今年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)或面臨拐點(diǎn)
時(shí)間：2020/11/13
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今年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)或面臨拐點(diǎn)
今年以來，北京寫字樓市場(chǎng)供需兩方面均出現(xiàn)了較大變化，北京寫字樓市場(chǎng)開始面臨一個(gè)拐點(diǎn)，由以前的單邊向上的趨勢(shì)轉(zhuǎn)向?yàn)橛兴滦?，包括租金下調(diào)、空置率上升等新動(dòng)態(tài)開始出現(xiàn)。
對(duì)于今年寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀，第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人李想表示，這一輪影響面還是比較廣的，超甲級(jí)寫字樓、甲級(jí)寫字樓和乙級(jí)寫字樓都或多或少受到一定程度的影響。但相對(duì)而言，超甲級(jí)寫字樓比較穩(wěn)定，因?yàn)樗麄冇斜容^穩(wěn)定的租客群，租戶也有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，再加上這類項(xiàng)目的品質(zhì)和服務(wù)有保障，這也會(huì)增加租戶的黏性和忠誠(chéng)度。
對(duì)于2020年寫字樓市場(chǎng)，李想預(yù)測(cè)，從租戶角度來講，可能還是會(huì)保持一個(gè)比較保守或觀望的態(tài)勢(shì)，比如過去有擴(kuò)租計(jì)劃或新租計(jì)劃的租戶，可能會(huì)偏保守。這樣就會(huì)直接導(dǎo)致寫字樓市場(chǎng)的需求不會(huì)出現(xiàn)一個(gè)反彈，平均租金將進(jìn)一步下探，空置率也將進(jìn)一步上升。
但這并不影響資本對(duì)北京寫字樓的態(tài)度，自2017起至2019年前三季度，北京寫字樓市場(chǎng)都呈現(xiàn)出一種資本市場(chǎng)比較活躍的態(tài)勢(shì)，每年總成交額都高于上一年，所以，今年的總成交金額也將會(huì)高于前兩年。這也反映出北京作為一個(gè)投資環(huán)境比較成熟的市場(chǎng)，對(duì)機(jī)構(gòu)的吸引力還是很強(qiáng)的。機(jī)構(gòu)收購(gòu)的項(xiàng)目也相對(duì)比較多元化，包括寫字樓、購(gòu)物中心或其他一些比較冷門的資產(chǎn)。
根據(jù)第一太平戴維斯第三季度數(shù)據(jù)顯示，2019年第三季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)迎來一個(gè)新項(xiàng)目入市，即位于CBD核心區(qū)的正大中心，這使得全市甲級(jí)寫字樓存量增加至1148.6萬平方米（含自用面積）。這是CBD中服地塊的第二個(gè)交付項(xiàng)目，至此核心區(qū)大體量供應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的影響開始顯現(xiàn)。新項(xiàng)目的交付入市刺激了部分市場(chǎng)需求得以釋放，目前正大中心預(yù)租情況良好，已鎖定大型律所、傳媒平臺(tái)等多家租戶。
從行業(yè)類別來看，本季度來自金融及專業(yè)服務(wù)類公司的租賃需求維穩(wěn)，而新興的互聯(lián)網(wǎng)類公司的租賃需求有所放緩。從企業(yè)背景來看，內(nèi)資企業(yè)、尤其是大型國(guó)有企業(yè)保持了一定的擴(kuò)張勢(shì)頭，而外資企業(yè)則表現(xiàn)平淡?？傮w而言，三季度寫字樓整體市場(chǎng)活躍度和吸納量較上一季度均有所改善。
在租金與空置率上，持續(xù)的新增供應(yīng)推動(dòng)全市空置率環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至9.2%，同比也上升了2.4個(gè)百分點(diǎn)。雖然市場(chǎng)活躍度較前兩季度有所反彈，但是整體來看，大部分企業(yè)在做出租賃決策時(shí)仍然保持謹(jǐn)慎，導(dǎo)致部分寫字樓去化速度有所減緩。由于新增供應(yīng)影響，核心商務(wù)區(qū)CBD的空置率環(huán)比上升3.2個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到11.1%的高位。另兩個(gè)核心商務(wù)區(qū)金融街（000402,股吧）及中關(guān)村（000931,股吧）的空置率仍位于1.6%及1.7%的相對(duì)低位。其他非核心商務(wù)區(qū)，如燕莎、東二環(huán)等區(qū)域，其空置率也在經(jīng)歷著不同程度的上浮。與之相對(duì)的是，望京商務(wù)區(qū)于本季度實(shí)現(xiàn)了良好的去化，空置率因而環(huán)比下降2.6個(gè)百分點(diǎn)至10.6%。
為了應(yīng)對(duì)愈發(fā)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、加速去化空置面積、吸引或挽留優(yōu)質(zhì)租戶，部分寫字樓業(yè)主開始調(diào)整租賃策略、給予租戶更為優(yōu)惠的租金，致使本季度全市平均租金連續(xù)第三個(gè)季度出現(xiàn)環(huán)比下跌，租金指數(shù)下調(diào)0.4%至每平方米每月人民幣367.6元。寫字樓市場(chǎng)內(nèi)各個(gè)板塊的分化也較為明顯，其中得益于產(chǎn)業(yè)集中度高、客戶黏性好的優(yōu)勢(shì)，金融街和中關(guān)村的租金指數(shù)分別環(huán)比上漲2.1%和0.9%；而由于受到需求疲軟的影響，其他區(qū)域的租金指數(shù)則出現(xiàn)不同程度的下跌。值得注意的是，本季度望京商務(wù)區(qū)租金指數(shù)環(huán)比跌幅高達(dá)（2.5%），這也是該商務(wù)區(qū)連續(xù)第三個(gè)季度出現(xiàn)租金環(huán)比下跌的情況。
今年以來，北京寫字樓市場(chǎng)供需兩方面均出現(xiàn)了較大變化，北京寫字樓市場(chǎng)開始面臨一個(gè)拐點(diǎn)，由以前的單邊向上的趨勢(shì)轉(zhuǎn)向?yàn)橛兴滦?，包括租金下調(diào)、空置率上升等新動(dòng)態(tài)開始出現(xiàn)。
對(duì)于今年寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀，第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人李想表示，這一輪影響面還是比較廣的，超甲級(jí)寫字樓、甲級(jí)寫字樓和乙級(jí)寫字樓都或多或少受到一定程度的影響。但相對(duì)而言，超甲級(jí)寫字樓比較穩(wěn)定，因?yàn)樗麄冇斜容^穩(wěn)定的租客群，租戶也有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，再加上這類項(xiàng)目的品質(zhì)和服務(wù)有保障，這也會(huì)增加租戶的黏性和忠誠(chéng)度。
對(duì)于2020年寫字樓市場(chǎng)，李想預(yù)測(cè)，從租戶角度來講，可能還是會(huì)保持一個(gè)比較保守或觀望的態(tài)勢(shì)，比如過去有擴(kuò)租計(jì)劃或新租計(jì)劃的租戶，可能會(huì)偏保守。這樣就會(huì)直接導(dǎo)致寫字樓市場(chǎng)的需求不會(huì)出現(xiàn)一個(gè)反彈，平均租金將進(jìn)一步下探，空置率也將進(jìn)一步上升。
但這并不影響資本對(duì)北京寫字樓的態(tài)度，自2017起至2019年前三季度，北京寫字樓市場(chǎng)都呈現(xiàn)出一種資本市場(chǎng)比較活躍的態(tài)勢(shì)，每年總成交額都高于上一年，所以，今年的總成交金額也將會(huì)高于前兩年。這也反映出北京作為一個(gè)投資環(huán)境比較成熟的市場(chǎng)，對(duì)機(jī)構(gòu)的吸引力還是很強(qiáng)的。機(jī)構(gòu)收購(gòu)的項(xiàng)目也相對(duì)比較多元化，包括寫字樓、購(gòu)物中心或其他一些比較冷門的資產(chǎn)。
根據(jù)第一太平戴維斯第三季度數(shù)據(jù)顯示，2019年第三季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)迎來一個(gè)新項(xiàng)目入市，即位于CBD核心區(qū)的正大中心，這使得全市甲級(jí)寫字樓存量增加至1148.6萬平方米（含自用面積）。這是CBD中服地塊的第二個(gè)交付項(xiàng)目，至此核心區(qū)大體量供應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的影響開始顯現(xiàn)。新項(xiàng)目的交付入市刺激了部分市場(chǎng)需求得以釋放，目前正大中心預(yù)租情況良好，已鎖定大型律所、傳媒平臺(tái)等多家租戶。
從行業(yè)類別來看，本季度來自金融及專業(yè)服務(wù)類公司的租賃需求維穩(wěn)，而新興的互聯(lián)網(wǎng)類公司的租賃需求有所放緩。從企業(yè)背景來看，內(nèi)資企業(yè)、尤其是大型國(guó)有企業(yè)保持了一定的擴(kuò)張勢(shì)頭，而外資企業(yè)則表現(xiàn)平淡?？傮w而言，三季度寫字樓整體市場(chǎng)活躍度和吸納量較上一季度均有所改善。
在租金與空置率上，持續(xù)的新增供應(yīng)推動(dòng)全市空置率環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至9.2%，同比也上升了2.4個(gè)百分點(diǎn)。雖然市場(chǎng)活躍度較前兩季度有所反彈，但是整體來看，大部分企業(yè)在做出租賃決策時(shí)仍然保持謹(jǐn)慎，導(dǎo)致部分寫字樓去化速度有所減緩。由于新增供應(yīng)影響，核心商務(wù)區(qū)CBD的空置率環(huán)比上升3.2個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到11.1%的高位。另兩個(gè)核心商務(wù)區(qū)金融街（000402,股吧）及中關(guān)村（000931,股吧）的空置率仍位于1.6%及1.7%的相對(duì)低位。其他非核心商務(wù)區(qū)，如燕莎、東二環(huán)等區(qū)域，其空置率也在經(jīng)歷著不同程度的上浮。與之相對(duì)的是，望京商務(wù)區(qū)于本季度實(shí)現(xiàn)了良好的去化，空置率因而環(huán)比下降2.6個(gè)百分點(diǎn)至10.6%。
為了應(yīng)對(duì)愈發(fā)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、加速去化空置面積、吸引或挽留優(yōu)質(zhì)租戶，部分寫字樓業(yè)主開始調(diào)整租賃策略、給予租戶更為優(yōu)惠的租金，致使本季度全市平均租金連續(xù)第三個(gè)季度出現(xiàn)環(huán)比下跌，租金指數(shù)下調(diào)0.4%至每平方米每月人民幣367.6元。寫字樓市場(chǎng)內(nèi)各個(gè)板塊的分化也較為明顯，其中得益于產(chǎn)業(yè)集中度高、客戶黏性好的優(yōu)勢(shì)，金融街和中關(guān)村的租金指數(shù)分別環(huán)比上漲2.1%和0.9%；而由于受到需求疲軟的影響，其他區(qū)域的租金指數(shù)則出現(xiàn)不同程度的下跌。值得注意的是，本季度望京商務(wù)區(qū)租金指數(shù)環(huán)比跌幅高達(dá)（2.5%），這也是該商務(wù)區(qū)連續(xù)第三個(gè)季度出現(xiàn)租金環(huán)比下跌的情況。
