10年后“100萬”房產(chǎn)值多少錢？看完內(nèi)行人分析不淡定了
房子，作為一種特殊商品，這些年來受到很多人的追捧，不僅是使用它的居住功能，也在于房子能夠保值增值，讓不少人在房產(chǎn)上獲得了巨大財富。所以，我們有些人除了自住房，還會買第二套，甚至第三套房。
所以，從這個角度來說，我們不少閑置資金也沉淀在房地產(chǎn)市場這個大水池，這也在一定程度上緩解了其他商品通脹壓力。
不得不說，中國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的這二十年，也創(chuàng)造了中國樓市的奇跡。房價從幾萬、十幾萬一套上漲到幾百萬，甚至上千萬一套，用幾何級增長來形容也不為過。特別要注意的是，就在最近三年，從2015年下半年起到2018年底，即使在很多人看來當(dāng)時的房價已經(jīng)很高了，也就是房價基數(shù)已經(jīng)很高了，但結(jié)果是很多城市的房價還是再次翻番。
那么問題就來了，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，未來房價還會呈現(xiàn)一個什么走勢呢？是回歸，還是繼續(xù)漲？下面我們來看看內(nèi)行人怎么說。
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先舉個例子，二三十年前，一件價格1毛的商品，現(xiàn)在要花10元錢才能買到，價格翻了一百倍。同樣，當(dāng)時的房子只需要500元一平米，一套100平米的房子只需要5萬元，而現(xiàn)在呢，需要5萬元一平米，100平米房子就要500萬元。從表面上看，房價增長了495萬，而商品只增長了9.9元，商品漲的這價格簡直就不值得一提。但問題在于，當(dāng)時1毛錢在500元面前也不值得一提，事實(shí)上，房價上漲跟商品價格上漲本質(zhì)上沒有什么區(qū)別，都是上漲100倍，只是同比例擴(kuò)大化了。
那么，未來10年，房價還會繼續(xù)上漲嗎？要弄清這個問題，必須找出影響房價的3大因素：
第一大因素：人口增減因素
人口因素是分析房價不可回避的因子。這輪房價領(lǐng)漲城市，無一例外的都是人口流入明顯的城市，如西安、鄭州、成都、杭州等城市。按照聯(lián)合國預(yù)測數(shù)據(jù)顯示，到2030年時，中國城鎮(zhèn)化人口為10.2億，正好對應(yīng)70%的城鎮(zhèn)化率，差不多未來10來年時間凈增加兩億城市人口。
對此，恒大研究院團(tuán)隊(duì)對此數(shù)據(jù)進(jìn)行了分解論證。新增的2億城市人口主要分布在國家規(guī)劃的城市群。其中長三角、粵港澳大灣區(qū)、京津冀、成渝、山東半島、長江中下游、中原七大城市群將流入6成人口，約1.2億，其余4成人口，約0.8億主要進(jìn)入剩下的12個城市群。所以，城市人口繼續(xù)增加與人口增長率趨緩并不矛盾，這些新增城市人口是各地樓市持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。
第二大因素：貨幣貶值速度因素
根據(jù)測算，09到18年10年間，按照購買力算，貨幣年均貶值幅度大概在7%左右，這與統(tǒng)計部門發(fā)布的CPI是有區(qū)別的，因?yàn)槔锩嬗泻芏囝愴?xiàng)是不包含在里面的。從這個角度看，貨幣貶值幅度主要是看國家每年發(fā)行了多少貨幣。
我們先來看一個例子：
假如國家發(fā)行貨幣共計10萬億元，社會上的某件商品是10元，整個社會的商品總值10萬億元，10年后，貨幣發(fā)行總額是50萬億元，那么全社會商品總值就變?yōu)?0萬億元，具體到這件商品價值就上升到50元。從這個角度看，不是商品本身價值提升了，而是貨幣增加導(dǎo)致的價格上漲。如果當(dāng)時我們手中擁有的10元錢不作任何安排的話，顯然是不能購買到現(xiàn)在所謂價值“50元”的商品，手中一直持有的現(xiàn)金被大幅稀釋。
第三大因素：土地價格走向
土地價格，作為房價最主要的成本，遠(yuǎn)比人工、原材料等上漲帶來影響更大。所以，民間常把土地比作面粉，商品房售價比作面包，在樓市實(shí)際發(fā)展過程中，兩者相互作用。根據(jù)當(dāng)前的商品房平均成本測算，土地成本約占商品房售價的6到7成，也就是說你買的房子大部分成本是土地。
所以，決定房價高低的一定你所在城市腳下的土地，即使同一個城市，不同區(qū)位下的土地價值也不一樣，也必然導(dǎo)致房價大相徑庭。
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10年后，“100萬”房產(chǎn)大概值多少錢？看完內(nèi)行人分析有些不淡定了
房產(chǎn)，既然作為過去不少家庭的重要投資渠道，就應(yīng)了解持有房產(chǎn)在未來是不是能夠抗通脹，甚至增值。
特別是我們處在這樣一個“未富先老”的當(dāng)口，在相關(guān)保障不是很健全的情況下，大部分家當(dāng)放在房產(chǎn)上是不是明智呢？下面，我們以市價“100萬”房產(chǎn)作為基礎(chǔ)，推測10年后的房產(chǎn)到底能值多少？主要也是3個方面：
1.土地財政依賴度有所降低，但土地價格仍會繼續(xù)上漲。
2017年全國賣地收入占地方平均財政24%，未來隨著制造業(yè)回歸，特別是人工智能等日益壯大，財稅體系會有一個化，預(yù)計未來10年，土地收入占地方財政下降到15-20%，當(dāng)然，這是平均，比如二線城市可能只有8-12%，三四線城市可能有20-30%。加之國家設(shè)有土地紅線，可供建設(shè)開發(fā)的建設(shè)用地并不多，撇除配套和工業(yè)用地后，住宅用地更少，由于土地的稀缺性，未來10年的土地價格還會繼續(xù)上行，增長速度有所下降，年均在5-8%這個范圍。同時，也不認(rèn)為房產(chǎn)稅會對土地價格有多少影響。
2.城市人口繼續(xù)增加，城市之間出現(xiàn)分化。
正如上面數(shù)據(jù)分析，城市化還會繼續(xù)，未來10年，兩億人口必然流向各大城市群，人口數(shù)據(jù)雖然可量化，但流入到不同城市群后對房價的影響則無法量化，并且也是一個動態(tài)持續(xù)過程。按照最近5年，年均1%城市化流入速度，未來10年可能降到0.8%左右，相比之前助力房價有所減弱，影響因子如果算10分的話，暫且按得8分計算。不同等級城市得分會有較大分化。
3.貨幣增速會趨緩，但貶值壓力仍大。
在2016年之前，M2的增速都保持在11%以上，而在最近的2017和2018年均下降到8%出頭，貨幣跟經(jīng)濟(jì)增速一致，均呈“L”型走勢，按照現(xiàn)在的趨勢，未來貨幣發(fā)行速度會保持穩(wěn)中有降，預(yù)計未來10年，貨幣增速大概在5-6%左右，期間可能有所反復(fù)，但不足以影響趨勢。
綜合上面的3大因素推導(dǎo)出：
未來10年房價不可能延續(xù)此前的凌厲走勢，如果把人口因素作為附加分值，輔以10%的速度分值，結(jié)合土地價格5-8%、貨幣增速5-6%年均增速，預(yù)計未來10年房價平均增速在6-8%左右比較合適，當(dāng)然，不同等級城市差別較大，可能有的城市只有3-4%，有的城市還會有10%以上增速。
如果算平均的話，現(xiàn)在“100萬”的房產(chǎn)，未來差不多在180萬到240萬之間。
