這座城市人口突破千萬!調(diào)控三年，樓市依舊繁榮
原本在一線城市工作的王維維（化名），經(jīng)過多方面的考慮，在不久前回到了老家河南。在外地已有多套房產(chǎn)的他，考慮在鄭州再次置業(yè)。雖然鄭州在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中推出了“必須連續(xù)繳納社保24個(gè)月”的購(gòu)房限制，但王維維發(fā)現(xiàn)這一政策已經(jīng)在放松，而且銀行的貸款利率也有所下調(diào)，首套房貸利率由上浮30%回落到20%，甚至10%。
這背后是已經(jīng)持續(xù)三年的房地產(chǎn)調(diào)控，從今年3月開始，業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)明顯感覺到“調(diào)控政策有所放松”，而鄭州樓市也迎來了冰點(diǎn)之后久違的回暖跡象。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，對(duì)于鄭州來說，本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策確實(shí)抑制了投機(jī)需求，穩(wěn)定了房?jī)r(jià)，而且市場(chǎng)預(yù)期也開始回歸平穩(wěn)。從統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看，鄭州屬于這輪房?jī)r(jià)調(diào)控相對(duì)效果較好的城市。
然而調(diào)控三年之后，如今的市場(chǎng)也已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的一季度《中國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告》顯示，鄭州已經(jīng)處于庫(kù)存極度緊缺行列，消化周期2.6個(gè)月，與2016年9月鄭州樓市最熱時(shí)新房庫(kù)存去化周期2.5個(gè)月基本持平。
“房住不炒”的總基調(diào)一再被強(qiáng)調(diào)，住建部也將“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期）列為2019年度十項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)之首，要求“堅(jiān)持因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市主體責(zé)任，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和評(píng)價(jià)考核，切實(shí)把穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處?！甭淠_到鄭州，伴隨“國(guó)家中心城市”的定位，以及順利躋身“人口千萬俱樂部”，這座中原城市的樓市、房?jī)r(jià)有了堅(jiān)實(shí)的支撐，業(yè)內(nèi)也分析稱：“調(diào)控政策將會(huì)更加精細(xì)化”。
鄭州樓市的“金三銀四”
農(nóng)歷新年之后，鄭州樓市就開始出現(xiàn)“金三銀四”的市場(chǎng)行情。盡管3月、4月一直被視為房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)小陽春，但春江水暖鴨先知，房地產(chǎn)人士已經(jīng)隱約感覺到市場(chǎng)的回暖。
從事房地產(chǎn)行業(yè)多年的鄭新（化名）對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，大多數(shù)開發(fā)商都調(diào)整了節(jié)奏，鄭州今年上半年沒有開那么多樓盤。3月份過后，利好消息在慢慢釋放，情況開始有所改觀，有些項(xiàng)目尤其是一些品質(zhì)型的樓盤，口碑比較好，性價(jià)比比較合理，開盤規(guī)模又沒有那么大，不超過300套，去化速度還是可以的?；旧蠌?月中下旬到五一，市場(chǎng)開始慢慢好起來，很多改善型、價(jià)格高一些的樓盤，去化都做得很好。
鄭新舉例稱，今年五一前推出的瀚海思念城項(xiàng)目，本來業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)按照限價(jià)每平方米為1.6萬~1.7萬，結(jié)果毛坯的成交均價(jià)就達(dá)到1.8萬~1.9萬，而且去化率還挺不錯(cuò)。其它近期開盤的項(xiàng)目也都還不錯(cuò)，基本上去化率都能達(dá)到80%~90%。
對(duì)于3月份以來的市場(chǎng)回暖現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這背后既有調(diào)控政策松動(dòng)的跡象，也意味著市場(chǎng)的重新回歸。
鄭新表示，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放出一些利好信息，比如“不再像以前那么嚴(yán)格限制社保，略微有一些放松。過去限價(jià)限網(wǎng)簽，必須按照備案價(jià)來賣，否則就不給網(wǎng)簽，或者進(jìn)度比較慢，但現(xiàn)在正在悄悄放開，基本上價(jià)格有些浮動(dòng)也會(huì)給網(wǎng)簽名額。銀行貸款利率方面也開始有所松動(dòng)，房貸利率上浮比例已經(jīng)下調(diào)5%~10%?！?
在一家本地房地產(chǎn)企業(yè)就職的李商（化名）透露，如果購(gòu)房者不夠資質(zhì)的話，開發(fā)商會(huì)幫忙想辦法解決。比如，對(duì)兩年社保的限制，以前是房管局審核，就是查檔案，比較嚴(yán)格，如今把權(quán)限下放給開發(fā)商自己審核，到房管局備案。
回歸到本輪調(diào)控的起點(diǎn)。在“加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序”的大背景下，鄭州跟隨一線城市啟動(dòng)了本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的步伐，于2016年10月啟動(dòng)限購(gòu)，后又經(jīng)過多次調(diào)控政策出臺(tái)，2017年5月3日，鄭州限購(gòu)升級(jí)，一方面擴(kuò)大限購(gòu)區(qū)域，另一方面要求取得不動(dòng)產(chǎn)證未滿3年不得上市轉(zhuǎn)讓。
鄭新稱，鄭州推出房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，整體上不論是去化速度，還是火爆程度， 2017年的市場(chǎng)還是挺不錯(cuò)的。2018年8、9月份之前，市場(chǎng)也都是正常的。然而在2018年10月至今年2月底前，鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)入“嚴(yán)寒”狀態(tài)，很多樓盤去化不理想。
鄭新說：“尤其是二手房市場(chǎng)，表現(xiàn)最為明顯。很多人房子掛了一年，如果仍然堅(jiān)持價(jià)格的話，就可能賣不出去?！痹诋?dāng)時(shí)，只有剛需盤以及特別好的樓盤，才能保持比較好的去化速度，而一些大戶型的改善型樓盤，受限購(gòu)政策影響相對(duì)較大。
限購(gòu)的影響
那么調(diào)控政策給鄭州樓市帶來了什么影響呢？
從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，鄭州自2016年下半年限購(gòu)政策出臺(tái)后，新建商品住宅和二手住宅的成交套數(shù)都明顯下跌。
鄭新說，省會(huì)鄭州是河南的單核城市，對(duì)于樓市供應(yīng)來說，鄭州常住人口、暫住人口是無法支撐市場(chǎng)的，地市是鄭州樓市去化的很大一部分支撐，起碼占30%-40%?！班嵵莸氖袌?chǎng)想要變好，地市的需求必須火才可以?！?
然而也因?yàn)猷嵵輬?zhí)行調(diào)控政策，來自地市購(gòu)房群體的需求受到抑制，帶熱了三四線城市的樓市。
此外，開發(fā)商也因此調(diào)整了節(jié)奏。
在鄭州本地房地產(chǎn)企業(yè)就職的李商（化名）提到，當(dāng)前的調(diào)控政策對(duì)地方經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)影響都比較大。一方面開發(fā)商開發(fā)速度放緩，因?yàn)橘I房的人少，面臨去庫(kù)存的壓力，所以即便拿地也只能先放到那里，不敢大規(guī)模開發(fā)。另一方面，鄭州前些年還號(hào)召做成品房，但因?yàn)橄拶?gòu)之后付款比例提高，房貸利率也提高，再加上限價(jià)政策，開發(fā)商只能將精裝修改成毛坯房。
如今素有“地王窩”之稱的北龍湖片區(qū)曾是一片麥地村莊，經(jīng)過不到十年的發(fā)展，這里已成為鄭州房地產(chǎn)的高地，是開發(fā)商爭(zhēng)奪“地王”的必去之地。這一片區(qū)目前已經(jīng)聚攏了一批豪宅項(xiàng)目，總價(jià)動(dòng)輒上千萬的樓盤已經(jīng)數(shù)不勝數(shù)。
2016年鄭州房?jī)r(jià)最熱的時(shí)候，北龍湖片區(qū)誕生出一個(gè)又一個(gè)“地王”。當(dāng)年8月18日，更是先后出現(xiàn)了中原壹號(hào)院、金茂府兩個(gè)“地王”。
數(shù)據(jù)顯示，在融創(chuàng)中原壹號(hào)院以畝單價(jià)高達(dá)3631萬元，樓面價(jià)每平米36310元成為“地王”之后不久，金茂府就以畝單價(jià)4184萬元，樓面價(jià)每平米36915元成為新“地王”，至今也是鄭州地價(jià)記錄的保持者，也讓鄭州地價(jià)迎來畝單價(jià)“4000萬”時(shí)代。
然而，2017年6月底，鄭州一則限價(jià)政策落地，要求這一片區(qū)的備案價(jià)只能為每平米32000元，這讓前期投入極高熱情的開發(fā)商處境尷尬。
在限價(jià)之下如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，成為北龍湖每一個(gè)“地王”豪宅的難題。
段雨桐對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，對(duì)于購(gòu)房人群來講，調(diào)控政策抑制了購(gòu)房的需求，特別是投資需求，也穩(wěn)定了房?jī)r(jià)。
不過，嚴(yán)躍進(jìn)也提到，類似管控，實(shí)際上會(huì)抑制政府的各類財(cái)政收入，比如土地交易等。從銀行的角度來看，會(huì)引發(fā)房貸資產(chǎn)縮水等帶來的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于購(gòu)房者來說，部分二手房房源掛牌的周期會(huì)延長(zhǎng)，這個(gè)時(shí)候自然會(huì)增加各類負(fù)擔(dān)。從實(shí)際情況看，也會(huì)影響此類房東的換房交易。
他認(rèn)為，鄭州屬于這兩年省會(huì)城市中的黑馬，其房?jī)r(jià)上漲力度大、市場(chǎng)交易規(guī)模大，都體現(xiàn)了此類城市相對(duì)較好的投資價(jià)值。但這一輪政策也有很多新的因素，比如說人才導(dǎo)入的政策也開始增加，這實(shí)際上也會(huì)變現(xiàn)，引起部分炒房現(xiàn)象的出現(xiàn)。對(duì)于開發(fā)商來說，部分此前積極進(jìn)入鄭州市場(chǎng)的企業(yè)，其實(shí)后續(xù)也要防范限價(jià)等帶來的新壓力。
千萬人口支撐起的市場(chǎng)需求
盡管房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致市場(chǎng)產(chǎn)生明顯波動(dòng)，但這阻擋不了全國(guó)絕大部分知名房地產(chǎn)企業(yè)紛紛入駐鄭州。業(yè)內(nèi)稱，這正是看中鄭州市場(chǎng)未來的潛力，所以外來房企紛紛搶灘。
鄭新認(rèn)為，本身房地產(chǎn)調(diào)控的目的就是為了調(diào)預(yù)期，目前也已經(jīng)達(dá)到了效果。只是在過去，房地產(chǎn)調(diào)控可能沒有持續(xù)這么長(zhǎng)時(shí)間就開始反彈了，而本輪調(diào)控嚴(yán)厲的程度貫穿始終，讓開發(fā)商變得不再心存僥幸，預(yù)期降低了，對(duì)價(jià)格也就不會(huì)有太多執(zhí)念。
他說，最起碼，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，開發(fā)模式已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)新階段?！皫缀鯓I(yè)內(nèi)所有人都認(rèn)為，高周轉(zhuǎn)模式不會(huì)再回來了，大家都在尋找一種新的開發(fā)模式。基本上都會(huì)偏重于有口碑的品質(zhì)型樓盤。銷售策略方面，也會(huì)有相應(yīng)的節(jié)奏安排，不會(huì)再心存僥幸等待后面的松動(dòng)?！?
段雨桐也表示，長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策是堅(jiān)持“房住不炒”，一城一策。所以可能會(huì)根據(jù)鄭州當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況做出微調(diào)，但是大面積的放松政策是不太可能出現(xiàn)的，總的目標(biāo)還是要堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。對(duì)于限購(gòu)這塊，短期內(nèi)不會(huì)有明顯的放松跡象，具體情況還要看后期市場(chǎng)的發(fā)展情況。
業(yè)內(nèi)稱，鄭州這兩年房?jī)r(jià)確實(shí)沒有上漲。不過“要是正式放松調(diào)控政策，市場(chǎng)馬上就會(huì)再度火起來?！?
這樣的判斷源于鄭州的國(guó)家定位以及人口的持續(xù)涌入。
《鄭州建設(shè)國(guó)家中心城市行動(dòng)綱要(2017-2035年)》明確提出分階段建設(shè)的核心指標(biāo)：到2020年，全市常住人口規(guī)模為1100萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%；2035年達(dá)到1350萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到85%。
據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，2019年，鄭州市人口突破1000萬，成為中部六省省會(huì)中第二個(gè)進(jìn)入“人口千萬俱樂部”的城市。隨著“智匯鄭州”人才政策的持續(xù)深入、外來人口落戶門檻逐步降低，鄭州未來人口將會(huì)繼續(xù)大幅增加。
嚴(yán)躍進(jìn)稱，鄭州本身就是中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展速度相對(duì)較快的城市，未來人口導(dǎo)入速度也會(huì)加快，預(yù)期后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易也會(huì)上升。同時(shí)建議積極發(fā)展租賃市場(chǎng)和相關(guān)產(chǎn)品等，以對(duì)沖高房?jī)r(jià)。
