需求升級 長沙寫字樓由低端走向高端
長沙作為近年來經(jīng)濟(jì)迅速崛起的新一代一線城市，寫字樓市場格局從原來的以五一路與芙蓉路縱橫軸線黃金十字架變成了多點(diǎn)開花、多板塊同步發(fā)展的局面。由于長沙以服務(wù)業(yè)為主，缺乏產(chǎn)業(yè)的吸附力，因此寫字樓的格局主要依靠行政規(guī)劃，分布結(jié)構(gòu)以依附行政中心為主。這其中主要有依托金融服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的芙蓉路的金融生態(tài)區(qū)、從北辰三角洲到保利國際廣場一線濱江寫字樓、依托省府行政中心的寫字樓板塊、依托市府行政中心的寫字樓板塊以及依托麓谷科技園區(qū)逐漸起來的麓谷板塊，還有這幾年概念比較火的湖南金融中心。
長沙最早的寫字樓密集區(qū)以五一廣場為核心，五一路和芙蓉路為經(jīng)緯的寫字樓核心區(qū)，“三縱兩橫”的寫字樓集中分布區(qū)（五一CBD）。其中比較有代表性的就是金融生態(tài)區(qū)。在這里，40家全國性和省級金融總部齊聚于此，各類分支機(jī)構(gòu)和新型金融機(jī)構(gòu)200余家遍地開花，涵蓋銀行、保險(xiǎn)、證券、基金、期貨、擔(dān)保、融資租賃、金融中介等數(shù)十種金融業(yè)態(tài)，覆蓋率占全市90%以上，這就是位于開福區(qū)以芙蓉中路為核心的長沙金融生態(tài)區(qū)。
北辰三角洲、萬達(dá)總部國際、華遠(yuǎn)國際中心、匯景發(fā)展環(huán)球中心、保利國際廣場一線濱江寫字樓，多多少少有點(diǎn)尷尬，雖已經(jīng)成為長沙濱江天際線，但是在寫字樓市場的江湖地位一直飄忽不定。這些寫字樓以金融服務(wù)、傳統(tǒng)金融、房地產(chǎn)、企業(yè)咨詢管理等行業(yè)構(gòu)成主要的租戶占比。
省府板塊和市府板塊，主要依托于行政中心，產(chǎn)業(yè)吸附力不強(qiáng)，除了一些對于行政中心依賴性較強(qiáng)的企業(yè)之外，由于周邊配套等原因，近些年表現(xiàn)較為沉默。不過，最近有消息稱，根據(jù)長沙南部新城發(fā)展規(guī)劃，南部片區(qū)將建設(shè)成為全國兩型發(fā)展引領(lǐng)區(qū)、長株潭融合發(fā)展核心區(qū)、長沙創(chuàng)新發(fā)展示范區(qū)。這一政策利好或許能夠?yàn)槭「t星帶來新的發(fā)展機(jī)遇。
麓谷科技園區(qū)憑借這幾年IT持續(xù)走強(qiáng)的機(jī)會(huì)，逐漸發(fā)展壯大，吸附了一大批IT技術(shù)產(chǎn)業(yè)公司，不過地處河西一隅，遠(yuǎn)離城市中心，在配套方面還不完善，商務(wù)環(huán)境有待提升。
當(dāng)然，近年來一直概念較火的莫過于湖南金融中心。
湖南金融中心位于長沙湘江西岸，是國家級湘江新區(qū)的起步區(qū)—濱江新城的核心片區(qū)，規(guī)劃面積2.8平方公里，總建筑面積676萬平方米，東臨湘江，西至銀杉路，南起漁人碼頭，北達(dá)北津城公園。湖南金融中心由政府主導(dǎo)，長沙先導(dǎo)投資控股集團(tuán)開發(fā)運(yùn)營，致力于打造為立足中部、輻射西部的全國區(qū)域性金融中心。湖南金融中心目前已有眾多金融機(jī)構(gòu)總部入駐或即將入駐。長沙銀行、三湘銀行、民生銀行、浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行等銀行已經(jīng)進(jìn)駐；證券和基金管理類公司也有不少。
從底蘊(yùn)來講，以五一廣場為核心的五一路與芙蓉區(qū)寫字樓區(qū)域（五一CBD）最為深厚，這里屬于傳統(tǒng)意義上的城市中心腹地，全市寫字樓最為密集之處，占全市90%以上市場份額。
這里不僅有最早一批高端專業(yè)寫字樓，比如中天廣場、定王大廈、中隆國際、順天國際財(cái)富大廈、湖南文化大廈等，更有一批5A甲級高端寫字樓推出，吸引著各行各業(yè)的企業(yè)、機(jī)構(gòu)紛紛扎堆進(jìn)駐其中。而這一片區(qū)的寫字樓出租率以及租金表現(xiàn)都是在全市寫字樓中表現(xiàn)最令人滿意的，2018年上半年，五一商務(wù)甲級寫字樓平均租金113元/㎡/月，位居全市各區(qū)首位。
從土地供應(yīng)情況來看，其他區(qū)域土地供應(yīng)較為充足，市場不斷有土地招拍掛。但作為城市核心的芙蓉區(qū)，長期以來土地供應(yīng)量非常有限，商業(yè)土地則更為稀缺。有數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年芙蓉區(qū)土地成交面積僅為3.2萬㎡，占全市比例僅為0.9%。
需求升級 長沙寫字樓由低端向高端
寫字樓根據(jù)產(chǎn)品、需求劃分為四個(gè)階段：商住樓、商務(wù)公寓、酒店辦公、專業(yè)寫字樓。
隨著社會(huì)與企業(yè)發(fā)展，傳統(tǒng)的寫字樓已經(jīng)開始不能滿足當(dāng)今社會(huì)的商務(wù)辦公需求。眾多企業(yè)開始從商住樓、商務(wù)公寓、酒店辦公等地搬進(jìn)了專業(yè)寫字樓。
從硬件上來說，傳統(tǒng)商住樓、商務(wù)公寓、酒店辦公已經(jīng)不能滿足越來越注重效率和服務(wù)的大型企業(yè)的需求。層高直接導(dǎo)致員工心情壓力從而影響辦公心情、電梯等候時(shí)間過長導(dǎo)致工作效率低下、陰暗狹窄的入戶大堂無法彰顯企業(yè)形象、單一的格局無法滿足靈活多變的辦公需求、臟亂差的公共區(qū)域無法讓人立足、毫無科技含量的人盯人安保意識(shí)無法滿足現(xiàn)代化高科技的安全防范……太多的問題，都是傳統(tǒng)寫字樓無法直言的痛。而高端寫字樓在這方面強(qiáng)大的優(yōu)勢顯而易見。
從軟件上來說，物業(yè)服務(wù)是高端寫字樓除了硬件之外的另一個(gè)兵家必爭之地。如何從前期就開始切入到未來高端寫字樓的運(yùn)營之中，從而提出卓有成效的解決方案。如何通過最先進(jìn)的高科技來解決企業(yè)用戶的日常辦公所需。比如形成有效的車位管理系統(tǒng)，通過車位管理系統(tǒng)增強(qiáng)車位使用效率，從而緩解車位壓力；比如通過AI人臉識(shí)別系統(tǒng)，主動(dòng)識(shí)別非寫字樓企業(yè)員工，從而防范于未然，確保企業(yè)辦公安全；比如利用無人保潔技術(shù)，全面覆蓋物業(yè)，做到降低人力成本，更長時(shí)間維持物業(yè)衛(wèi)生、環(huán)?！?
兌現(xiàn)為王 長沙寫字樓未來發(fā)展投資趨勢
對于高端寫字樓投資客來說，在長沙當(dāng)前的寫字樓市場如何選擇好的投資產(chǎn)品，需要注意幾個(gè)方面：
1、地段為王。鑒于目前長沙的寫字樓市場現(xiàn)狀，傳統(tǒng)意義上的城市中心區(qū)域（五一CBD）仍然是占據(jù)著90%以上的市場份額。這里聚集了整座城市最多的企業(yè)，辦公需求旺盛，而且傳統(tǒng)寫字樓升級為高級寫字樓的愿望也日益強(qiáng)烈。再加上周邊商圈成熟、配套齊全，應(yīng)有盡有，購買這里的寫字樓完全不怕租不出去。
2、高端為王。2019年長沙寫字樓市場整體穩(wěn)中向好。隨著供應(yīng)量減少，庫存壓力也相應(yīng)減少。并且，隨著置換客戶的增多，高端甲級寫字樓市場需求將增加。
從供應(yīng)端看，優(yōu)質(zhì)寫字樓未來四年年均供應(yīng)約50萬平方米，甲級寫字樓新增供應(yīng)增加，年平均供應(yīng)約45萬平方米，約占2019-2020年總供應(yīng)量的73%。
從需求端看，未來需求走勢平穩(wěn)，年均凈吸納量預(yù)計(jì)將維持在20-30萬平方米，甲級與乙級寫字樓表現(xiàn)逐步分化，甲級寫字樓年均凈吸納量有望達(dá)到20萬平方米。
3、地鐵上蓋。同一片區(qū)，地鐵上蓋寫字樓比非地鐵口物業(yè)溢價(jià)更高。地鐵軌道交通的生命力在于“網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)”，線路越多，價(jià)值就越大。隨著軌道交通網(wǎng)絡(luò)的價(jià)值凸顯，地鐵物業(yè)的價(jià)值也是顯而易見的。在發(fā)達(dá)國家地鐵上蓋物業(yè)往往是同區(qū)域其他物業(yè)價(jià)值的數(shù)倍，地鐵上蓋是城市發(fā)展的未來。
從投資的角度來說，地鐵就像一條條“金脈”，將龐大的消費(fèi)人群有序地輸出到各個(gè)軌道上蓋物業(yè)里，這也使得盡管定價(jià)較高，軌道上蓋物業(yè)往往都是最早被投資客戶搶走的資源。此外，地鐵上蓋的寫字樓一般多為綜合體項(xiàng)目，可利用其強(qiáng)大的人流吸引能力集商務(wù)、購物、休閑、娛樂于一體，帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，最終發(fā)展成為城市商圈，保值升值能力強(qiáng)。
