樓市提前入冬，購(gòu)房者該如何應(yīng)對(duì)？
2018年7月31日，政治局會(huì)議之后，「最強(qiáng)問責(zé)制」調(diào)控出臺(tái)，中國(guó)樓市一夜入冬。
不同以往的是，今年7月政治局會(huì)議雖還未到，但樓市入冬的聲音，早已被一些媒體喧然紙上。
尤其是這幾天炒的火熱的，274家房企破產(chǎn)倒閉，新一線城市蘇州「三升限令」，開封市解除限購(gòu)「一日游」等事件。
據(jù)國(guó)外一家心理學(xué)機(jī)構(gòu)測(cè)算：人對(duì)信息的記憶力只有3天-7天，意味著當(dāng)下再熱鬧的信息，7天之后便會(huì)被遺忘。所以，會(huì)以時(shí)間和空間維度獨(dú)立思考的人是極少數(shù)，而大部分人均是都被「新聞」所忽悠的韭菜。
什么意思呢？
以樓市舉例，大周期看，房?jī)r(jià)經(jīng)歷過3年的大漲，需求被充分釋放，目前樓市正值沉溺期；小周期看，3-5月樓市旺季已去，當(dāng)下樓市需求疲軟，觀望情緒濃烈，購(gòu)房者房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不再。
樓市下行，負(fù)面效果層出不窮，這都是意料之中的趨勢(shì)，且均能在歷史中找到影子，例如2008的7月、2012年的7月。
所以千萬不要聽信一些媒體一驚一乍，動(dòng)不動(dòng)山崩地裂，天地毀滅，房?jī)r(jià)滑鐵盧。而是要學(xué)會(huì)保持一顆平常心，去仔細(xì)剖析這幾起事件背后傳達(dá)的信息，并結(jié)合自身所在城市，推演出自己的決策時(shí)機(jī)。
一、
274家房企破產(chǎn)
記得王石有一句話很實(shí)在：“樓市行的時(shí)候，阿貓阿狗的房都賣的很好，樓市不行的時(shí)候，他們面臨的將是滅頂之災(zāi)?！?
當(dāng)前局勢(shì)，顯然是后者。
人民法院公告網(wǎng)顯示，截至7月24日，今年全國(guó)宣告破產(chǎn)清算的房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)274家。從長(zhǎng)達(dá)18頁破產(chǎn)名單中可以看到，破產(chǎn)的除了大量不知名的中小房企之外，位列全國(guó)500強(qiáng)第215位的上市房企銀億集團(tuán)也赫然在列。
很多媒體出的標(biāo)題很夸張，「房企都破產(chǎn)了，你還要買房？」、「房企大規(guī)模破產(chǎn)，房?jī)r(jià)要大跌……」，諸如此類。
如果以歷史角度去觀察，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這樣規(guī)模的房企破產(chǎn)實(shí)屬小類。例如2008年，單北京就有200多家房企破產(chǎn)，2014年，北京、上海、武漢三市就有近1千多家中小房企倒閉，這還沒有統(tǒng)計(jì)到三四線城市的數(shù)據(jù)。
再以空間的角度來講，當(dāng)下的創(chuàng)業(yè)形勢(shì)，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、汽車企業(yè)的破產(chǎn)數(shù)量也絕不比房企的規(guī)模小。所以說以數(shù)量為噱頭出觀點(diǎn)，言過其實(shí)。
房企是活資金流的，通俗地講，就是從銀行把錢借出來，然后買地、開發(fā)、賣樓還債，于今整個(gè)鏈條的兩端均出現(xiàn)了問題。
首先是錢借不出來了。一季度房企融資渠道放松后，在7月份開始加急調(diào)控，全力監(jiān)管信托，收縮房企融資渠道，很多企業(yè)面臨著國(guó)內(nèi)借不到錢，國(guó)外無法借錢的窘境。數(shù)據(jù)顯示，有的房企為了借錢續(xù)命，境外發(fā)債的利率甚至高達(dá)15%。
其次是錢回不來了?，F(xiàn)在樓市下行，消費(fèi)者觀望情緒濃烈，大家害怕樓盤爛尾，所以對(duì)品牌的依賴性越來越強(qiáng)，這導(dǎo)致中小型房企的銷售情況更加糟糕?，F(xiàn)金流不佳的房企會(huì)紛紛倒下，讓品牌進(jìn)入壟斷格局。
鏈條兩頭緊，縱使能力再?gòu)?qiáng)都無濟(jì)于事，所以當(dāng)下小型房企出現(xiàn)倒閉和破產(chǎn)潮，實(shí)屬正常，就好比生物界的新陳代謝。
但我預(yù)估，本輪小房企倒閉潮，會(huì)在下半年有愈演愈烈之勢(shì)，且涉及的城市將會(huì)越來越多。這會(huì)給樓市引起一股恐慌情緒，爛尾盤數(shù)量增多，維權(quán)四起。
有一個(gè)銀行高層朋友前幾天告訴我，目前一些城市為了防范風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行已經(jīng)開始關(guān)閉房貸業(yè)務(wù)，這更是讓房企們雪上加霜。
那么房企倒閉就證明未來樓市不行了嗎？
二、
房企破產(chǎn)不能買房？
我們先來做個(gè)比喻。
如果把房企們比作開在一條大街上的超市，那么小型房企就是小賣部，而大型房企就是像家樂福，永輝這樣的大型商超。
從2015年開始，整條大街搞了三年大促銷，周邊的居民都拼命跑進(jìn)超市買東西。然而三年之后，大家該買的都買了，而且儲(chǔ)蓄盡空，購(gòu)買力疲軟，整條大街的商品開始滯銷，小賣部倒閉關(guān)門。
那么這時(shí)候可以從商家的什么行徑判斷，這條街是否有未來？
答案顯而易見，肯定不是小賣部倒閉數(shù)量，而是大型超市是否還有信心繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。
同理折射于房企，就是所謂的拿地?zé)崆椤?
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至7月25日，全國(guó)50個(gè)大城市合計(jì)賣地收入2.2萬億元，同比上漲15.5%。其中有16個(gè)城市土地出讓金均超過500億元，37個(gè)城市賣地收入超過200億元，均創(chuàng)下歷史新高。
不僅如此，在當(dāng)下行情，多個(gè)二線城市土地溢價(jià)率同比漲幅都超過20%。原來進(jìn)貨一瓶礦泉水1塊錢，現(xiàn)在大家都搶著付1.2。
春江水暖鴨先知，無論是央系房企還是民系房企，對(duì)于樓市的信心如此，那么小房企倒閉，對(duì)房?jī)r(jià)的影響又有多大呢？譬如當(dāng)年打車市場(chǎng)，群雄并起，最終卻只有滴滴活下來了，打車價(jià)格下降了嗎？
三、
開封未開，蘇州不輸
這段時(shí)間的開封和蘇州，完全是中國(guó)城市對(duì)于樓市下行行情的兩個(gè)極端。
首先是開封，從解除限售到撤銷決定僅用了一天時(shí)間。在這其中，我看到了滿滿的難過與委屈。
“難過”是指一個(gè)產(chǎn)業(yè)薄弱，還被隔壁鄭州虹吸人口的城市，在樓市不景氣的下半年，GDP該怎樣維持？
而“委屈”是：好不容易偷摸放開調(diào)控想再吸一波房地產(chǎn)紅利，卻被世人指著鼻梁罵，貼上了大調(diào)控基調(diào)下的「叛徒」標(biāo)簽。
其實(shí)對(duì)于開封來講，在這個(gè)節(jié)骨眼上想放開限售，無疑是最「壞」的舉措。
很明顯，今年5月中央對(duì)樓市「三令五申」，意在小陽春釋放完需求之后，讓樓市穩(wěn)定，以時(shí)間換空間，從而加大改革產(chǎn)業(yè)升級(jí)力度，復(fù)蘇各地實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
而在這時(shí)，一個(gè)「大麻患者」跑出來喊，「我想再吸幾口」！
如果成功，那背后可是幾百號(hào)兄弟的陣仗，上面辛辛苦苦種下的「長(zhǎng)效調(diào)控」果實(shí)很容易付之一炬。這是第一壞。
第二個(gè)壞是放開「限售」。在四大調(diào)控法令中，唯有限售對(duì)炒房客的狙擊是最有效的。然而此刻放開限售，無疑是給炒房客空間，讓炒房客入市合縱開發(fā)商開動(dòng)樓市收割機(jī)。
在三四線城市中，很容易制造樓市火爆的景象。開發(fā)商請(qǐng)觀眾開盤，聯(lián)合當(dāng)?shù)孛襟w炮制新聞，可以將樓市火爆的效果迅速發(fā)酵起來，而當(dāng)?shù)乩习傩諏?duì)信息的分辨能力又差，很容易跑進(jìn)去接盤。
不過，開封這次松綁未果，相當(dāng)于拿起石頭砸了自己腳。聰明人都知道，開封樓市已進(jìn)入蕭條期，這時(shí)候買房無異于填坑。
而蘇州就截然相反了。
今年小陽春之際，受益最多的莫過于蘇州。單3月來講，蘇州市區(qū)商品房住宅成交面積達(dá)到66萬平方米，環(huán)比增加109%，同比增加44%，此后房?jī)r(jià)迅速拉升至21881元/平米，蘇州園區(qū)更是攀升至4.3萬/平米。
于是5月11日，蘇州緊急出臺(tái)調(diào)控，5月16日再度升級(jí)，直至7月24日第三次調(diào)控。短時(shí)間如此頻率的三度調(diào)控，在其他城市也少見。
而且最后一次調(diào)控直接將限售擴(kuò)展到了蘇州市區(qū)全域，新房限售3年，二手房限售5年。幾乎不給炒房客留任何空間。
這類城市是聰明的，在樓市庫(kù)存盡數(shù)消化之后，儲(chǔ)備了宏量資金，開始封市求發(fā)展。對(duì)于蘇州來講，未來最重要的因素還是人才，這在前段時(shí)間人口補(bǔ)貼優(yōu)惠升級(jí)的政策中有所體現(xiàn)。
以蘇州目前的房?jī)r(jià)格局，雖然在3月經(jīng)歷過一波大走勢(shì)，但依然屬于長(zhǎng)三角地區(qū)的洼地。雖然未來很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)蘇州交易下滑，有價(jià)無市，但房?jī)r(jià)依然會(huì)高位企穩(wěn)，可下跌的空間不大。
四、
總結(jié)
在上述幾部分中，我分別以開發(fā)商和城市在目前樓市行情下的表現(xiàn)做為分析標(biāo)的，相信大家心中已經(jīng)有了清晰的輪廓。接下來大部分城市樓市會(huì)加速入冬，那么購(gòu)房者應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)呢？
首先是開發(fā)商，下半年融資渠道大概率不會(huì)放松，房企倒閉潮會(huì)愈演愈烈，274家房企倒閉僅僅是開始。接下來，大量房企開始以價(jià)換量，尋求回籠資金，這時(shí)候?qū)?gòu)房者來說，無疑是一個(gè)很好的契機(jī)。
但在選擇上，一定要有策略。盡量選擇大中型開發(fā)商，不要碰期房，尤其是小型開發(fā)商的期房，很容易被套爛尾，到時(shí)候維權(quán)無門，花錢遭罪。當(dāng)然這個(gè)策略還要依附在城市選擇上。
在城市選擇上，下半年有意放松調(diào)控政策的城市最好不要買。
因?yàn)樵谙掳肽?，基本面調(diào)控大概率不會(huì)放開，而這時(shí)候只有那些產(chǎn)業(yè)薄弱，房地產(chǎn)依賴度較強(qiáng)的城市開始尋找松綁機(jī)會(huì)，恰恰也證明其庫(kù)存較大，存在房?jī)r(jià)泡沫，尤其是像開封這樣的城市，一定要等。
而對(duì)于像蘇州這樣基本面很好的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市來講，購(gòu)房者則要尋找「撿漏機(jī)會(huì)」，這些地方由于剛性需求托市，集中拋售房源的情況基本為0。這些城市和北京一樣，大概率回調(diào)10%左右就開始回穩(wěn)見底，這時(shí)候的剛需購(gòu)房者，大可以挑盤上車。
要記得樓市越冷，機(jī)會(huì)越多，聰明的購(gòu)房者往往在行情下行的時(shí)候開始入市，日日盯盤，步步量房，與賣方博弈在一線，而絕不是等到身邊大媽都沖進(jìn)樓市的時(shí)候。
