五月聯(lián)合辦公市場(chǎng)報(bào)告：融資紓困
近幾年來(lái)，“規(guī)模”一直是聯(lián)合辦公領(lǐng)域的第一訴求，彼時(shí)企業(yè)融資、并購(gòu)、對(duì)標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)等動(dòng)作不斷，進(jìn)擊資本市場(chǎng)的呼聲更是此起彼伏。但經(jīng)濟(jì)環(huán)境的下行以及市場(chǎng)流動(dòng)性的收緊，使得行業(yè)自去年第四季度以來(lái)，經(jīng)歷了一輪低谷期。
關(guān)店、退租、裁員、融資受阻的消息屢屢傳出，大環(huán)境的壓力，迫使聯(lián)合辦公在某種程度上進(jìn)入沉淀調(diào)整期。顯然，過(guò)去跑馬圈地、快速擴(kuò)張的節(jié)奏已經(jīng)不是合適的生存狀態(tài)，取而代之的關(guān)注點(diǎn)是收資平衡、盈利、穩(wěn)扎穩(wěn)打。
不過(guò)，在分化局勢(shì)中，聯(lián)合辦公頭部企業(yè)仍然憑借著較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力前行。
2019年前5月，納什空間、優(yōu)客工場(chǎng)、氪空間等都有相應(yīng)的融資動(dòng)作，項(xiàng)目的布局也有了新的進(jìn)展。
低潮與分化
作為寫字樓市場(chǎng)的衍生領(lǐng)域，聯(lián)合辦公的供應(yīng)來(lái)自于辦公樓的投資進(jìn)展。以往的數(shù)據(jù)顯示，近來(lái)辦公樓單月投資額已不復(fù)2017年年中788億元的高位；自2018年4月份，辦公樓單月投資額同比增速連續(xù)出現(xiàn)了負(fù)值。今年4月，全國(guó)辦公樓投資額為445億元，為20余個(gè)月中的最低值，仍處于負(fù)增長(zhǎng)。
從供需角度看，部分城市過(guò)高的空置率拉低了寫字樓整體開(kāi)工投資的積極性；而存量的累積，正好給聯(lián)合辦公獲取場(chǎng)地的機(jī)會(huì)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2018年共享辦公在國(guó)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)全年吸納面積約50萬(wàn)平方米，為2017年的3倍；9個(gè)主要全國(guó)性共享辦公品牌在7個(gè)國(guó)內(nèi)主要城市新增125個(gè)網(wǎng)點(diǎn)，新增工位數(shù)超過(guò)10萬(wàn)個(gè)，均較2017年有明顯增長(zhǎng)。
但據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，目前各城市的聯(lián)合辦公市場(chǎng)份額已出現(xiàn)了分化的格局。
具體而言，北京仍是聯(lián)合辦公競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)之一，市場(chǎng)份額為31%。辦公科技的革新、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)的變化等因素，帶來(lái)了工作場(chǎng)所需求的轉(zhuǎn)變。過(guò)去三年，在資本的助推下，北京聯(lián)合辦公業(yè)態(tài)的存量面積規(guī)模增長(zhǎng)了8倍。
北京的聯(lián)合辦公集中于CBD及周邊、中關(guān)村、上地、望京，受租金價(jià)格高企的制約，該業(yè)態(tài)在北京甲級(jí)寫字樓的租賃面積占比顯著低于上海。過(guò)去三年，聯(lián)合辦公企業(yè)不得不把拓展目標(biāo)瞄準(zhǔn)低品質(zhì)寫字樓、購(gòu)物中心等物業(yè)。相較于傳統(tǒng)辦公，北京聯(lián)合辦公有向商圈周邊傾斜的趨勢(shì)。
進(jìn)入2019年，由于行業(yè)整體環(huán)境陷入低潮，聯(lián)合辦公企業(yè)于上海、北京的布局都有所減緩。但作為眾多企業(yè)的重倉(cāng)地，上海目前總體的市場(chǎng)份額仍最高，達(dá)33%，網(wǎng)點(diǎn)主要集中于老黃埔、南京西路、徐家匯、陸家嘴等傳統(tǒng)商圈。在該城市中，共享辦公占寫字樓面積達(dá)3.5%，已成為亞太地區(qū)最大的共享辦公市場(chǎng)。
此外，在其他一線城市中，深圳、廣州聯(lián)合辦公業(yè)態(tài)的市場(chǎng)份額分別為4.5%、2.5%。而于二線城市中，成都的市場(chǎng)份額超過(guò)了深圳，杭州、西安等城市則超過(guò)了廣州。由此可見(jiàn)，雖然一線城市的聯(lián)合辦公體量占比71%，但往低能級(jí)城市下沉的趨勢(shì)，仍得到一定程度
許多中小企業(yè)對(duì)聯(lián)合辦公仍有較大需求，而大型企業(yè)雖然不會(huì)用聯(lián)合辦公空間替換北京或上海的傳統(tǒng)辦公室，但他們可能會(huì)在二線城市采用靈活的辦公模式，建立分支辦公場(chǎng)所，這為聯(lián)合辦公城市布局的下沉提供了動(dòng)力。
今年以來(lái)，部分聯(lián)合辦公企業(yè)提及布局時(shí)，都表示將進(jìn)一步涉足部分二三線城市。例如，ATLAS寰圖就于月內(nèi)新拓了西安項(xiàng)目，而優(yōu)客工場(chǎng)提及將集中落地8家新社區(qū)，落地的城市就包括成都、常州、寧波、青島、南京等二三線城市。
融資急紓困
經(jīng)過(guò)兩三年的成長(zhǎng)，聯(lián)合辦公目前還未能找到成熟的經(jīng)營(yíng)模式；該業(yè)態(tài)換租成本低、租期不穩(wěn)定、客群的屬性雖然決定了其較為靈活的租賃方式，但同樣面臨著市場(chǎng)波動(dòng)性較大的風(fēng)險(xiǎn)。
由于聯(lián)合辦公業(yè)態(tài)還未步入穩(wěn)定期，融資就成為了企業(yè)維系生存的關(guān)鍵一環(huán)。今年前5月，流動(dòng)性相對(duì)于去年下半年有所改善，業(yè)內(nèi)多家龍頭企業(yè)也推動(dòng)著自身的融資進(jìn)展。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，1-5月份，納什空間、優(yōu)客工場(chǎng)、氪空間等總共獲得了14億元的融資額度，相比于去年同期的10.1億元，增長(zhǎng)了38.6%。而且，融資方式也呈現(xiàn)出多樣化的特點(diǎn)。
其中，股權(quán)融資依然是企業(yè)資金輸血的主要途徑。4月份優(yōu)客工場(chǎng)獲得了星牌集團(tuán)旗下龍熙地產(chǎn)2億元的戰(zhàn)略投資；這是星牌集團(tuán)對(duì)優(yōu)客工場(chǎng)的第三次投資，也是優(yōu)客工場(chǎng)D輪后的戰(zhàn)略融資。
而5月份，在經(jīng)歷了諸多負(fù)面消息之后，氪空間也迎來(lái)了IDG資本、歌斐資產(chǎn)、逸星資本的聯(lián)合領(lǐng)投，額度為10億元。據(jù)悉，此次融資是氪空間歷史上單筆金額最高的一次融資，所獲資金將用于進(jìn)一步推進(jìn)新戰(zhàn)略的發(fā)展實(shí)施。
除此之外，3月份，納什空間聯(lián)合辦公領(lǐng)域首單ABS獲批，則為行業(yè)的融資開(kāi)辟了新的路徑。該ABS名稱為“渤海匯金-納什空間資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，優(yōu)先級(jí)為AAA級(jí)，獲批額度為2億元。項(xiàng)目由渤海匯金證券資管作為資產(chǎn)支持證券的承銷商和管理人。
值得注意的是，與一般以實(shí)物做抵押資產(chǎn)不同，納什空間此次發(fā)行的ABS，是以租賃租金作為支持資產(chǎn)，也即利用預(yù)期租金作為融資的籌碼。這對(duì)于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的納什空間來(lái)講，更有利于資金的配置與周轉(zhuǎn)。
ABS較為注重基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量，雖然融資成本高于同等級(jí)的信用債，但如果企業(yè)的資產(chǎn)評(píng)級(jí)高于主體評(píng)級(jí)，仍能夠?qū)崿F(xiàn)較低成本的融資。另一方面，資產(chǎn)證券化對(duì)于企業(yè)在融資的同時(shí)，也起到保持資產(chǎn)負(fù)債率的作用。
總體而言，行業(yè)的集中度也在融資中有所體現(xiàn)。2018年，國(guó)內(nèi)共享辦公規(guī)模排名前五的企業(yè)獲得投資接近95億元，在行業(yè)中占比超過(guò)九成。
進(jìn)入2019年，聯(lián)合辦公的融資集中于龍頭企業(yè)中。
資本的呼喚
獲得資本助力之后，“上市”就成為了被提及的關(guān)鍵詞。而與上市傳言產(chǎn)生交集最頻繁的主體，要數(shù)優(yōu)客工場(chǎng)與WeWork等企業(yè)。
今年2月份，有消息稱優(yōu)客工場(chǎng)希望今年在紐約納斯達(dá)克上市，并尋求30億美元估值。據(jù)知情人士透露，此前優(yōu)客工場(chǎng)曾考慮在香港上市，但后來(lái)將目標(biāo)改為紐約。目前，優(yōu)客工場(chǎng)已聘請(qǐng)花旗集團(tuán)和摩根大通開(kāi)展相關(guān)工作，最早將于2019年三季度在納斯達(dá)克上市。
無(wú)獨(dú)有偶，4月份，WeWork宣布在美國(guó)提交上市申請(qǐng)，可能將成為今年美股市場(chǎng)繼Uber之后的第二大IPO。而近日，據(jù)外媒報(bào)道，WeWork正與銀行就其首次公開(kāi)募股之前安排27.5億美元信用額度進(jìn)行談判，推動(dòng)IPO進(jìn)展。
但在追逐資本市場(chǎng)的同時(shí)，聯(lián)合辦公業(yè)態(tài)的盈利問(wèn)題仍然困擾著企業(yè)。例如WeWork，2018年其營(yíng)業(yè)收入約18億美元，凈虧損19億美元，虧損額度進(jìn)一步放大。
而盈利問(wèn)題疊加經(jīng)濟(jì)下行周期等因素，部分企業(yè)今年以來(lái)調(diào)整了布局的節(jié)奏。數(shù)據(jù)顯示，一季度，北京寫字樓成交占比中，聯(lián)合辦公只占4.3%，與去年全年17%的占比相比，活躍度大幅下降。在此期間，中資運(yùn)營(yíng)商基本沒(méi)有在北京開(kāi)新店，發(fā)展轉(zhuǎn)為維穩(wěn)策略。
此前兩年，優(yōu)客工場(chǎng)開(kāi)啟了頻繁并購(gòu)。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2018年，聯(lián)合辦公大型并購(gòu)交易達(dá)8筆，優(yōu)客工場(chǎng)就占了里面的7宗。但今年以來(lái)，該企業(yè)放緩了并購(gòu)的腳步，創(chuàng)始人毛大慶更發(fā)布文章稱：“到眼前的節(jié)點(diǎn)，我也已開(kāi)始考慮放慢一點(diǎn)，扎扎實(shí)實(shí)地步入規(guī)模效應(yīng)后的長(zhǎng)尾效應(yīng)階段?！?
而向來(lái)對(duì)標(biāo)WeWork的氪空間，近來(lái)則很少提及規(guī)模。在獲得10億元的融資之后，原投資人歌斐資產(chǎn)合伙人王雪泉進(jìn)入氪空間擔(dān)任CEO。此前他對(duì)外表示，氪空間不是簡(jiǎn)單地做規(guī)模，在策略上、戰(zhàn)略上更關(guān)注的是盈利，賺錢是商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)。這轉(zhuǎn)變了其此前“規(guī)模第一、效益次之”的認(rèn)知。
但緩步并不代表止步，近月來(lái)，頭部企業(yè)仍然在擴(kuò)大布局。
1月份，優(yōu)客工場(chǎng)宣布進(jìn)駐新加坡“華爾街”珊頓道，這是它在新加坡的第三個(gè)社區(qū)。此前，優(yōu)客工場(chǎng)已在新加坡布局緯壹科技城社區(qū)、新達(dá)城社區(qū)兩個(gè)項(xiàng)目。
5月份，消息稱優(yōu)客工場(chǎng)將集中落地8家新社區(qū)，落地城市包括成都、廣州、常州、新加坡、寧波、北京、青島、南京，新開(kāi)面積達(dá)3萬(wàn)多平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止今年5月，優(yōu)客工場(chǎng)已在全球44 座城市布局了200余個(gè)聯(lián)合辦公空間，會(huì)員數(shù)超過(guò)了30萬(wàn)。
此外，WeWork也于3至4月份宣布進(jìn)駐武漢、廣州；ATLAS寰圖也新拓了深圳、西安等項(xiàng)目。
