一季度房企銷售回暖 高投資能否持續(xù)？
中國經濟在2019年一季度迎來超預期的增長，其中房地產也貢獻不少。
國家統(tǒng)計局數據顯示，一季度房地產開發(fā)投資超預期增長11.8%，同比上升2.3個百分點，“投資（主要為基建和房地產）成為托底經濟的重要抓手”，浙商證券指出。
房地產銷售市場也似乎重回樂觀，尤其是在一二線城市，出現了明顯的“小陽春”，個別項目“搶房”重現，全國房地產銷售額增速環(huán)比加快上升，銷售面積降幅收窄。
土地市場也出現了久違的熱情。多個一二線城市迎來拍地高潮，最近一周熱點二線為主的城市賣地金額高達1167.5億，創(chuàng)造了近2年來的最高紀錄（2017年5月來），環(huán)比上漲134%。
房地產的銷售、購地是否能對投資形成正循環(huán)，從而繼續(xù)拉動GDP的增長？
增長密碼
在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”政策作用下，今年一季度的房地產市場出現積極變化，主要指標多呈穩(wěn)中向好態(tài)勢。
國家統(tǒng)計局數據顯示，一季度，全國房地產開發(fā)投資23803億元，同比增長11.8%，增速比1-2月份加快0.2個百分點，比上年同期加快1.4個百分點；房企施工面積、新開工面積也出現8-10%以上的增長。
房地產及相關產業(yè)對GDP增速拉動明顯。2019年一季度，我國國內生產總值為21.34萬億元，按可比價格計算，同比增長6.4%。其中，房地產業(yè)占比6.98%，絕對額為1.49萬億元，建筑業(yè)占比4.92%，絕對額為1.05萬億元。
中信建投分析師認為，一季度經濟的企穩(wěn)，在供給端主要來自工業(yè)生產的回升，在需求端主要來自房地產投資所帶來的資本形成回升；2018年扣除土地購置費后，房地產開發(fā)投資同比負增長，2019年初受施工面積增速回升影響，扣除土地購置費的房地產投資增速重新轉正，對短期內的經濟回升形成支撐。
浙商證券分析指出，今年以來地產投資持續(xù)超預期，一方面是由于去年上半年土地市場仍然火爆，土地購置費結算較土地成交有10-12個月滯后，因此目前土地購置費仍維持30%左右的高增速。
另一方面，由于2016-2017年商品房銷售較好，今年交房壓力較大（一般2-3年左右交房期），因此施工增速較去年不斷改善，建安投資增速持續(xù)上行。
房企的銷售也邊際改善明顯。世聯行報告顯示，在1月降準、2月社融超預期的情況下，商品房銷售迎來了3月“小陽春”，帶動一季度商品房銷售額達到2.8萬億，同比增速觸底回升至5.6%；商品住宅銷售也達到了2.32萬億，同比增長7.5%。
開發(fā)商們又“有錢了”，各類到位資金顯著上揚，國內貸款、按揭貸款扭轉持續(xù)一年多的負增長，市場小陽春與促銷疊加，定金及預收款又再高增。
以4月18日前公布年報的財報核算，開發(fā)商的回款率年末超預期上揚至76.9％（預期65-70％），整體資金面走出了困境。
“但我們也注意到，此次 ‘小陽春’更多是階段性綜合利好疊加情緒反應，持續(xù)不易，有待觀察。”世聯行有關人士說。
高投資能否持續(xù)？
對于二季度及今年的經濟增長，中信建投不無憂慮地指出，房地產投資年內力度或減弱，構成當前經濟預期改善的不確定性。
而房企的銷售現金回籠和資金狀況，將決定其投資的力度。目前來看，二季度并不那么樂觀。
4月29日，萬科發(fā)布一季報，實現銷售面積924.8萬平方米，銷售金額1494.4億元，同比分別下降11.8%和3.1%。
無獨有偶，另外兩家龍頭房企同期也出現了降速的跡象。碧桂園、恒大一季度銷售額分別出現了同比13.79%、27.92%的跌幅，銷售放緩明顯。
此外，克而瑞按照可比口徑統(tǒng)計，TOP100房企今年1-3月的銷售規(guī)模仍有1%左右的下滑。
“今年的小陽春主要出現在3月和4月上旬?！笨硕鹩嘘P人士指出，2019年3月，市場整體表現比前兩月明顯好轉，TOP100房企3月的銷售規(guī)模同比增長，但前3個月整體還是下滑的。
4月份的樓市已經出現“小陽春”退潮的跡象。世聯行分析，核心城市3月漲勢顯著高于全盤，交易熱度高漲，因城施策的主基調之下，一二線城市或將再迎來政策微調，對銷售構成壓力。
而自2016年興起的都市圈三線，增長動力源于核心一二線城市的外溢，屬于被動型增長。目前核心一二線加快推進各類政策房、租賃房建設，多個限價樓盤入市引起哄搶，都市圈三線的外溢逐步走弱。2019年1-3月銷售額同比增長2.5％，已進入三年來的新低，量縮價降是主要形勢。
因棚改而大放異彩的非都市圈三線城市，在貨補比例縮水、棚改總量縮減和進入攻堅階段棚改推進難度加大的棚改尾周期中，已現負增長：1-3月銷售額同比增長-3.4％。
中信建投測算，2019年棚改絕對規(guī)?；蛲葴p少176萬套，預計導致房地產投資增速回落4.1個百分點。
先行指標方面，新開工面積、投資資金來源、銷售面積增速均都顯示未來房地產投資增速有回落壓力。
此外，地產債的償付壓力加大，則強化了銷售回款還債和借新還舊動機，進一步弱化了投資。
