正視房地產(chǎn)金融問題，房價穩(wěn)住就是勝出
“當(dāng)前情況下，房價穩(wěn)住就是勝出”。近日，中國銀行國際金融研究所發(fā)布的《中國經(jīng)濟(jì)金融展望報告(2019年三季度)》指出，既要堅(jiān)決遏制房價的上漲，也要關(guān)注部分城市房價的大幅下滑。前期調(diào)控過緊的一線、二線城市，可適度放開限購限貸政策，以滿足居民合理的住房消費(fèi)需求。
當(dāng)前，房地產(chǎn)銷售放緩、新開工增速下行、土地購置面積負(fù)增長、房企融資受約束。多種跡象顯示，房地產(chǎn)投資拐點(diǎn)已至。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1—5月份，商品房銷售面積55518萬平方米，同比下降1.6%，降幅比1—4月份擴(kuò)大1.3個百分點(diǎn)。
“2019年上半年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速較2018年下半年有所回升，但是商品房銷售情況出現(xiàn)大幅滑落，其中商品房銷售面積連續(xù)五個月出現(xiàn)同比負(fù)增長。房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)也低于2018年?！苯?，清華大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)思想與實(shí)踐研究院(ACCEPT)院長李稻葵，代表研究院發(fā)布了題為“再掀改革開放熱潮、提振發(fā)展信心活力、擊退逆全球化寒流”的宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測報告顯示，進(jìn)入下半年后，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將放緩，且面臨下行壓力，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)投資全年增速將下降至8.6%。
這將低于去年全年增速的9.5%。
今年4月，政治局會議重提“房住不炒”，在因城施策等原則下，房地產(chǎn)市場嚴(yán)調(diào)控政策大方向不會改變，棚改推進(jìn)降溫，中國銀行國際金融研究所預(yù)計(jì)房地產(chǎn)業(yè)增加值低位增長。今年一季度，房地產(chǎn)業(yè)增加值增速較上年同期回落2.4個百分點(diǎn)至2.5%。
如果房地產(chǎn)業(yè)增加值持續(xù)回落，房地產(chǎn)投資的吸引力亦將持續(xù)降低，居民杠桿率快速上升將進(jìn)一步失去原動力。
根據(jù)國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年3月末，居民部門的杠桿率為54.3%。5月28日，國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室發(fā)布的中國杠桿率報告(2019年一季度)預(yù)計(jì)，居民杠桿率上升的勢頭可能將略有緩解。報告認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)投資和銷售持續(xù)受到調(diào)控政策的影響，加之棚改貨幣化因素的逐漸式微，居民住房按揭貸款的增速或?qū)⒂兴禄?，預(yù)計(jì)居民杠桿率上升趨緩。
中國社會科學(xué)院學(xué)部委員、國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室理事長李揚(yáng)，居民部門的債務(wù)主要為住房貸款，而住房貸款與住房市場密切相關(guān)，因此房地產(chǎn)市場的變化也會影響居民部門杠桿率。
“中國當(dāng)前的房貸壓力從數(shù)字上看并不算高，但持續(xù)上升的趨勢值得關(guān)注?！盇CCEPT的研究報告指出，前期不斷攀升的居民杠桿率和累計(jì)債務(wù)也制約居民用于消費(fèi)的再貸款能力，對消費(fèi)產(chǎn)生擠出效應(yīng)。
當(dāng)前，商品房銷售表現(xiàn)持續(xù)低迷，新開工增速下行、土地購置面積負(fù)增長、房企融資受約束，中國銀行國際金融研究所及ACCEPT都預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開放投資增速將繼續(xù)緩慢下行。
“必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化問題。近些年來，我國一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升，相當(dāng)大比例的居民家庭負(fù)債率達(dá)到難以持續(xù)的水平。更嚴(yán)重的是，新增儲蓄資源一半左右投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)業(yè)過度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為，使其泡沫化問題更趨嚴(yán)重?！?月13日，人民銀行黨委書記、銀保監(jiān)會主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇開幕致辭上表示， 房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的區(qū)域性特征，不同地區(qū)房價有漲有跌都很正常。
