萬(wàn)億舊改政策來(lái)襲，老破舊值得買(mǎi)嗎？
據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)老舊小區(qū)規(guī)模達(dá)4000萬(wàn)戶，涉及上億人。這部分住房需求起不來(lái)，大城市存量房就流轉(zhuǎn)不起來(lái)，同樣交易稅就很難收起來(lái)。
今年上半年，京滬深二手房套均成交價(jià)350萬(wàn)左右，廣州不到300萬(wàn)，剛需主導(dǎo)，購(gòu)買(mǎi)力衰竭的跡象非常明顯。
因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)力衰竭了，貴的買(mǎi)不起，就只能買(mǎi)便宜的，人們開(kāi)始留意總價(jià)較低的老破舊住房。同時(shí)，得益于住建部宣布的數(shù)萬(wàn)億舊改政策，大多數(shù)小區(qū)紛紛加裝電梯，改善小區(qū)設(shè)施等，老破舊好像更搶手了。
01、這些老破舊是否值得投資呢？
老破舊一般出現(xiàn)在老城區(qū)，而老城區(qū)又具有如下特點(diǎn)：
1.停車(chē)難
老城區(qū)最大的問(wèn)題，就是停車(chē)難。這些普遍八九十年代的建筑跟街道規(guī)劃，根本做不到預(yù)留足夠的停車(chē)位。
并且很多老房子樓下就是街道，更沒(méi)辦法停車(chē)。停在路邊，灰塵大，而且人多極易車(chē)子被刮蹭。
偶爾有若干小區(qū)有停車(chē)位，車(chē)位租金也都很貴。像近郊或者新城的停車(chē)位都在150-250元/月，老城區(qū)的車(chē)位很多都在300元以上，而且還租不到。
2.住戶雜
老城區(qū)的住戶主要以老人+租房客為主。
人員流動(dòng)性比較大，導(dǎo)致衛(wèi)生、環(huán)境等等確實(shí)夠嗆。而且人員流動(dòng)性強(qiáng)，也會(huì)引發(fā)一些安全問(wèn)題。
3.早晚高峰開(kāi)車(chē)出行難
早晚高峰，城區(qū)本就堵車(chē)嚴(yán)重，你又住在這里，開(kāi)車(chē)實(shí)在不明智。
4.公共交通方便
公交車(chē)、地鐵都很完善。出行依靠公共交通很方便。
5.生活配套齊全
醫(yī)院、商超、學(xué)校、寫(xiě)字樓、餐飲都集中在這里，所以生活是真的很方便的。但同時(shí)的缺點(diǎn)是噪音、空氣污染嚴(yán)重。
再說(shuō)房子本身的特點(diǎn)：
1.房齡久
這些八九十年代的房子，房齡普遍都30年左右。老房子在居住體驗(yàn)上一定會(huì)有問(wèn)題，比如漏水、返潮、隔音、建筑材料腐蝕等等。
同時(shí)老房子在貸款方面也有問(wèn)題。銀行按揭對(duì)房齡是有要求的，房齡久，貸款年限就短。
2.戶型小，得房率高
那個(gè)年代的房子，戶型都不會(huì)太大，50-80平的非常多。而且得房率比較高。并且客廳一般比較小。
3.沒(méi)有電梯
樓層基本都是7-8層，無(wú)電梯。老人家居住就只能住一二層，頂樓折價(jià)厲害。
當(dāng)然現(xiàn)在各大城市舊城升級(jí)改造弄得熱火朝天，有很多老小區(qū)都安裝了外掛電梯。這個(gè)費(fèi)用需要業(yè)主自己來(lái)籌錢(qián)，一般一戶幾千吧。
02、為什么要投資老城區(qū)
以上是從生活的角度來(lái)說(shuō)，各有利弊，但是從投資的角度來(lái)說(shuō)，還是有很多好處的。
1.抗跌
老城區(qū)的破房子，就房屋本身來(lái)說(shuō)，已經(jīng)折舊到跌無(wú)可跌了。這些老房子的價(jià)格，幾乎等同于地價(jià)。
而老城區(qū)集中了大量配套跟公共交通。地段依然是全城最佳。
但是，因?yàn)轭A(yù)期一致加上價(jià)格均衡博弈，漲幅顯然是比不上近郊的。
2.租金收益率略高
老城區(qū)一個(gè)80平兩房的老房子，總價(jià)在250萬(wàn)。但是租金一個(gè)月可以到5000元，一年6萬(wàn)元，折合收益率2.4%。
而近郊的房子，同樣總價(jià)250萬(wàn)的房子，一個(gè)月租金只有3500元，一年4.2萬(wàn)元，折合收益率1.7%。
當(dāng)然這都是蚊子肉。除了做民宿，投資房產(chǎn)如果靠租金吃飯真的會(huì)餓死。
因?yàn)樵谥袊?guó)投資房產(chǎn)賺錢(qián)主要靠升值差價(jià)，租金收入其實(shí)是很小的回報(bào)。
3.流通性好
地段認(rèn)可性高，加上面積小，總價(jià)低，因此這些房子永遠(yuǎn)不缺接盤(pán)俠?？纯疵總€(gè)月的成交數(shù)據(jù)就知道，老城區(qū)的成交套數(shù)一直比較穩(wěn)定，換手率也很高。
很多年輕人都會(huì)第一套買(mǎi)在老城區(qū)作為過(guò)渡，因?yàn)樯习喾奖?，出行方便。等到結(jié)婚生子后，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力后再去換更好的房子。
4.舊城改造
隨著房?jī)r(jià)攀升，政府已無(wú)力對(duì)舊城拆遷，只能做舊城升級(jí)改造。于是我們能夠看到很多老房子外立面更新了，道路翻新了，綠化帶拆除來(lái)拓寬道路或建停車(chē)位，有的小區(qū)裝了立體停車(chē)位，有的小區(qū)安裝了外掛電梯。
這些都能夠提升舊城的居住體驗(yàn)，同時(shí)提升老小區(qū)房?jī)r(jià)。
03、老城區(qū)舊房子投資策略
老破舊物業(yè)很多是上世紀(jì)八九十年代建設(shè)的老舊住房，往往面積不大，戶型差，要么沒(méi)陽(yáng)臺(tái)，要么房出陽(yáng)臺(tái)；樓道不通風(fēng)，采光差；水電氣網(wǎng)缺失或老化，沒(méi)有物業(yè)管理，沒(méi)有地下停車(chē)場(chǎng)，亂搭亂建，老鼠蟑螂橫行，一下雨污水橫流、臭氣熏天。有的甚至還是磚混結(jié)構(gòu)，銀行不給貸款。
不過(guò)，老破舊的優(yōu)點(diǎn)是門(mén)檻低，總價(jià)甚至比遠(yuǎn)郊新盤(pán)還低，典型上車(chē)盤(pán)。
購(gòu)買(mǎi)“老破舊”既能輕松跨過(guò)大城市高不可攀的購(gòu)房門(mén)檻，又能居住在市中心，免去上下班舟車(chē)勞累，還能博取未來(lái)改造增值收益，或賣(mài)掉換個(gè)更好的、更大的，這樣的“老破舊”，難道不就是為剛需準(zhǔn)備的嗎？低價(jià)位建倉(cāng)，改造后套現(xiàn)，不也是投資的穩(wěn)妥之選？
買(mǎi)這類房子，我認(rèn)為有兩點(diǎn)需要注意的，一是建筑質(zhì)量，畢竟都是幾十年的房子，不能買(mǎi)到危房，當(dāng)然如果你真能確認(rèn)它100%是危房也可以，說(shuō)明拆遷的機(jī)會(huì)比較大，買(mǎi)到就賺到。
第二是位置，老破舊的市場(chǎng)很小的，必須是中心城區(qū)核心地段才有價(jià)值，這個(gè)紀(jì)律應(yīng)該嚴(yán)格遵守，不要有半點(diǎn)誤差，城鄉(xiāng)結(jié)合部、郊區(qū)新城的老破舊，看都不要看。
因?yàn)檫@些地方新房那么多，干嘛要買(mǎi)你的老破舊？
04、老破舊住房又分為：老破小、老破大
在房產(chǎn)投資界，有一句流傳甚廣的話：老破小是所有置換鏈條的底部，幾乎所有人賺了錢(qián)，都會(huì)把又破又小的房子賣(mài)掉，所以幾乎每一個(gè)老破小業(yè)主都是“潛在賣(mài)手”，他們并不會(huì)一直居住、持有老破小，因此老破小是拋盤(pán)壓力最大的一個(gè)品種，也是最遭人嫌棄的品種。
購(gòu)買(mǎi)這類型的房子，盡量選房齡沒(méi)那么老的，如果沒(méi)有電梯，只能買(mǎi)“金三銀四”樓層，即只能買(mǎi)三樓或四樓，其他樓層如果你不是高手，能夠一眼判斷出存在筍盤(pán)差價(jià)，不要輕易買(mǎi)入，否則會(huì)被套幾年。
老破小幾乎沒(méi)有多少砍價(jià)空間，因?yàn)榭們r(jià)很低，而且大家都是工薪階層，少三五萬(wàn)業(yè)主都心疼了，你還想怎么砍價(jià)？
我們老說(shuō)房子是金融產(chǎn)品，既有居住屬性，又有金融屬性。金融屬性的一大體現(xiàn)就是可以抵押可以按揭，但這些都受到樓齡限制。
買(mǎi)磚混結(jié)構(gòu)房找銀行按揭，貸款年限的計(jì)算方法是：47-樓齡。鋼混結(jié)構(gòu)房的計(jì)算方法是57-樓齡。所以基本上2000年以前的房子，抵押貸款受限；1995年以前的房子，按揭貸款受限，都無(wú)法貸滿30年。
在房票、貸票珍貴的前提下，買(mǎi)老破小實(shí)在太浪費(fèi)資源了。
同等總價(jià)預(yù)算的前提下，買(mǎi)郊區(qū)次新房的漲幅收益絕大部分情況下都能跑贏買(mǎi)市區(qū)老破小。
那是不是老破小就毫無(wú)價(jià)值了呢？并不是。
帶有學(xué)位的老破小，在投資市場(chǎng)還是比較緊俏的，每年開(kāi)學(xué)季之前，都會(huì)上漲一波。這類房產(chǎn)的價(jià)值=房子+學(xué)票，房子是不值錢(qián)，真正值錢(qián)的是入學(xué)資格，所以買(mǎi)學(xué)位房盡量買(mǎi)面積小的二手房。
相比老破小而言，老破大面積稍大，居住體驗(yàn)稍好，且容易GPGD，屬于擼債神器。
同時(shí)因?yàn)槔掀拼罂們r(jià)高，受購(gòu)買(mǎi)力衰竭的影響，這類房源也是筍盤(pán)集中的房源，很多專業(yè)投資者非常喜歡深耕這個(gè)領(lǐng)域。
以前我剛開(kāi)始買(mǎi)房的時(shí)候，覺(jué)得選房淘筍是關(guān)鍵，郊區(qū)次新、市區(qū)老破大的估值，頂復(fù)、一復(fù)底的認(rèn)知差價(jià)，看上去是如此牛逼；但是越買(mǎi)到中后期，發(fā)現(xiàn)融資杠桿、房票貸票的組合安排是更重要的。
房產(chǎn)投資的盡頭是金融，高階玩家比拼的是財(cái)技，而不是看房洗盤(pán)這種體力勞動(dòng)。
于是房產(chǎn)投資圈才有了“一套兩套賺錢(qián)靠筍盤(pán)，五套六套賺錢(qián)靠融資”的說(shuō)法。
誰(shuí)更早地從銀行借到更多、更便宜的資金誰(shuí)就是贏家。無(wú)論是融創(chuàng)孫宏斌、恒大許家印，還是我們普通投資者，融資始終是應(yīng)該放在首位的。
但要記住一點(diǎn)，如果買(mǎi)老破舊被套牢，你融資帶來(lái)的負(fù)債就是一個(gè)定時(shí)炸彈，不是高手還是別碰為妙。
