除了收緊限購， 還要想辦法增加供應(yīng)
西安限購加碼，業(yè)內(nèi)幾乎沒有人感到驚訝，因?yàn)檫@個(gè)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)好幾個(gè)月上漲，而且今年5月份的漲幅還位居全國70個(gè)大中城市之首。
之前我們多次講過，主管部門對(duì)各熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持密切監(jiān)測(cè)，若有異動(dòng)，重則約談，輕則警示。此前的4月和5月份，住建部已兩次對(duì)10個(gè)城市發(fā)出了預(yù)警提示。蘇州應(yīng)示而動(dòng)，對(duì)特定區(qū)域收緊調(diào)控。然后這次是西安。
西安的限購并不像大家說的那么嚴(yán)厲。外地戶口需要社保或納稅5年以上，意在阻擋投機(jī)客；新落戶的一年后才能買房，比較合理；再就是將臨潼區(qū)納入限購范圍。這幾點(diǎn)，正是城市負(fù)主體責(zé)任的體現(xiàn)，跟蘇州市一樣，屬于精準(zhǔn)調(diào)控。
除了西安，業(yè)內(nèi)還在猜測(cè)，其他還有哪個(gè)或哪幾個(gè)城市會(huì)緊隨其后加碼調(diào)控。比如有媒體報(bào)道，6月14日，人民銀行成都分行發(fā)出窗口指導(dǎo)，各家銀行一手房按揭利率首套不得低于上浮15%，二套不得低于上浮20%。這個(gè)上浮的幅度還是挺大的。
雖然我個(gè)人不贊成貸款銀行對(duì)完全屬于剛性需求的首套房上浮房貸利率，但就事論事，當(dāng)一些城市首套房貸利率下浮的時(shí)候，成都一二套房貸利率卻強(qiáng)勁上浮，大概率與今年以來該市房地產(chǎn)市場(chǎng)的異動(dòng)有關(guān)。尤其是土地市場(chǎng)，有多幅成交地塊的溢價(jià)率高達(dá)百分之七八十，有的甚至達(dá)到134%。
房地產(chǎn)調(diào)控是城市政府負(fù)主體責(zé)任，為什么金融機(jī)構(gòu)對(duì)樓市異動(dòng)的指標(biāo)如此警惕？中國人民銀行黨委書記、銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清的兩個(gè)講話，或許可資佐證。5月25日他在2019清華五道口全球金融論壇上書面致辭中表示，要堅(jiān)決避免出現(xiàn)房地產(chǎn)和金融資產(chǎn)的過度泡沫。
6月13日他在第十一屆陸家嘴論壇致開幕辭時(shí)說，歷史證明，凡是過度依賴房地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)和維持經(jīng)濟(jì)繁榮的國家，最終都要付出沉重代價(jià)。話音剛落，次日就傳來人民銀行成都分行對(duì)房貸利率作窗口指導(dǎo)的消息。
我們說，現(xiàn)在房地產(chǎn)講究一城一策，精準(zhǔn)調(diào)控，并不意味著都是收緊。比如6月初，南京市遠(yuǎn)郊的高淳區(qū)傳出放松限購的消息，只要持有南京市居住證，或者攜帶用工單位的勞務(wù)合同和營業(yè)執(zhí)照，即可開具購房證明，此前是要求過去3年內(nèi)在南京累計(jì)滿2年的個(gè)稅或社保證明。未來不排除其他的三四五線城市原有的政策進(jìn)行微調(diào)。只要不對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)產(chǎn)生太大的波動(dòng)，這類微幅修正調(diào)整就無須驚訝。再說了，如果房?jī)r(jià)因此上漲，還可以再收緊。
回到西安這個(gè)事上。西安代表了一類城市。那就是，短期內(nèi)新增人口較大的城市。
西安是這一輪出臺(tái)吸引人才優(yōu)惠政策的二線城市典型代表。2017年3月1日，西安出臺(tái)戶籍新政，戶口在西安市全日制普通大中專院校學(xué)生集體戶的在校大中專學(xué)生，在市區(qū)擁有合法固定住所的，都可落戶。兩年時(shí)間先后7次升級(jí)調(diào)整戶籍政策后，截至2019年4月30日，西安戶籍人口共1004.9萬人，全市共遷入落戶115.1萬人。兩年時(shí)間，新遷入逾百萬人口，這個(gè)數(shù)字不可謂不驚人。
新遷人口，要么買房，要么租房。新畢業(yè)的大學(xué)生，按道理沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力買房，只能租房。但從我個(gè)人的觀察，未必。身邊不少年輕的朋友，畢業(yè)幾個(gè)月后就買了房或準(zhǔn)備買房。有的是父母主動(dòng)要求買。有個(gè)朋友，他孩子明年才畢業(yè)，但今年已經(jīng)無比焦慮地看了十幾二十個(gè)樓盤，而且下定決心上半年一定要買好。哪來的首付款？當(dāng)然父母親戚支持。其實(shí)這位朋友并不富裕，為湊首付，周圍能借錢的都借了。
新增人口較大的城市，像西安這樣規(guī)定落戶一年后才能買房，是必要的。但聰明如你，很簡(jiǎn)單就會(huì)想到，從2017年3月到現(xiàn)在，已有兩年多，符合購房條件的新落戶年輕人，也有幾十萬吧，問題來了：西安市有沒有規(guī)劃新增幾十萬套商品住宅？
據(jù)華商報(bào)2019年2月1日?qǐng)?bào)道， 2018年西安市房管局共發(fā)放635張預(yù)售證，批準(zhǔn)入市227196套房源。這是新增商品房供應(yīng)量。有人會(huì)問：除了新增供應(yīng)，還有庫存，還有二手房呢。沒錯(cuò)。但我這里是簡(jiǎn)單對(duì)比，就是新增供應(yīng)與新落戶人口對(duì)比，不可能形成準(zhǔn)確的一一對(duì)應(yīng)關(guān)系。而且，除了新遷入人口，還有本地新增人口；除了新遷入人口可能買房，本地戶籍家庭也可能買房。
我沒有能力測(cè)算出，西安、武漢、天津、成都、蘇州或任何一個(gè)新增人口較大的城市，每年相應(yīng)要新增多少住宅供應(yīng)。我只是提醒各地土地、規(guī)劃和住建部門，在制定年度土地出讓和商品房供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，應(yīng)將新增人口作為最重要的考量因素之一，并且盡最大努力完成之。否則，當(dāng)供應(yīng)與新增需求嚴(yán)重脫節(jié)，房?jī)r(jià)快速上漲就會(huì)是大概率事件。那時(shí)，就比較被動(dòng)了。限購加碼等等，不過是事后的權(quán)宜應(yīng)對(duì)之計(jì)。
