未來兩年的房價，只可能有一種走勢
在一個十三億九千萬人口的經濟體中，每一個人的情緒與決策，都能影響著價格的走勢，房價的變化，成了中國最難以捉摸，也最愛捉摸的話題。
既然誰都猜不透，我們不妨做一些大膽的猜想與推演，來對未來的樓市，進行一些有趣的思考。
從城鎮(zhèn)化看房產支撐力
2018年，中國城鎮(zhèn)化率達到了59.58%。這看上去是一個不錯的數(shù)字，六成人民都住進了城里。
殊不知，今天美國的城鎮(zhèn)化率已經達到了83%左右，韓國同樣為83%，而日本則是94%。
而我們60%的水平呢，大概就相當于美日50年代，和韓國80年代的水平。
毫無疑問，在我們從發(fā)展中國家向發(fā)達國家邁進的過程中，城鎮(zhèn)化還有巨大的提升空間。
每一個國家經濟的繁榮發(fā)展，都離不開城鎮(zhèn)化的穩(wěn)步提高。
道理很簡單，把人向產業(yè)先進的地方推，把人向人群密集的地方推。產業(yè)先進，意味著生產效率提高；人群密集，意味著有更多互相學習與合作的機會。
未來中國的發(fā)展，城鎮(zhèn)化必然是方向，也是政策，更是經濟引擎。
去年末，國家發(fā)改委專門發(fā)布一則“督察通知”：《關于督察〈推動1億非戶籍人口在城市落戶方案〉落實情況的通知》，其對城鎮(zhèn)化的重視程度可見一斑。
那么，通過城鎮(zhèn)化來創(chuàng)造的購房需求有多少呢？我們來看一些熱點城市。
目前大學生擇業(yè)主要轉向經濟發(fā)達地區(qū)發(fā)展，特大城市的就業(yè)機會、福利資源、醫(yī)療、教育和基礎設施建設都非常好。
無論是深圳廣州，還是西安杭州，每年都會吸引幾十萬的人口紛至沓來。這些人若想真正留在這座城市，住房一定是不折不扣的剛需，而每個人的家庭，便是隱藏在背后的強大購買力。
拿深圳來說，據(jù)房天下統(tǒng)計，深圳的商品房套數(shù)2017末只有128萬套，而想獲得這些房子的人每年都增加幾十萬。如此供不應求的市場一直在持續(xù)，按市場經濟規(guī)律，價格根本沒有大幅下降的基本面。
上一批進城的人還沒買房，下一批就來了。
城鎮(zhèn)化帶來的購買力和購買意愿，和城鎮(zhèn)化穩(wěn)步推進的現(xiàn)實趨勢，完全可以支撐現(xiàn)在的一二線城市樓市。
存量過剩，如何支撐？
看到城市里密密麻麻的商品房，不少人會蹦出一個很直觀的想法，這么多房子，蓋了給鬼住嗎？
的確，據(jù)36氪數(shù)據(jù)，中國套戶比已達到1.13，每戶有1套多房。城市的房子需求再大，供給也大呀，怎么能說支撐的住呢？
這里就要好好研究一下，這個1.13到底包括哪些房子？
我們就以城鎮(zhèn)的房子來說。
首先，即便是現(xiàn)在，中國仍有大量的分配住房
在97年23號文件出臺以前，中國的房子以單位房、安置房等福利性住房為主。一方面是計劃經濟留下的傳統(tǒng)，另一方面也是對歷史的低工資的一種補償。
這些房產無論是領導房還是干部房，放現(xiàn)在基本屬于“老破小”行列。諸多老戶型老配套，肯定滿足不了現(xiàn)代日益增長的生活需求的。
再者，就是大量的城中村自建房和棚戶存量房。
住房條件差、危舊情況嚴重是這些房子的代表形容詞，想要實現(xiàn)小康生活，是絕對不會選擇這類房產的?，F(xiàn)在買城中村小產權房的人，基本都是賭拆遷的，很少有人想不開會買來自住，這部分房子，也不屬于需求。
最后，就是鎮(zhèn)區(qū)的房子。
據(jù)中金數(shù)據(jù)顯示，2017年末，中國城鎮(zhèn)住房套數(shù)總共為2.7億套，其中，城區(qū)1.59億套，鎮(zhèn)區(qū)1.15億套。也就是說，中國有43%的住房都是鎮(zhèn)區(qū)住房，就是那些不在城市里的房子。
而現(xiàn)在的人喜歡往哪跑呢？顯然是經濟發(fā)達的城市，其就業(yè)機會、福利資源、醫(yī)療教育和基礎設施，沒有一項是不吸引人的。
假設你從鶴崗的十八線村落高考及第，念完大學后通過人才引進取得了某大城市的戶口，你就算可以買10套房子都不會想回到鎮(zhèn)區(qū)去生活，何況，你真的可以買10套。
所以，與其說是城鎮(zhèn)化，不如說是“城市化”，鎮(zhèn)區(qū)的房產，逐漸被人們所遺忘，尤其，是年輕人。他們寧愿背上房貸在市區(qū)“先上車”，也不愿意全款多套在鎮(zhèn)區(qū)“當?shù)刂鳌薄?
這么算下來，城市的真實套戶比，根本不可能達到1.13。況且，這里還沒剔除無數(shù)的一戶多套家庭。
總的來說，滿足我國城鎮(zhèn)化居民美好生活的存量住房，并不多，城鎮(zhèn)化支撐房價需求的基本面，依然存在。
紅利還能持續(xù)多久？
既然城鎮(zhèn)化這么猛，房價在未來幾年，還有可能再翻一倍或幾倍的可能性嗎？
我們不妨先看看過去10年，房地產是典型的增量市場，處處充滿著各種紅利，這其中有我們熟知的80后一代剛需的人口紅利，也有我們不容忽視的貨幣量大幅增長。
這些紅利都推動了房價的上漲，可是現(xiàn)在的情況不一樣了。
人口方面，90后逐漸取代80后成為買房的主力軍，1.75億的90后比2.28億的80后少了5千萬，剛性需求也就沒有過去那么旺盛。
貨幣方面，也有一個值得注意的信號。
2017年4月，M2同比增長9.84%，30年來首次跌破兩位數(shù)。且往后的2年，M2增速一直都在10%以下。
而從2008到2017，M2增速從來都是十幾個點。
而2017，正是房價進入嚴厲調控的時候，往前的10年，也正是房價暴漲的時候。
M2增速和房價的正相關性的不言而喻。
兩者相互作用，相互影響。
一方面，廣義貨幣增加產生的財富效應，會催熱更多的人來買房，買房的人多了直接推高了房價。
就好比你感受到錢越來越多，總想去干點什么，看著房價的日益上漲，覺得沒有什么消費比買房更合適了。
另一方面，房子也可以看作為抵押物，住房貸款同樣派生出一部分廣義貨幣。
就好比你準備買一套100萬的房子，自己拿了20萬“錢”作首付，銀行貸款80萬分期，這80萬貸款肯定不是從別人賬戶里扣，那么M2就增加了80萬。
那么，我們可以推斷，在M2沒有明顯變化之前，下一輪的房價行情就不會到來，M2低發(fā)的持續(xù)，意味著房價橫盤期的持續(xù)。
住建部怎么又開始點名？
雖說可以從M2中窺見一些端倪，但M2同樣也有著相當大的非連續(xù)性，短期的劇烈波動是很正常的事情。
比如09年和15年的“突然襲擊”，都是來得猝不及防。即使現(xiàn)在M2一直在低位，也保不準央媽會有什么其他操作。
但還有一個數(shù)據(jù)，不是說用什么政策就能一時半會改變的，那就是杠桿率。
高而穩(wěn)定的杠桿率水平并不會對經濟造成多大影響，但增長迅速的杠桿率，通常意味著一國經濟的高風險。
杠桿率增加過快，往往是經濟危機的直接導火索。
這一推斷在1985-1989年的日本經濟、1993-1997年的泰國和馬來西亞經濟、2003-2007年的美國經濟等都得到了實現(xiàn)。
中國在房價高漲的那一段時間，也面臨著同樣的問題。
2008-2016年，我國宏觀杠桿率增加迅速，8年間共上升99個百分點，平均每年上升超過12個百分點。
不過還好，2017年和2018年，房價開始得到調控，杠桿率也隨之放緩，可能到來的經濟危機，也被扼殺在搖籃之中。
2017年全年，宏觀杠桿率微漲3.8個百分點，2018年更是有所回落。
但是，我國的居民杠桿率卻一直保持上升。
不論哪個口徑，2008-2018的居民杠桿率，都在以年均超過3.5個點的速度上漲。
10年間，居民杠桿率從2008年的17.9%上升至2018年的53.2%，10年間上漲了35個百分點，增速與美國2000-2007年間相當。
如果再不加控制，誰也不敢保證中國不會迎來一輪危機。
而控制居民杠桿率最好的方法，也是控制房價。
一方面，房價上漲猛烈的時候容易引起居民舉債買房。另一方面，在相同首付比例要求的情況下，房價更高需要舉借的債務越多。所以，房價穩(wěn)，居民杠桿也才能穩(wěn)。
這也就不難理解，佛山、蘇州、大連和南寧剛冒個泡，就又被住建部點名了。
大胡子的幾個結論
1.一二線城市有城鎮(zhèn)化趨勢的強力支撐，樓市長期還是會處于一個上行的狀態(tài)，所謂的北上廣深房價回到2015年水平，恐怕不太現(xiàn)實。
2.像過去幾年那種房價半年翻倍，兩年三倍的情況可能性不大了。無論是M2降速、人口紅利減少，居民杠桿率提升，還是房住不炒的政策導向，都不允許房價再過快上漲了。
3.綜上所述，未來2到3年，樓市的走向或許只有一個字，穩(wěn)！
