大理房價同比漲約22% 調(diào)控溫和未限購
受海南全域限購影響，部分購房需求涌入云南房地產(chǎn)市場。但是隨著昆明、西雙版納等地出臺限購、限售政策，云南房地產(chǎn)市場也進入調(diào)整周期，但是不限購的大理房地產(chǎn)市場卻一枝獨秀，房價漲幅曾經(jīng)位居全國70城房價中第一。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的5月份全國70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)，西安新建商品住宅價格環(huán)比增幅、同比增幅均排名全國第一，分別為2%、24.4%，而大理則以1.8%、22.2%的漲幅緊隨其后。不同于西安二線、省會城市的強大人口、經(jīng)濟支撐，大理作為三線城市，其支撐房價大幅上漲的原因是什么？在業(yè)內(nèi)人士看來，旅游城市和生態(tài)資源、不限購政策以及供需不平衡的結(jié)構(gòu)矛盾等綜合因素導(dǎo)致大理房價的上漲。
房價連續(xù)5月同比增幅超20%，環(huán)比增幅曾居第一
無論是從短期的環(huán)比增幅還是長期的同比數(shù)據(jù)來看，大理的房地產(chǎn)市場回暖明顯。
根據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布2019年5月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)顯示，5月單月，大理新建商品住宅價格環(huán)比增長1.8%，僅次于西安位居全國70城中第二。事實上，從去年8月份開始，大理新建商品住宅價格就進入快速上漲通道，2018年8月-2019年2月份的環(huán)比增幅分別為1.9%、1.5%、2.1%、2.8%、1.8%、2.0%、1.8%，均位居全國70城市房價漲幅中的前列，更是在2019年1月份沖至第一位。
此外，大理新建商品住宅價格同比漲幅也在不斷上升，2019年超過20%，1-5月份同比增幅分別為20.3%、21.4%、21.9%、21%、22.2%。
相比新房，大理的二手房也有所上漲。在2018年上半年，大理二手房環(huán)比漲幅在1%之下，但是進入7月份后，漲幅均超過1%，并在11月份達到2.6%的小高峰。2019年以來，大理二手房價格則較為穩(wěn)定。從安居客線上掛牌的6月份二手房價格來看，同比去年上漲了16.77%。從大理上漲的趨勢來看，2018年三季度上升的速度更快，而2019年的上漲僅從二季度開始增速。
中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，過去一年來大理房價增長明顯，2019年1-4月份，大理商品住宅價格呈逐漸上升趨勢，4月單月環(huán)比上漲5.74%，同比上漲46.94%，達到13089元/平米，是近一年來的最高點。在銷售量方面，4月份，大理商品住宅銷售面積為3.42萬平方米，環(huán)比增長10.04%，但是同比下降44.59%。2019年1-4月，大理商品住宅銷售面積為15.61萬平方米，同比下降39.13%。
從戶型面積來看，120-144平方米(含)面積段銷售套數(shù)占比最高，達27.7%，較上月提高6.1個百分點。其次為90-120平方米(含)面積段，占比為23.0%。2019年4月，大理住宅銷售金額TOP10共成交3.98億元，其中7個項目套總價高于全市，7 個項目套均面積高于全市。下關(guān)鎮(zhèn)中梁·大理壹號院以1.51億元的銷售金額位居首位。
對于房價上漲的原因，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波分析，究其原因，大理的旅游和生態(tài)資源是吸引外來購房者的主要因素，同時大量房企的進駐并帶動中介分銷的廣泛推進，使得區(qū)域的熱度在春節(jié)后不斷提升，由于目前全國一二線城市的調(diào)控力度依然從嚴，更多的投資性需求被吸引到不限購的城市，同時由于海南的調(diào)控依然從緊，更多的度假型購房需求被擠壓到大理等城市。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英表示，大理是典型的熱點旅游城市，隨著旅游旺季的到來，部分外地高收入人群需求入市，帶動價格上漲。綜合因素影響下，今年來大理房價上漲明顯。
未實施限購限售，調(diào)控政策略顯“溫和”
2018年6月份，央視《經(jīng)濟半小時》推出“熱錢追捧下的旅游地產(chǎn)”報道，曝光了大理、西雙版納的房地產(chǎn)市場。報道指出，從2017年8月開始，西雙版納景洪的房價開始飆升，從每平方米4000多元，3個月的時間就漲到接近翻倍。2018年海南全域限購政策發(fā)布以來，西雙版納的房價更是飆升過萬，銷售價甚至達到了每平米2.5萬元。同樣在大理，房價也持續(xù)走高，已經(jīng)很難找到萬元以下的房源。
彼時，云南樓市的高熱與海南4月份出臺史上最嚴的限購政策不無關(guān)系，使得部分投資客外溢至云南、廣西區(qū)域，推動當?shù)胤績r上漲。有業(yè)內(nèi)人士指出，當時，云南的大理、昆明、西雙版納、騰沖、普洱以及廣西等旅游地產(chǎn)都有受益。
不過，在2018年3月份，云南就意識到房價的異動，昆明市限售區(qū)域由呈貢區(qū)擴圍至昆明主城二環(huán)以內(nèi)區(qū)域以及南市區(qū)，限售年限由2年增加至3年。6月7日，西雙版納景洪市成為云南省第二個限售的城市。7月1日，昆明市出限購加碼，諸如暫停向在昆明市主城五區(qū)（包括三個國家級開發(fā)區(qū)）已經(jīng)擁有1套及以上住房的非云南戶籍人士銷售新建商品房。還有普洱市，也出臺了限售與限購的調(diào)控政策。
此后，大理加入云南房地產(chǎn)調(diào)控行列。2018年7月，大理市人民政府印發(fā)《關(guān)于進一步穩(wěn)定商品住房市場有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》），在大理市行政區(qū)范圍內(nèi)全面實行新建商品住房銷售價格申報備案制度，禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)或個人，采取包銷、團購等方式銷售商品房，嚴厲打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域違規(guī)銷售、炒買炒賣、規(guī)避調(diào)控政策、制造市場恐慌等擾亂市場秩序的違法違規(guī)行為。
在業(yè)內(nèi)人士看來，相比于其他城市限購限售等調(diào)控手段，大理的房地產(chǎn)調(diào)控政策略顯“溫和”，更多的聚焦違法違規(guī)行為的治理上，未涉及對投資性需求具有較大抑制作用的限購政策。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，從實際情況看，此類城市房地產(chǎn)調(diào)控政策相對寬松，且房價比周邊類似城市諸如昆明要低很多，一定程度上促使了部分購房需求涌入，當然也不排除后續(xù)會有政策管控與收緊。
業(yè)內(nèi)人士：結(jié)構(gòu)性供需矛盾是房價上漲主因
不過，對于云南旅游地產(chǎn)比較了解的資深業(yè)內(nèi)人士和全認為，大理房價上漲的主要原因是市場供應(yīng)太少，“與去年相比，西雙版納、騰沖的量價都有所回落，這是因為去年受到海南樓市全域限購需求外溢的影響，去年樓市漲潮今年退潮，是市場主動調(diào)整的行為。但是大理不同，比較特殊，房價上漲，是因為新增供應(yīng)少，是結(jié)構(gòu)性矛盾。如果后續(xù)供應(yīng)上不來，大理新房成交量就會跌下來，但是價格會穩(wěn)定?！鄙鲜鲋袊笖?shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，2019年4月份，大理商品住宅價格同比上漲46.94%，銷量卻同比下降44.59%。
在和全看來，使大理新房新增供應(yīng)緊張的一個原因是當?shù)剡M行環(huán)保整治，部分項目開發(fā)進程受到影響甚至出現(xiàn)停滯的現(xiàn)象。
2018年5月30日，大理向社會公布《大理市洱海生態(tài)環(huán)境保護“三線”劃定方案》，劃定了洱海保護的“藍線”“綠線”和“紅線”。 大理市常務(wù)副市長趙永祥介紹，大理將在“三線”范圍內(nèi)實施洱海流域湖濱緩沖帶生態(tài)修復(fù)與濕地建設(shè)工程，項目建設(shè)用地依法有償征收，項目范圍內(nèi)土地房屋有序騰退。
2019年1月份，根據(jù)央視節(jié)目《經(jīng)濟半小時》，2018年12月份，大理開始全面停止洱海海東開發(fā)區(qū)建設(shè)。2017年底開始，進入的恒大、中梁地產(chǎn)、華僑城、綠城、碧桂園、萬科等品牌房企也停下了在建項目。
節(jié)目中，大理市委書記高志宏表示，大理海東新城原來計劃是123平方公里，后來降到53.49平方公里，最近又降成43.39平方公里，降了將近80平方公里。大理市的發(fā)展特別是核心區(qū)，必須實行減量，只減不增，現(xiàn)在所有的項目都是叫停的，城市規(guī)劃修訂調(diào)整以后，對于洱海周邊一些房地產(chǎn)開發(fā)肯定是嚴格限制的。
大理的環(huán)保整治工作還將持續(xù)，其未來的房地產(chǎn)走勢又將會如何？張波認為，大理的購房需求在經(jīng)歷了一波強釋放之后，下半年需求增長的動力已經(jīng)偏弱，但如果沒有相關(guān)的政策管控，不排除各類中介以及房企的炒作會引起區(qū)域內(nèi)非理性購房需求繼續(xù)增長，并推動房價進一步上揚。國仕英認為，目前大理并未出臺限購政策，若大理房價持續(xù)上漲，不排除可能會從限購政策入手。
