拖不起，北京高價地加快入市
過去一年多來，隨著泰禾南苑項(xiàng)目、懋源夏家胡同項(xiàng)目、懋源孫河項(xiàng)目、九龍倉將臺項(xiàng)目、保利常營項(xiàng)目等入市，北京2015-2016年成交的一批高價地項(xiàng)目基本已入市。據(jù)了解，拿地三年多的葛洲壩北京中國府項(xiàng)目也預(yù)計近期開盤，預(yù)計銷售價格在12萬元/平方米左右。
在業(yè)內(nèi)人士看來，隨著北京高端項(xiàng)目取證、網(wǎng)簽的隱形限制在減少，再加上財務(wù)成本較高、來自外部的競爭壓力加大等，高價地開發(fā)商具有很強(qiáng)烈的推盤、銷售意愿。
單價最貴土地項(xiàng)目或?qū)⑷胧?
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作為北京土地單價最貴項(xiàng)目，葛洲壩北京中國府自2015年拿地后，遲遲未能開盤。不過，近日，各方消息顯示，該項(xiàng)目或?qū)⒂诮陂_盤。項(xiàng)目銷售人員介紹，高層產(chǎn)品有190平方米、240平方米的三居室，精裝修交付，包含5G科技系統(tǒng)，預(yù)計銷售價格在12萬元/平方米左右。對于市場關(guān)心的開盤時間，該銷售直言，“最近一兩周內(nèi)就會開盤，僅差住建委簽字了，高層樣板間這周六開放?！?
對此，記者向葛洲壩品牌方求證，其回復(fù)稱，開盤時間還沒確定，不過首先開盤的是高層產(chǎn)品。據(jù)了解，該項(xiàng)目除高層產(chǎn)品外，還有疊拼別墅。4月17日，記者實(shí)地探訪葛洲壩北京中國府。據(jù)現(xiàn)場了解，該項(xiàng)目部分高層建筑已經(jīng)封頂，其中位于北部的兩棟高層在做外立面結(jié)構(gòu)。整個建筑格局呈圍合型，周邊是高層建筑，中間是別墅項(xiàng)目。
2015年10月20日，葛洲壩以49.5億元的總價摘得豐臺樊家村地塊。該地塊性質(zhì)復(fù)雜，除了二類居住用地外，還有機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、幼托用地及中學(xué)用地，還需配建公共租賃房、農(nóng)民回遷房。
據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉當(dāng)時測算，該地塊商品住宅部分的樓面價高達(dá)7.5萬元/平方米，超越融創(chuàng)2013年9月創(chuàng)下的東三環(huán)農(nóng)展館地塊7.3萬元/平方米的樓面價，創(chuàng)下北京單價最高地塊紀(jì)錄。
多位業(yè)內(nèi)人士當(dāng)時預(yù)測未來售價將會達(dá)到15萬元/平方米。接近葛洲壩地產(chǎn)人士也曾對新京報記者表示：“希望未來項(xiàng)目的售價能夠達(dá)到15萬元/平方米這個標(biāo)準(zhǔn)?！?
如果按照上述12萬元/平方米左右的銷售價格來看，與當(dāng)時的預(yù)期確實(shí)有差距，但在當(dāng)下的環(huán)境中，也屬突破。于2018年10月份取得預(yù)售證的泰禾·西府大院預(yù)售價格達(dá)到11.3萬元/平方米，突破市場隱形的價格紅線。
財務(wù)成本高、競爭壓力大
2017年底，新京報記者曾經(jīng)統(tǒng)計，2015-2016年，北京產(chǎn)生超過10宗總價、單價較高的熱門地塊，但是截至當(dāng)時，有半數(shù)未入市。2018年以來，這些項(xiàng)目陸續(xù)入市。
從2017年底搶先入市的泰禾·金府大院開始，此后陸續(xù)入市的高端住宅項(xiàng)目包括位于朝陽常營的保利和光塵樾、位于朝陽東壩的保利和光塵樾、位于朝陽將臺的壹·亮馬、位于孫河的懋源·璟璽。
2018年入市的高端項(xiàng)目包括于2013年、2014年成交的高價地項(xiàng)目，位于豐臺夏家胡同的懋源·璟岳以及位于豐臺西局的泰禾·西府大院，還有北京金茂府、華潤昆侖域等老項(xiàng)目，也都再次取證。
業(yè)內(nèi)人士分析，這些項(xiàng)目入市明顯加快，主要原因有三點(diǎn)，一是北京高端住宅項(xiàng)目取證、網(wǎng)簽限制越來越少。最近幾年，北京新盤入市一直有一條隱形紅線，獲批售價不超過8萬元/平方米。但在過去一年多來，部分高端住宅項(xiàng)目獲批價格突破10萬、11萬元/平方米大關(guān)。
二是外部競爭壓力加大，部分限房價項(xiàng)目相比純商品住宅有一定的價格優(yōu)勢。數(shù)據(jù)顯示，2019年一季度，單價在7萬元以上的高端住宅項(xiàng)目中，成交額排在前兩位的是限房價項(xiàng)目，分別為西城天鑄、佑安府。三是拿地時間長、財務(wù)成本高，很多項(xiàng)目“拖不起”。因此，多重因素下，開發(fā)商有很強(qiáng)烈的推盤、銷售意愿。
對于北京高端住宅市場的表現(xiàn)，從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，趨向良好。數(shù)據(jù)顯示，2019年一季度，單價在7萬元/平方米以上的高端住宅項(xiàng)目共成交938套，同比上漲158%；成交面積12.91萬平方米，上漲126%；成交金額112.54億元，上漲136%。
在資深地產(chǎn)人士韓樂看來，過去一兩年，一些高單價、高總價的項(xiàng)目網(wǎng)簽受到限制，形成積壓，最近才釋放出來，網(wǎng)簽成交的上漲并不能說明高端住宅市場的回暖，這是一種短期現(xiàn)象。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅也認(rèn)為，更多的成交是累積的存量簽約而非增量。
