一二線城市寫字樓空置率走高 如何提高出租率
前段時間團(tuán)貸網(wǎng)的暴雷再次將P2P網(wǎng)貸拉入人們的視線，一大波韭菜又被割。當(dāng)然這類金融機(jī)構(gòu)的暴雷不僅影響投資者的利益，也對寫字樓市場有著極大的影響，會增加其空置風(fēng)險。
去年就開始頻頻出現(xiàn)金融機(jī)構(gòu)退租或者換租的情況，比如深圳某甲級寫字樓被一次退租10層，中金北京建國門外大街證券營業(yè)部從原來的一層搬到三層。
而根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，無論一線城市還是二線城市的甲級寫字樓都存在空置率上升的問題。
雖然存在空置風(fēng)險，但市場上入局寫字樓的選手并沒有減少，外資尤其看中。比如前段時間黑石就欲收購上海浦東新區(qū)的一個辦公和商業(yè)綜合體。而國內(nèi)的房企也都早都布局，畢竟新鴻基的寫字樓一年可以為其帶來差不多100億的租金收入，足以讓人垂涎。
具體哪些原因?qū)е铝思准墝懽謽堑目罩寐蕟栴}，又如何解決這些問題，明源君將結(jié)合一些優(yōu)秀寫字樓的經(jīng)驗為運(yùn)營者提供借鑒。
甲級寫字樓為什么會出現(xiàn)空置？
一、市場供過于求
長租公寓運(yùn)營商蒙眼狂奔擴(kuò)充公寓房間數(shù)，增加了空置率問題。同樣甲級寫字樓也存在這個問題，市場上的需求有限，但是供應(yīng)卻一直不減，市場根本無法消耗，造成空置。
以深圳為例，坐擁粵港澳大灣區(qū)，加之誘人的人才引起政策，帶動了一大波寫字樓項目的入局。
從高力國際2018年的一份報告來看，未來三年，深圳核心地區(qū)甲級寫字樓供應(yīng)超過600萬平方米，加上之前的存量，甲級寫字樓就超過1100萬平方米。
對比之下，北京第三季度的存量面積為1050萬平方米，土地面積大概是深圳的8.5倍，地鐵數(shù)量是深圳的2.5倍。其核心商圈甲級寫字樓空置率一般在10%以內(nèi)，有的區(qū)域甚至低于5%?？梢娚钲诘墓?yīng)有點猛，除了深圳，武漢、重慶、沈陽等寫字樓市場存在著同樣的問題。
二、散售影響寫字樓品質(zhì)
有的開放商為了減少現(xiàn)金流壓力，會將寫字樓全部或部分出售，并任由小業(yè)主往外出租，小業(yè)主向外出租的時候，只管談攏價格，不太考慮租戶品質(zhì)，這樣使得一些寫字樓內(nèi)的企業(yè)參差不齊，影響整體品質(zhì)，引起空置率的上升。
比如重慶傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)，散售樓宇退租較多，造成板塊凈吸納量相對較低。在新牌坊和江北嘴的夾擊下，觀音橋的寫字樓的業(yè)權(quán)分散和品質(zhì)不佳問題更加突出，出現(xiàn)了新增乏力和退租頻繁的現(xiàn)象，致使2018年三季度觀音橋空置率繼續(xù)上升。
三、寫字樓需求大戶具有一定風(fēng)險性
對于很多一線、二線城市來說，金融行業(yè)、TMT行業(yè)是其寫字樓的主要承租客戶，畢竟甲級寫字樓的租金高，在這租賃辦公的企業(yè)少不了錢。網(wǎng)貸、現(xiàn)金貸、小額貸等互金公司屬于暴利行業(yè)，近年頻頻入住高檔寫字樓，以彰顯自身實力，但是遇到下行經(jīng)濟(jì)，很多互金公司出現(xiàn)兌付難題，最終破產(chǎn)倒閉。
比如深圳某寫字樓代理商就表示，2018年過后經(jīng)濟(jì)下行趨勢明顯，實體企業(yè)回報率下滑，致使許多貸款項目存在違約情況，對應(yīng)的大批P2P平臺企業(yè)出現(xiàn)兌付難題，資金鏈斷裂而破產(chǎn)倒閉，直接影響了深圳中高端寫字樓市場的租賃情況。
還有一些講得一手好PPT的創(chuàng)業(yè)公司，頻頻獲得資本青睞，一時間成為風(fēng)口上的逍遙神仙，最終風(fēng)停了，神仙也要落地變凡人，卷鋪蓋走人。比如2018年下半年，北京的互聯(lián)網(wǎng)公司出現(xiàn)大規(guī)模裁員潮，反映在辦公室上，就是縮小辦公面積或從租金貴的地方換到相對便宜的地方。
曾在市場大放異彩的共享經(jīng)濟(jì)也倒在寒冬里，摩拜創(chuàng)始人辭職，ofo無力退還租客押金，對寫字樓市場不可謂沒有震蕩。
而寫字樓的業(yè)主若想成為資本市場上的強(qiáng)者，降低空置率，想出路找方法才是王者風(fēng)范，拋開借口和理由，針對問題調(diào)整策略，做好風(fēng)險預(yù)警、擁抱新空間依舊可以讓寫字樓重回“垂直印鈔機(jī)”身份。
甲級寫字樓重回“垂直印鈔機(jī)”身份
需要注意這三點！
正是因為寫字樓租金回報率高于長租公寓、酒店業(yè)態(tài)，很受市場青睞。而甲級寫字樓更是因為租金收入可觀，引得很多企業(yè)扎堆地標(biāo)、甲級定位，陷入殘酷的紅海廝殺。因而企業(yè)應(yīng)調(diào)整策略，避開供應(yīng)高潮，迎合需求低潮。
一、關(guān)注供需預(yù)測，差異化布局
1、采用點式擴(kuò)張
各國寫字樓的供應(yīng)模式也不盡相同。以美國的市場經(jīng)驗為例，決定寫字樓新增供應(yīng)的邏輯是：開發(fā)商基于市場供需預(yù)測，在預(yù)計開發(fā)新區(qū)以試點的方式建設(shè)寫字樓，同步進(jìn)行招商工作，保證在存量寫字樓達(dá)到95%以上的出租率后再考慮進(jìn)行新項目的開發(fā)，采用點式的擴(kuò)張使得美國寫字樓市場整體空置率長年維持在穩(wěn)定水平。
2、避開甲級紅海
供過于求其實也是個同質(zhì)化問題，許多房企蜂擁做寫字樓，急于彰顯品牌價值，要么拼高度，要么競地標(biāo)。君不見走三四線路線的鳳場如今已是行業(yè)老大，所以進(jìn)入一個行業(yè)不要看不上小魚小蝦。
比如在日本，有一家本土資管企業(yè)之王kenedix集團(tuán)，該企業(yè)在細(xì)分市場上另辟蹊徑，不拿商業(yè)地標(biāo)，不拿甲級寫字樓，選擇的寫字樓物業(yè)均為中小型寫字樓。這種差異化的布局策略，使得其在中小型寫字樓市場一路領(lǐng)先，在管物業(yè)長期保持99%以上的租用率與超過10%的高額估值。
當(dāng)然該企業(yè)并不是拍腦袋決策，而是仔細(xì)研究過日本寫字樓市場的供求市場。隨著日本土地集約化以及人口密度不斷增加，大型商業(yè)綜合體和超大型甲級寫字樓的供應(yīng)持續(xù)增加，而中小型寫字樓新供應(yīng)明顯不足，該公司抓著了這個機(jī)會。
國內(nèi)去杠桿，金融監(jiān)管浪潮高漲，一些公司破產(chǎn)倒閉，一些公司裁員不斷，規(guī)模變小，當(dāng)然有倒下的就有起來的。因而實際上市場存在著大量中小型寫字樓需求，如今共享辦公空間獲得市場喜愛和份額，足以現(xiàn)實市場需求。
3、打造生態(tài)化辦公空間
打造生態(tài)化產(chǎn)品，讓你家產(chǎn)品脫穎而出，以華潤飯店城市更新項目舉例：
項目大概10萬平米，低層做共享辦公，可為中小微企業(yè)提供服務(wù)。中低層設(shè)計的是200到500平米的戶型，面向的是中小企業(yè)。中高層是2000到5000平米，面向的是大中型企業(yè)，包括我們頂層還有企業(yè)總部。隔壁的配樓還有企業(yè)獨(dú)棟。無論你家企業(yè)處于何種時期，都會有相應(yīng)的產(chǎn)品。
二、建立風(fēng)險預(yù)警機(jī)制
通過四大行近些年的報告發(fā)現(xiàn)，中國商務(wù)寫字樓的承租方基本已經(jīng)固化，主要是金融、TMT、專業(yè)服務(wù)，要想降低空置風(fēng)險，首先的建立一套完善的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制。
1、設(shè)置企業(yè)準(zhǔn)入門檻
降低風(fēng)險得從源頭抓起，將風(fēng)險扼殺在搖籃里，目前很多甲級寫字樓從招租開始就設(shè)置企業(yè)準(zhǔn)入門檻。比如楷林并沒有沒有特別規(guī)定哪些企業(yè)可以進(jìn)，但是明確了不能進(jìn)的企業(yè)，比如投資擔(dān)保類、高利貸類、小額信貸類等公司。
華潤置地同樣如此，一方面非常重視對多元化企業(yè)資源的導(dǎo)入，另一方面也非常重視風(fēng)險的防范，例如對入駐企業(yè)資質(zhì)設(shè)置了嚴(yán)格的準(zhǔn)入門檻。
2、進(jìn)行背調(diào)和內(nèi)部評估
很多公司招高管或者中基層員工時，都會做背調(diào)，以此判斷這個人是否適合自己公司發(fā)展，能否為公司帶來收益。寫字樓招租同樣如此，需要提前進(jìn)行承租企業(yè)背調(diào)，進(jìn)而內(nèi)部評估。
比如有的寫字樓業(yè)主會調(diào)查承租企業(yè)的性質(zhì)、發(fā)展規(guī)模、未來發(fā)展勢頭、企業(yè)征信記錄、股東構(gòu)成及股東征信、企業(yè)發(fā)展歷史等等，通過這些來判斷該企業(yè)是否適合入租，是否能夠穩(wěn)定支付租金等。
比如在華潤置地的寫字樓中，在招商時就對每一家入駐企業(yè)提前進(jìn)行了盡職調(diào)查和內(nèi)部評估，所以完全不存在二房東和一些高危行業(yè)，能夠保持相對穩(wěn)定的出租率和整體形象。
3、重視企業(yè)多元資源導(dǎo)入
盡管商務(wù)寫字樓的客戶基本固化，但是沒有完全固定，畢竟新事物是不斷涌現(xiàn)的。
而從近兩年的數(shù)據(jù)看，寫字樓的兩大租戶金融業(yè)與TMT行業(yè)都有不同程度地縮減，專業(yè)服務(wù)行業(yè)具有上升趨勢。
比如北京寫字樓的租賃成交首位由金融業(yè)變?yōu)橐訲MT行業(yè)。
而在深圳甲級寫字樓市場，租戶開始更為多元，專業(yè)服務(wù)業(yè)開始成為甲級寫字樓的新主力，上海寫字樓市場也有同樣表現(xiàn)。以深圳南山租賃市場為例，平安信用卡、DTZ、以及永誠財險等金融、專業(yè)服務(wù)行業(yè)的租戶陸續(xù)進(jìn)駐南山，使得科技企業(yè)不再是南山租戶的主力。
廣州金融業(yè)從2017年的寫字樓租賃大戶（占當(dāng)?shù)厥袌鲎赓U成交比重34%）直接跌落至2018年不到10%。
其次明源君也關(guān)注到醫(yī)療健康企業(yè)開始成為寫字樓市場的新活力，特別是廣州、成都、武漢四個寫字樓市場的醫(yī)療健康企業(yè)租賃面積同比上一年有較大提升。
4、積極擁抱共享辦公，讓空間更具彈性
共享辦公浪潮一波波涌來，一方面寫字樓受其沖擊，但同時一些共享空間開始進(jìn)駐甲級寫字樓，增加寫字樓空間彈性，降低了其空置風(fēng)險。例如2018年成都銀泰中心的斐訊科技退租之后，迅速被夢想加填補(bǔ)。
2018年成都甲級辦公樓入駐率首次突破80%，至第四季度空置率更降至19.8%，為近7年最低，其中以共享辦公為主的空間運(yùn)營商的介入，是甲級寫字樓空置率降低的重要推手。
但同時注意引進(jìn)的共享辦公品牌要匹配寫字樓的定位。
比如中原寫字樓標(biāo)桿企業(yè)楷林，他們在其寫字樓內(nèi)引入了兩個辦公品牌，分別是雷格斯和河南本土辦公空間UFO.WORK。其中高端品牌雷格斯落子在楷林IFC，一個固定工位的價格在3000元左右，本土品牌UFO布局在楷林一家開業(yè)很早的寫字樓，一個固定工位的租金在2000元左右。
最后共享辦公對業(yè)主而言是機(jī)遇，但風(fēng)險猶在，即意味著更高的租戶流動率和更為復(fù)雜的租戶結(jié)構(gòu)，業(yè)主需結(jié)合自身情況，切不可盲目“跟風(fēng)”。
5、建立來訪客戶數(shù)據(jù)庫，形成潛在蓄客池
有些企業(yè)歷經(jīng)重重考核，成為寫字樓的租戶，但是誰能無法準(zhǔn)確預(yù)測它之后一定發(fā)展順利，保不齊哪一天它就倒閉，暴雷退租，產(chǎn)生空置風(fēng)險。
基本上每個項目持續(xù)運(yùn)營到2-3年后，經(jīng)常會有客戶過來咨詢。因而運(yùn)營商可以將這類來訪信息形成來訪客戶數(shù)據(jù)庫，當(dāng)有租戶突然退租，你可以從潛在的蓄客池里定向?qū)ふ铱驮础?
如今市面上有些招商部做客戶來訪做得很精細(xì)，大體會錄如下信息。
來訪客戶需求面積。這類信息錄入之后，萬一以后有個大客戶退出了，你可以根據(jù)資源庫里的面積需求數(shù)據(jù)來做產(chǎn)品定位和戶型分割。比如3000個來訪客戶60%是 300到500方的，你還傻乎乎放個一千方的面積放這里，出租效率肯定不好。
客戶來源區(qū)域。了解到來訪客戶的來源區(qū)域，如果有一段時間，有10個客戶都是這個區(qū)域來，那說明這個區(qū)域肯定存在問題，那接下來，這里可以成為招商部的重點招商目標(biāo)區(qū)。
公司目前面積、人數(shù)。這個數(shù)據(jù)了解這個客戶目前是擴(kuò)張還是收縮，是否優(yōu)質(zhì)有潛力。
客戶的選址目的分析。不同客戶選址目的不一樣，有可能是新進(jìn)本市、擴(kuò)租、升級搬遷、新設(shè)立、總部搬遷等目的。關(guān)注這些，對該公司發(fā)展進(jìn)行監(jiān)測，關(guān)注其發(fā)展情況，如果發(fā)展很不好可及時勸退，降低空置風(fēng)險。
三、散售易提高空置率，能自持的就自持
寫字樓客戶也是非常在意圈層的，很多散售的寫字樓，沒有統(tǒng)一的運(yùn)營管理，就會出現(xiàn)入駐企業(yè)混亂、影響整體形象和后期增值的情況。就算硬件設(shè)施很優(yōu)秀，也很難增值。例如前一段時間P2P暴雷，造成很多寫字樓出現(xiàn)大量退租或是維權(quán)騷擾。
同時正略鈞策合伙人、副總裁薛迥文也表示，散售的盈利模式容易導(dǎo)致經(jīng)營一致性的缺失，無法獲取價值最大化。
因而有的寫字樓商開始轉(zhuǎn)向自持，雖然要?dú)v經(jīng)陣痛，但這是大勢所趨。2018年8月，SOHO中國宣布告別以往的散售模式，從“開發(fā)—銷售”轉(zhuǎn)為“開發(fā)—自持”模式。從SOHO中國2018年年報中可知，盡管其營業(yè)收入和毛利潤相較2017年均有所下降，但是2018年度租金收入有所增長。其租金收入約17.35億元，較2017年同期的16.69億元上漲約4%。
