突降利空！樓市 迎來(lái)萬(wàn)億級(jí) 重大考驗(yàn)！
極致利好，普天同慶！
9月4日晚，國(guó)常會(huì)宣布，市場(chǎng)降息，全面降準(zhǔn)，都在路上。
兩大利好直接刺激，股市亢奮異常，成交量7868億元，創(chuàng)4月22日以來(lái)最高；指數(shù)盤中破3000點(diǎn)，創(chuàng)2個(gè)月新高。
幾家歡喜幾家愁，股市歡聚一堂，樓市形單影只，獨(dú)話凄涼！
9月4日，國(guó)常會(huì)上，明確表示，棚改的希望（資金的最大來(lái)源）——專項(xiàng)債，不得用于土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)相關(guān)。
另外，就在國(guó)常會(huì)，發(fā)文同一天，官媒人民日?qǐng)?bào)也發(fā)了篇文章，題目叫，多地房貸利率調(diào)整！
這多地怎么調(diào)整的？
杭州首套房房貸利率上浮到10%，二套房上浮到15%；
蘇州首套房上浮25%，二套房上浮30%；
溫州，首套二套一起上調(diào)，房貸利率接近3年新高；
南昌“不甘示弱”，首套上浮20%，二套上浮25%；
鄭州有點(diǎn)特殊，唯一一個(gè)，首套房上浮幅度比二套房高，首套上浮20%，二套上浮15%-20%。
國(guó)常會(huì)，釋放“雙降”利好，地方銀行，給樓市造加息利空；
表面看兩大利好，結(jié)果樓市獨(dú)獲兩大利空。
毫無(wú)防備 突降利空 樓市心涼！
此前，曾經(jīng)猜測(cè)，為了托底經(jīng)濟(jì)，棚改可能會(huì)超預(yù)期。
之所以有此思考，核心原因在，專項(xiàng)債。
過(guò)往數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，專項(xiàng)債資金歷來(lái)約70%用于棚改，土儲(chǔ)等項(xiàng)目，是棚改最大資金來(lái)源。
今年6月10日，國(guó)務(wù)院曾經(jīng)印發(fā)了《關(guān)于做好地方政府專項(xiàng)債券發(fā)行及項(xiàng)目配套融資工作的通知》，要求加大力度投放專項(xiàng)債，投放重點(diǎn)項(xiàng)目，托底中國(guó)經(jīng)濟(jì)。
剛才說(shuō)了，專項(xiàng)債70%的投放用途是棚改、土儲(chǔ)的項(xiàng)目，那么線性思維，很容易聯(lián)想，如果專項(xiàng)債基數(shù)做大了，而70%的棚改用途不變，那對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，絕對(duì)是利好一件。
6月10日，專項(xiàng)債文件之后，專項(xiàng)債發(fā)放力度明顯提升。
2019年，根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，前7個(gè)月，各地一共新發(fā)行地方債25530億元，其新增一般債券8667億，新增專項(xiàng)債券16863億元。
25530億什么概念？
已經(jīng)用去年初計(jì)劃的83%，也就是說(shuō)，7個(gè)月用了80%的債務(wù)額度。
如果沒(méi)有新增額度或者提前透支2020年的額度，7月之后，接下來(lái)的5個(gè)月，就只有不到20%額度可用。
8月31日，證券日?qǐng)?bào)消息，2019年前8個(gè)月各地共發(fā)行地方債39745.40億元。
其中河南等地，甚至已經(jīng)提前完成完成了全年的發(fā)行任務(wù)。
客觀的說(shuō)，此前，包括葉檀財(cái)經(jīng)在內(nèi)都預(yù)計(jì)三四線等低級(jí)別，對(duì)棚改依賴性強(qiáng)的城市，會(huì)因?yàn)槟瓿跖锔挠?jì)劃腰斬，而有相對(duì)大的銷量回落，并進(jìn)一步反應(yīng)在房?jī)r(jià)上。
但，結(jié)果看，房地產(chǎn)投資超預(yù)期，三四線城市樓市下行的速度低于預(yù)期。
三四線城市的韌性超出預(yù)期，專項(xiàng)債功不可沒(méi)！
回過(guò)頭來(lái)分析，主要的原因就在于，專項(xiàng)債的投放速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出想象。
從機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，專項(xiàng)債快速發(fā)放的前8個(gè)月，土儲(chǔ)和棚改也是高歌猛進(jìn)，合計(jì)金額1.35萬(wàn)億之巨！
從比例看，盡管7月開始，8月繼續(xù)，土儲(chǔ)和棚改占專項(xiàng)債額比例有所下降，但還是超過(guò)50%，接近60%的高份額。
9月3日，中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)還曾經(jīng)爆出消息，說(shuō)：
“監(jiān)管部門已下發(fā)文件，要求地方報(bào)送2020年重大專項(xiàng)債項(xiàng)目資金需求情況”。
“文件稱，經(jīng)全國(guó)人大常委會(huì)審議批準(zhǔn)，今年將提前下達(dá)部分2020年新增地方政府債務(wù)限額”。
簡(jiǎn)而言之就是，人大準(zhǔn)備允許，2019年額度用完了的地區(qū)，提前透支2020年的地方債額度。
這么一來(lái)，棚改力度在今年無(wú)疑會(huì)得到遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期的強(qiáng)支撐！
但，就在中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)消息24小時(shí)之后，國(guó)常會(huì)通稿出來(lái)，就徹底打破了這個(gè)幻想。
在政府官網(wǎng)的新聞通稿中，關(guān)于地方債的表述非常多。
其中，確實(shí)提出：按規(guī)定可以提前下達(dá)明年專項(xiàng)債部分新增額度。
而且還敦促有額度的地方要：今年限額內(nèi)地方政府專項(xiàng)債券要確保9月底前全部發(fā)行完畢，10月底前全部撥付到項(xiàng)目上。
然而，對(duì)于專項(xiàng)債的用途，國(guó)常會(huì)特別做了說(shuō)明。
第1， 明年初要見(jiàn)效，重點(diǎn)在大基建；
第2， 不得用于土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域。
這兩條硬約束意味著，10月份之后，專項(xiàng)債可能將無(wú)法在給棚改等地產(chǎn)項(xiàng)目助力。
這幾乎完全顛覆了此前的判斷！
聯(lián)想能力強(qiáng)的檀香，此時(shí)可能會(huì)立刻想到。
哎，換錨之后，新房貸利率也會(huì)在10月起生效！
據(jù)央行，10月8日起，新發(fā)放個(gè)人房貸利率將根據(jù)新降息工具，LPR進(jìn)行調(diào)整 。
專項(xiàng)債改版從10月開始，房貸利率改版也從10月開始，這肯定不是巧合，這么簡(jiǎn)單。
就在文章收尾之際，界面新聞傳來(lái)消息：
9月5日起，招行深圳地區(qū)部分房貸業(yè)務(wù)利率已經(jīng)掛鉤LPR（貸款基礎(chǔ)利率）。據(jù)了解，招行深圳地區(qū)目前首套房利率為5.15%，二套房利率為5.45%，分別較原利率上浮提高0.005%和0.06%。
房貸利率換錨之后，有部分樓市擁躉說(shuō)，樓市會(huì)降息，實(shí)錘出來(lái)，不用再爭(zhēng)了，加息才是正解！
從加息的幅度看，二套房的加息幅度是首套房的12倍，兩者之間的差距越來(lái)越大。
市場(chǎng)降息，樓市加息，首套房微調(diào)，二套房大調(diào)，這兩個(gè)結(jié)果和趨勢(shì)，和葉檀財(cái)經(jīng)8月25的文章《重磅突發(fā)！央行正式宣布：樓市加息！》的判斷完全一致。
