 甲級(jí)寫字樓空置率上升
從最初的香港路，到后來的海爾路，青島的寫字樓市場東進(jìn)的勢(shì)頭較為兇猛，近年來，憑借便捷的交通區(qū)位和緊密的路網(wǎng)設(shè)計(jì)，市北中央商務(wù)區(qū)以良好的商務(wù)氛圍和活躍的城市界面，迅速確立其核心商務(wù)區(qū)的地位。
2019年的第一季度，受入市新項(xiàng)目增多影響，青島整體寫字樓市場空置率環(huán)比上漲1.6個(gè)百分點(diǎn)，至29.4%。其中市北區(qū)中央商務(wù)區(qū)國際航運(yùn)中心的加入更使得甲級(jí)辦公樓市場空置率環(huán)比上漲8.5個(gè)百分點(diǎn)，至46.5%。
從市場消化能力來看，2019年第一季度青島辦公樓市場凈吸納量為5.1萬平方米，但甲級(jí)辦公樓市場需求偏弱，吸納量僅占5.7%，同去年同期相比，占比下降明顯。銀行業(yè)一直是甲級(jí)寫字樓市場消化的主力成員，2019年第一季度，甲級(jí)寫字樓的消化主要來自于表現(xiàn)較好的金融企業(yè)，成交面積主要為300-750平方米的中小戶型。同樣，去年第一季度市場活躍的行業(yè)同樣包括金融行業(yè)。
仲量聯(lián)行表示，隨著2018年初推出的防范化解金融業(yè)重大風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)政策，行業(yè)分化加劇使得金融企業(yè)在辦公市場的需求占比明顯下降，今年初中央又提出深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，預(yù)計(jì)處于行業(yè)變革中的金融企業(yè)在短期內(nèi)擴(kuò)張意愿將較為保守。
租金下降明顯 優(yōu)質(zhì)辦公樓受關(guān)注
第一季度青島寫字樓市場租金呈下降趨勢(shì)，整體租金同比下降0.8%，為87元/平方米/月。其中，受甲級(jí)辦公樓市場需求偏弱的影響，青島甲級(jí)辦公樓平均租金同比下降明顯，下降1.2%，為123元/平方米/月。
隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定因素的增加，仲量聯(lián)行表示，預(yù)計(jì)2019年青島整體辦公市場需求增勢(shì)將有所放緩，租戶在搬遷及擴(kuò)張方面將趨于謹(jǐn)慎，特別是成本敏感型企業(yè)將更多考慮價(jià)格而非地段和配套，因此非核心商務(wù)區(qū)的優(yōu)質(zhì)辦公樓將受到關(guān)注。
“隨著青島核心商務(wù)區(qū)已進(jìn)入開發(fā)建設(shè)的中后期，新增供應(yīng)將逐漸減少，中心城區(qū)的辦公市場正轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴袌觥！敝倭柯?lián)行表示，“辦公樓市場在硬件品質(zhì)方面的空間競爭已經(jīng)過去，短暫的價(jià)格競爭將會(huì)出現(xiàn)，所以短期內(nèi)青島整體辦公市場租金的上升驅(qū)動(dòng)力不足。但從長期來看，中心城區(qū)的辦公樓市場最終將進(jìn)入以運(yùn)營和服務(wù)為主的深層次競爭格局?！?
據(jù)了解，需求分化明顯是近年來青島寫字樓市場的發(fā)展趨勢(shì)，其明顯表現(xiàn)為品質(zhì)最好和性價(jià)比最高的樓需求更受客戶關(guān)注。如上實(shí)中心每平方米每天6元多的租金，在青島已經(jīng)算是比較高的水平，但由于整體環(huán)境以及樓宇硬件等設(shè)施品質(zhì)較高，依然有很多客戶愿意承租；同樣，在一些租金價(jià)格相對(duì)便宜但硬件整體品質(zhì)不錯(cuò)的樓宇，其租賃成交同樣較為活躍。
