落戶放開，樓市如何應變？
在當前“房住不炒”房地產(chǎn)市場調(diào)控定位下，人口流動正在成為影響房價的最重要因素之一。也因此，日前國家發(fā)改委印發(fā)《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務》（簡稱《任務》），引起了市場對房價上漲的討論?！度蝿铡诽岢觥巴苿?億非戶籍人口在城市落戶目標取得決定性進展”“繼續(xù)加大戶籍制度改革力度”等內(nèi)容，有輿論誤以為此舉是為樓市調(diào)控“變相松綁”。
分析人士指出，落戶放開是要讓那些為大城市做出貢獻的新市民住有所居，與“房子是用來住的，不是用來炒的”基調(diào)相一致，“落戶放開”不等于“樓市松綁”。但是，客觀上市場對住房的需求會出現(xiàn)上升，各城市應落實好“一城一策”，推進租購并舉、多渠道保障住房供應，防止房價波動激化供求矛盾。
近3億流動人口面臨落戶選擇
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2018年末，全國常住人口城鎮(zhèn)化率為59.58%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為43.37%。與發(fā)達國家75%以上的城鎮(zhèn)化率相比，我國還有很大的增長空間。
為推動新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，《任務》提出：
在此前基礎(chǔ)上，城區(qū)常住人口100萬～300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；
城區(qū)常住人口300萬～500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制；
超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡積分項目。
加大力度引進人口正在成為近幾年城市競爭重點之一。今年2月，西安在不到兩年內(nèi)第7次降低落戶門檻，明確本科（含）以上學歷者落戶不受年齡限制；本科以下學歷者，年齡在45周歲以下均可落戶。3月19日，河北省省會石家莊市取消了在城區(qū)、城鎮(zhèn)落戶“穩(wěn)定住所、穩(wěn)定就業(yè)”遷入條件限制，全面放開城區(qū)、城鎮(zhèn)落戶，成為首個實施落戶零門檻的省會城市。
瞭望記者采訪獲悉，《任務》出臺后，多個城市積極響應。上海、深圳明確將優(yōu)化調(diào)整積分落戶方式，增加落戶人數(shù)；杭州降低落戶門檻至大專畢業(yè)生，南京謀劃降低門檻增加公共服務吸引人口……中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的報告顯示，截至目前，2019年發(fā)布各種人才引進與落戶等政策的城市已經(jīng)超過50個，力度與數(shù)量均刷新歷史紀錄。特別是二三線城市，發(fā)布人才落戶、補貼購房等政策井噴。
根據(jù)《任務》的要求，全國所有城市都將受到這一政策影響，特別是多數(shù)二線城市，今后要取消重點群體的落戶限制。按照國家發(fā)改委規(guī)劃司相關(guān)負責人的解讀，重點群體主要指在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)生活的新生代農(nóng)民工、在城鎮(zhèn)就業(yè)居住5年以上和舉家遷徙的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口、農(nóng)村學生升學和參軍進入城鎮(zhèn)人口。
“我國目前仍有2.7億～2.9億流動人口，他們在城市打工，但是戶籍仍在農(nóng)村。”江蘇省社科院原院長宋林飛說，造成這種現(xiàn)象的原因，既有農(nóng)村土地制度因素，也有一些城市不愿意放開戶籍帶來的阻力。及時放開落戶限制，積極引導外來人口落戶，有助于城市更好地發(fā)展自身優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，提升城鎮(zhèn)化水平。
人口流動引發(fā)樓市漲落預期
業(yè)內(nèi)人士指出，城市戶籍放開形成的人員流動變化對一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展將產(chǎn)生多方面的影響。例如，對房地產(chǎn)的供求將產(chǎn)生直接影響。近日，網(wǎng)上有截圖顯示，黑龍江省鶴崗市房價已低至一套46平方米的住房總價16000元，折合一平方米約348元，本刊記者到鶴崗進行了實地調(diào)查。
在網(wǎng)絡(luò)截圖顯示的低價房源所在地九州松鶴小區(qū)、沿河北小區(qū)等地，記者看到，這些小區(qū)多遠離市中心，且由幾十棟樓構(gòu)成，規(guī)模較大，大量棚改拆遷戶居住于此。
循著房源信息，記者走入九州松鶴小區(qū)12號樓7單元，步行至頂樓見到售房人范先生，他將自己建筑面積48.51平方米的棚改房以2萬元的價格出售?！爱敃r棚改我按照平米數(shù)置換了兩套棚改房，一套是一樓，另外一套就是七樓頂層這一套，擋光加上沒電梯、沒裝修，在鶴崗頂樓幾乎沒人要?！狈断壬f。
鶴崗多個房產(chǎn)中介工作人員告訴記者，2013年、2014年前后，煤炭產(chǎn)業(yè)下行，鶴崗等煤城經(jīng)濟下滑后，便出現(xiàn)了房價的回落?！胺績r最高點時，單價4000元/平方米的樓盤很多，后來就慢慢往下走，目前房價在2000元至3000元每平方米間波動?！?
根據(jù)第六次全國人口普查的數(shù)據(jù)，2010年鶴崗常住人口為105.86萬人。從2010年到2017年，鶴崗常住人口減少了約5萬人。業(yè)內(nèi)人士認為，鶴崗目前房價與人口減少有一定關(guān)系，購房者及購房資金外流，改變供需結(jié)構(gòu)影響了房價。
與鶴崗人口流出導致房價出現(xiàn)下滑相反，在珠三角、長三角、華中、西南等幾大城市群的主要城市，甚至是城市群內(nèi)的中小城市，近年來由于人口不斷流入，房地產(chǎn)需求量相應增加，房價穩(wěn)步上漲，甚至出現(xiàn)階段性漲幅過大的壓力，突出表現(xiàn)是萬元縣城成為普遍現(xiàn)象。
華創(chuàng)證券發(fā)布的報告顯示，由于重點二線城市大力引進人口，2017年杭州、武漢、西安和南京等城市戶籍人口增速都達到了歷史峰值，新增人才落戶增長率是城市自然人口增長率的4～6倍，帶來了上述城市2017年商品房成交量不同程度地增長。此輪落戶放開的消息傳出，一些城市的二手房市場已經(jīng)出現(xiàn)活躍的跡象。
堅守“房住不炒”提升公共服務
按照《任務》的要求，目前國內(nèi)約有100個城市將進一步放寬放開落戶政策。專家認為，對重點二三線城市而言，這將在一定程度上提升城市人力資源質(zhì)量，為當?shù)剞D(zhuǎn)型發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級提供有力支撐。對三四線城市來說，落戶限制的取消，將在一定程度上為城市聚集大量的勞動人口，為這些城市加快發(fā)展帶來新活力。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，相應地，會對購房需求產(chǎn)生較大影響。
江蘇大學校長顏曉紅說，新型城鎮(zhèn)化的一個核心內(nèi)容是城鄉(xiāng)公共服務均等化，這也是提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量的關(guān)鍵。未來全國范圍內(nèi)除了一線城市，城市土地供應將與人口增長掛鉤，這將大大緩解住房供求矛盾，從根源上做到穩(wěn)地價穩(wěn)房價，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。另一方面，可以有效控制城市化過程中盲目“造城”和城市無序擴張亂象，提高土地利用效率。
“各地應當搶抓落戶放開帶來的新機遇，讓人口‘引得進、留得住、用得好’?！睒I(yè)內(nèi)人士指出，放開落戶肯定會增加房地產(chǎn)市場需求，但地方政府必須明確的是，只有留住人、做強產(chǎn)業(yè)，才能讓本地房地產(chǎn)市場有實實在在的支撐。僅僅取消戶籍制度，如果不提升公共服務，做到人盡其才，才盡其用，等于什么也沒做。
業(yè)內(nèi)專家認為，圍繞新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，各地在發(fā)展中應拋開房地產(chǎn)思維，圍繞提升城市發(fā)展質(zhì)量做文章。365地產(chǎn)家居網(wǎng)首席戰(zhàn)略官胡光輝說，各地應抓緊配套公共資源，利用好政策帶來的機遇，提升城市競爭力。
