成都寫字樓城南CBD與傳統(tǒng)CBD租金差距進(jìn)一步縮小
2019年一季度成都甲級寫字樓市場無新項目入市，全市甲級寫字樓平均租金維持穩(wěn)定，空置率下降。2019年成都將迎來34萬平方米的新增供應(yīng)，受宏觀經(jīng)濟(jì)放緩的影響，需求將下降，空置率的下降速度將放緩，租金承壓。
高新區(qū)經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定，其中地區(qū)生產(chǎn)總值位列全市第一，同比增長9.8%，高于全市平均增速，健康的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢支持城南市場的空置率進(jìn)一步下降。成都超過65.8%的總凈吸納量集中在金融城和大源這兩個子市場。大源子市場以良好的表現(xiàn)繼續(xù)引領(lǐng)全市，錄得最高的凈吸納量2.2萬平方米，空置率環(huán)比下降3.7個百分點(diǎn)至18.5%。與核心區(qū)域相比，該子市場以較低的租金以及較高的性價比吸引著租戶選擇此區(qū)域。金融城子市場連續(xù)6個季度無新增供應(yīng)，堅實(shí)的需求支撐空置率環(huán)比下降2.7個百分點(diǎn)至5%，為全市最低空置率。截至2019年第一季度末，成都市錄得空置率約15.5%，環(huán)比下降1.8個百分點(diǎn)。根據(jù)高力國際研究部統(tǒng)計，目前成都近50%的甲級寫字樓內(nèi)均有靈活辦公，市場趨于飽和，行業(yè)競爭壓力增加，2019年其擴(kuò)張速度放緩，且暫無合適的大面積甲級寫字樓供應(yīng)，聯(lián)合辦公運(yùn)營商持續(xù)在核心區(qū)域?qū)ふ液线m的非寫字樓商業(yè)物業(yè)，本季度錄得WeWork于航天大廈商業(yè)裙樓租賃5000平方米。
金融城子市場租金連續(xù)8季度小幅上調(diào)，得益于區(qū)域內(nèi)部分租賃成熟的高品質(zhì)項目需求旺盛空置率下降，業(yè)主上調(diào)租金。因此租金環(huán)比上漲1.5%至人民幣111.7元每平方米每月。帶動全市租金環(huán)比微漲0.5%至人民幣106.8元每平方米每月。
展望未來
2019年預(yù)計有34萬平方米的新增供應(yīng)竣工入市，成都甲級寫字樓的總存量將被推升至328萬平方米，金融城及大源子市場堅實(shí)的需求將帶動整體空置率在2019年底小幅下降至14.9%。隨后，2020-2022年共有108.6萬平方米的新項目，回暖的需求有望將空置率逐年拉低，并使其于2022年底降至12.6%。2023年供應(yīng)量將重回頂峰，約有48萬平方米的新增供應(yīng)入市，空置率將被推升至14.8%。租金方面，2019年應(yīng)保持平穩(wěn)態(tài)勢，隨后我們預(yù)計回暖的需求將支撐業(yè)主信心，因此租金將于2020-2022年恢復(fù)增長，年均增幅約為2.7%，2023年受短期內(nèi)過量的供應(yīng)，我們預(yù)計租金將停止增長，維持穩(wěn)定。
