房企半年報(bào)營(yíng)收、凈利表現(xiàn)強(qiáng)勁 銷售額增長(zhǎng)乏力
近期，不少房企發(fā)布了2019年半年報(bào)和半年業(yè)績(jī)預(yù)告，其營(yíng)業(yè)收入與凈利潤(rùn)方面大多仍表現(xiàn)出增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，如保利發(fā)展和綠地控股營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)都保持在19%以上，凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)則保持在40%以上。表現(xiàn)突出的如金科上半年?duì)I業(yè)收入和凈利潤(rùn)分別增長(zhǎng)68%和289%。
而另一方面，上半年房企的銷售業(yè)績(jī)?cè)龇鶇s較為緩慢，根據(jù)克而瑞發(fā)布的2019年1-6月銷售排行榜，碧桂園、恒大銷售額相比去年同期均有所下降，即便上半年銷售額增長(zhǎng)的房企，其增幅較之前也相對(duì)放緩。
事實(shí)上，早在今年年初房企制定銷售目標(biāo)時(shí)便有意下調(diào)了任務(wù)量，如恒大、中海、旭輝等。
克而瑞分析指出：“2019年將是房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售‘小年’，2019年下半年，百?gòu)?qiáng)房企規(guī)模增長(zhǎng)也將繼續(xù)保持平穩(wěn)，出現(xiàn)快速增長(zhǎng)的概率不大?！?
一名業(yè)內(nèi)人士告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，“房企將銷售額確認(rèn)為收入的時(shí)間一般是2-3年，今年上半年的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)反映的是前幾年的銷售情況，而現(xiàn)在銷售額增速放緩甚至下降，或?qū)χ髱啄甑氖杖霂碛绊?。?
多數(shù)房企凈利潤(rùn)大幅上漲
8月13日，保利發(fā)展、越秀集團(tuán)、旭輝控股等多家房企集中發(fā)布半年度財(cái)務(wù)報(bào)告。旭輝控股上半年核心凈利潤(rùn)按年增長(zhǎng)17.3%至人民幣28.7億元，毛利率及核心凈利潤(rùn)率分別為34.5%及14.3%。
越秀集團(tuán)上半年?duì)I業(yè)收入約為217.9億元，同比上升114.4%。毛利率約為30.0%，同比上升4.2個(gè)百分點(diǎn)。權(quán)益持有人應(yīng)占盈利約為18.7億元，同比上升42.4%；核心凈利潤(rùn)約為18.3億元，同比上升63.2%。
保利發(fā)展半年度營(yíng)業(yè)收入711.41億元，同比增加19.49%，歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)約99.55億元，同比增加53.03%。
截至目前，已有數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了業(yè)績(jī)報(bào)告或業(yè)績(jī)預(yù)告，它們中絕大多數(shù)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)呈上漲態(tài)勢(shì)，且漲幅可觀。
如8月12日發(fā)布2019年半年報(bào)的金科股份，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入261億元，同比增長(zhǎng)68%，歸屬于母公司的凈利潤(rùn)為25.90億元，同比增長(zhǎng)289%。藍(lán)光發(fā)展7月上旬發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)增公告，預(yù)計(jì)公司2019年半年度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)與上年同期相比增加約62511萬元左右，同比增加約101%左右；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)與上年同期相比增加約59012萬元左右，同比增加約98%左右。
陽光城、泰禾集團(tuán)、金地集團(tuán)、首創(chuàng)集團(tuán)、時(shí)代中國(guó)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度基本都在40%以上，此外，金融街、融信中國(guó)等房企漲幅也在20%以上。
一名房企高管告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，“這是前幾年房企不斷沖擊銷售額所帶來的結(jié)果，實(shí)現(xiàn)銷售額與確認(rèn)收入之間有一個(gè)時(shí)間差，現(xiàn)在確認(rèn)的收入大部分是2018年6月份以前的項(xiàng)目銷售帶來的，那時(shí)一二線城市輪番上演‘搶房’大戲，三線城市也正處于‘春天’，房企銷售額快速增長(zhǎng)，可預(yù)見2019年房企的收入應(yīng)該會(huì)普遍大幅增長(zhǎng)”。
銷售額增速疲軟
與營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)普遍大幅增長(zhǎng)形成鮮明對(duì)比的，是上半年房企銷售額增長(zhǎng)疲軟。
2016-2018年，房企銷售額突飛猛進(jìn)，2018年有32家房企銷售額突破了千億，3家龍頭房企突破了5000億元，而僅僅3年前，銷售額破千億的房企僅有7家，排名第一的萬科銷售額還沒有過3000億元，尚未發(fā)力的融創(chuàng)中國(guó)銷售額為731.2億，而2018年這一數(shù)字直線上升到4600億元。
彼時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)千帆競(jìng)技，從2016年起，房企紛紛上調(diào)年度銷售增幅目標(biāo)，如在2016年完成1553億元銷售額后，融創(chuàng)中國(guó)將2017年銷售目標(biāo)調(diào)至2100億元；恒大在2015年實(shí)現(xiàn)2013.5億元銷售額后，又將2016年的銷售目標(biāo)定為3000億元；富力地產(chǎn)2017年實(shí)現(xiàn)銷售額818.6億元，2018年將銷售目標(biāo)定為1300億元。如此類情形，不勝枚舉，且基本都能超額完成任務(wù)。
而在2019年初，當(dāng)人們已經(jīng)習(xí)慣于房企調(diào)高目標(biāo)銷售額增速時(shí)，它們卻普遍調(diào)低了2019年目標(biāo)銷售額增速。
2018年取得合約銷售金額1520億元的旭輝控股，2019年的目標(biāo)是1900億元，增長(zhǎng)率僅25%，相比過去幾年降幅明顯；去年首次躋身千億房企陣營(yíng)的雅居樂，房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售金額約1026.7億元，同比增長(zhǎng)14.5%，但在此后的業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層將2019年的銷售目標(biāo)定為1130億元，同比增幅降至10%；去年合約銷售額同比增幅高達(dá)100%的中國(guó)奧園，將2019年的銷售目標(biāo)設(shè)定為在2018年基礎(chǔ)上增長(zhǎng)25%；而銷售增幅約45.5%的時(shí)代地產(chǎn)，今年的預(yù)期增速則僅約23.8%；合約銷售金額達(dá)5513.4億元的恒大，今年的銷售增速目標(biāo)不到10%；萬科今年的銷售回款目標(biāo)被定為6000億元，相比2018年的6300億元目標(biāo)減少300億元；2018年，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售額3012.4億港元，較上一年增長(zhǎng)29.8%，同比增速為近5年最高。但在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，中海地產(chǎn)將2019年的銷售目標(biāo)定為3500億港元，預(yù)估同比增幅僅為16%。
中國(guó)指數(shù)研究院分析指出，2019年從公布銷售目標(biāo)的39家房地產(chǎn)企業(yè)來看，其目標(biāo)增長(zhǎng)率均值僅為19.2%，較2018年降低24.8個(gè)百分點(diǎn)。銷售目標(biāo)增長(zhǎng)率超過30%的僅有福晟、中駿與仁恒置地；對(duì)比來看，恒大等龍頭房企主動(dòng)進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，適當(dāng)降低銷售目標(biāo)，保持相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)碧桂園、萬科等房企近幾年并不公布銷售目標(biāo)。
即便如此，上半年房企的完成情況仍不盡如人意。根據(jù)克而瑞發(fā)布的銷售額排行榜，今年上半年卻無一家企業(yè)能夠突破4000億元，碧桂園仍排行第一，業(yè)績(jī)3895.4億元，恒大由3040億元降到2825.4億元。
排名前20的房企中，大部分房企銷售額均有小幅上升，但增幅相比2016-2018這三個(gè)年度的上半年均有所放緩。一名業(yè)內(nèi)人士對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，“在市場(chǎng)集中化程度越來越高的背景下，房企的銷售額基本反映了市場(chǎng)情況，市場(chǎng)從爆發(fā)式增長(zhǎng)到現(xiàn)在趨于平靜，房企從跨越式發(fā)展到穩(wěn)定發(fā)展，說明市場(chǎng)在走向成熟，對(duì)企業(yè)規(guī)模與效益的平衡發(fā)展也是有利的?！?
