寫字樓市場(chǎng)仍是深圳物業(yè)投資最活躍板塊
雖然深圳寫字樓市場(chǎng)空置率上升且租金下降，但在機(jī)構(gòu)眼中，其投資價(jià)值仍然具備。
“深圳是大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃中的核心城市，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快、新興產(chǎn)業(yè)崛起，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)已具備成為國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者下一個(gè)門戶城市的條件。”高力國(guó)際資本市場(chǎng)及投資服務(wù)部華南區(qū)董事林楚洲指出。
他認(rèn)為，“大灣區(qū)的發(fā)展和當(dāng)前國(guó)內(nèi)資金緊縮是國(guó)際投資者進(jìn)入中國(guó)新門戶城市深圳的最好時(shí)機(jī)，隨著越來(lái)越多的外國(guó)機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入深圳，大宗交易市場(chǎng)的活躍度也將在未來(lái)幾年內(nèi)增加，迎來(lái)整棟投資新機(jī)遇 。”
高力國(guó)際中國(guó)區(qū)估價(jià)及咨詢部執(zhí)行董事賀志蓉對(duì)記者表示，寫字樓市場(chǎng)仍是深圳物業(yè)投資市場(chǎng)最活躍的板塊。
外商投資中國(guó)房地產(chǎn)，通常采取收購(gòu)商業(yè)或住宅發(fā)展用地，然后開發(fā)物業(yè)出租或者出售；或收購(gòu)已開發(fā)物業(yè)，以此產(chǎn)生租金收入這兩種投資方式。
然而，無(wú)論是哪種，深圳寫字樓當(dāng)下的市場(chǎng)情況均存在頗大的不確定性，使投資者在決策前多了一些躊躇。
今年一季度，深圳甲級(jí)寫字樓空置率繼續(xù)上升，供應(yīng)量大但吸納量不足，租戶主動(dòng)撤離或縮小租賃面積，福田中心區(qū)多個(gè)寫字樓租金出現(xiàn)跳水。
林楚洲表示，“2018年下半年，我們觀察到一些公司從福田CBD撤離，金融公司開始在傳統(tǒng)的科技公司南山占據(jù)一席之地，平均租金節(jié)省22%，科技公司正在遷往寶安區(qū)，這是一個(gè)新興市場(chǎng)，租金比市場(chǎng)平均水平低15%?！?
即便市場(chǎng)如此，但投資界依然認(rèn)為深圳寫字樓是最受歡迎的投資標(biāo)的。
深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)基金管理公司投資部總監(jiān)江南告訴記者，“資本在不同階段的資本表現(xiàn)不一樣，譬如說(shuō)孵化階段、投資階段，適合不同投資機(jī)構(gòu)，但整體還是要看資本化率和NOI?！?
資本化率是房地產(chǎn)年租金收益與其價(jià)值或者價(jià)格的百分比，近似收益率。
第一財(cái)經(jīng)了解到，在辦公樓大宗成交中，資本化率是個(gè)重要的參照指標(biāo)。外資在做項(xiàng)目收益率模型時(shí)，往往會(huì)與國(guó)際大都市對(duì)比。
賀志蓉表示，中國(guó)投資市場(chǎng)總體穩(wěn)定，資產(chǎn)價(jià)值水平仍處于較堅(jiān)挺的水平，一線城市的優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓凈資本化率為3％－4.5%，高于東京、柏林等城市。
受多重因素影響，深圳甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)增速放緩，2018年全年租金增速為－0.6%。林楚洲認(rèn)為，“2018年－2021年，我們預(yù)計(jì)深圳的新供應(yīng)量將超過(guò)600萬(wàn)平，其中超過(guò)一半在前海，2019年空置率將暫時(shí)升高至29%?！?
不過(guò)他對(duì)后市依然有信心，“前海雖擁有深圳最大的新增供應(yīng)，超過(guò)200萬(wàn)平方米，但大部分將被業(yè)主留作自用。作為深圳未來(lái)的CBD，預(yù)計(jì)隨著新基建的建成，收益率會(huì)逐步提高，投資者可以期待較長(zhǎng)期的資本增值。而深圳全市過(guò)剩的庫(kù)存將很快被市場(chǎng)消化，我們預(yù)計(jì)未來(lái)五年深圳寫字樓平均租金將繼續(xù)穩(wěn)步上升，每年約5%?！?
整體而言，林楚洲認(rèn)為，目前是深圳寫字樓市場(chǎng)迎來(lái)整棟交易的機(jī)遇。而目前在國(guó)內(nèi)，物業(yè)整售、大宗交易往往出現(xiàn)折價(jià)。
博時(shí)資本風(fēng)控合規(guī)部高級(jí)風(fēng)控經(jīng)理劉玄告訴記者，“國(guó)內(nèi)買整宗物業(yè)打折偏低，不管保險(xiǎn)還是信托，很多投資機(jī)構(gòu)沒(méi)有長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，它們的資金都有時(shí)限，要預(yù)留風(fēng)險(xiǎn)空間和收益空間，所以價(jià)格上不去，而國(guó)外的資金期限時(shí)間能拉得比較長(zhǎng)。”
林楚洲表示，商業(yè)物業(yè)投資和住宅不一樣，住宅買來(lái)還能自己住，但國(guó)內(nèi)基金無(wú)法做到這一點(diǎn)，它們大部分的期限是3－5年，最長(zhǎng)7年，就一定要退出。
