樓市這么殘酷，別再賭徒式買(mǎi)房了
2019年8月底，在恒大的業(yè)績(jī)會(huì)上，恒大總裁表示，“與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)還是最好的產(chǎn)業(yè)之一。 ”
嗯，“之一”。這真是一個(gè)令人傷感的表述。
世風(fēng)日下，兩字之差，既是大佬的一致認(rèn)知，更是普通人的共同心態(tài)。
1
最近，全國(guó)很多地市都出臺(tái)了，與樓市相關(guān)的刺激政策。
尤其是所有人都不看 好 的三四線城市。 比如說(shuō)：
湖南臨澧增出臺(tái)了購(gòu)房貨幣補(bǔ)貼；
貴陽(yáng)、嘉興放寬了公積金貸款；
河南出臺(tái)了全省農(nóng)村教師購(gòu)房補(bǔ)貼；
類(lèi)似的松綁城市還有很多，珠海也已經(jīng)放松了限購(gòu)，唐山也已經(jīng)放松了限購(gòu)，鄭州甚至早都放松了限購(gòu)，深圳這樣的城市僅需數(shù)萬(wàn)即可落戶；
……
救市心態(tài)，可見(jiàn)一斑。
早都被社會(huì)教育的精明人士，也都嗅到了不同的味道：
越救市，越不行！
但是在另一方面，北京、天津等城市的購(gòu)房政策，依舊非常嚴(yán)苛，尤其是像北京這樣的城市，根本不缺有錢(qián)人，拎著數(shù)百萬(wàn)、甚至數(shù)千萬(wàn)的購(gòu)房者，大有人在，或?yàn)橥顿Y，或?yàn)樽宰 ?
不僅僅是買(mǎi)房政策， 在銀行貸款上，很多城市、甚至是在城市內(nèi)部，銀行的貸款上浮、貸款年限，都有著截然相反的規(guī)定。
有嚴(yán)格的城市，在合肥，有12家銀行宣布二手房直接停貸，以及南京、青島、蘇州、合肥、武漢、無(wú)錫等地區(qū)，銀行執(zhí)行首套基準(zhǔn)上浮20%，甚至30%； 但是，仍然有很多城市下調(diào)了貸款利率的上浮程度，比如說(shuō)海口、烏魯木齊、南寧、惠州等城市。
這是未來(lái)樓市的第一點(diǎn)：城市，以及城市內(nèi)部的調(diào)控，都在發(fā)生著不同程度的分化。
2
反映在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商的心態(tài)也發(fā)生了心態(tài)。
富力董事長(zhǎng)說(shuō)，下半年暫停拿地；
融創(chuàng)孫宏斌說(shuō)，下半年拿地基本停止；
萬(wàn)科表示，不會(huì)在三四線城市拿地；
……
房企巨頭們?cè)捯粑绰洌磻?yīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上， 在8月份的統(tǒng)計(jì)上，70城經(jīng)營(yíng)性土地流標(biāo)了72宗。
流拍的土地，和今年的“金九銀十”一起，共同構(gòu)筑了今年的涼涼“秋意”。
一是開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)，以及融資渠道被掐斷。 開(kāi)發(fā)商的所有融資渠道都被掐斷，沒(méi)有錢(qián)的開(kāi)發(fā)商，跟沒(méi)有牙齒的老虎一般，哪還有什么殺傷力可言；
二是對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的悲觀預(yù)判。 甚至很多房企內(nèi)部都說(shuō)，哪怕未來(lái)地塊的凈利潤(rùn)，能到達(dá)到10%以上，也不愿意投資，更別說(shuō)未來(lái)市場(chǎng)本就不可預(yù)測(cè)。
在今年的市場(chǎng)中，除了揚(yáng)州、無(wú)錫等極個(gè)別城市的土拍市場(chǎng)，還是比較火熱以外，其余大部分的城市，基本上土地市場(chǎng)都非常穩(wěn)定，要么是常規(guī)的城改用地，要么就是溢價(jià)率極低的公開(kāi)拿地。
隨著市場(chǎng)的監(jiān)管部門(mén)頻頻出手，開(kāi)房企的錢(qián)袋子——銀行、信托以及其他金融機(jī)構(gòu)，都已經(jīng)祭出嚴(yán)厲“限令”，直接打到了開(kāi)發(fā)商的七寸上，從而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的融資壓力非常大。
未來(lái)，房企必死？
房企也都在經(jīng)歷分化了，分為三派：
第一類(lèi)，生死派：
類(lèi)似于泰禾、新城、天房這樣的房企，未來(lái)的融資壓力、生存壓力會(huì)非常大，要么彎道超車(chē)，要么被其他房企兼并，向上則生，向下則死；
第二類(lèi)，中立派：
類(lèi)似于融創(chuàng)、萬(wàn)科、恒大這樣的房企，財(cái)大氣粗，高周轉(zhuǎn)的典型，船大也好掉頭，手里有現(xiàn)金流、有產(chǎn)品線、有影響力，未來(lái)的市場(chǎng)中，不僅能生存下去，還能活的很好；
第三類(lèi)，漁利派：
這一類(lèi)肯定以國(guó)企、央企為主，他們的融資成本更低，有著更加充足的糧草度過(guò)冬天，更能在未來(lái)的市場(chǎng)中，抄底、撿漏，拿下更低廉的土地、吞并瀕死的中小房企，從而坐收漁翁之利。
這是未來(lái)樓市的第二點(diǎn)：房企分化，弱肉強(qiáng)食，大魚(yú)吃小魚(yú)，小魚(yú)吃慢魚(yú)。
3
早都有自媒體爆出：
天津房?jī)r(jià)已經(jīng)失守了三分之一。
實(shí)際情況是，天津房?jī)r(jià)當(dāng)然沒(méi)有打掉三分之一，但是個(gè)別樓盤(pán)的降價(jià)，已經(jīng)成為共識(shí)。
如今，天津市場(chǎng)正在遭遇一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的大潰敗。
比如說(shuō)：
東麗區(qū)的上東金茂悅，從開(kāi)盤(pán)時(shí)的32000、降到27000、再到24900，要知道，當(dāng)初的樓面價(jià)可是26413，現(xiàn)在的售價(jià)，完全是虧本出售；
富力新城從最高時(shí)的均價(jià)10000，到后來(lái)內(nèi)部員工團(tuán)購(gòu)的8400，甚至有爆料稱(chēng)，現(xiàn)在的最低價(jià)都已經(jīng)降到了底褲價(jià)6800；
北辰區(qū)的融創(chuàng)臻園，周邊的正榮府的市場(chǎng)價(jià)在2萬(wàn)，融創(chuàng)臻園的特價(jià)房都降到了精裝17000，甚至毛坯16000，銷(xiāo)售直接告訴我，你這次買(mǎi)不到；
……
甚至當(dāng)?shù)厝硕及@：
天津是個(gè)投資市場(chǎng)，我們實(shí)在賣(mài)不動(dòng)了。
但是看似房?jī)r(jià)失守的天津市場(chǎng)，在硬幣的另一面，卻出現(xiàn)了兩個(gè)非?；馃岬默F(xiàn)象：
一個(gè)是生態(tài)城的樓盤(pán)熱搶?zhuān)粋€(gè)是悄悄放開(kāi)了新房片區(qū)的指導(dǎo)定價(jià)。
1、生態(tài)城的樓盤(pán)熱搶?zhuān)?
7月12日，貽成學(xué)府壹號(hào)首開(kāi)2棟小高、5棟高層，共計(jì)700套房子，1685人參與搖號(hào)。 那過(guò)程怎一個(gè)“漫長(zhǎng)”了得。 光搖號(hào)就搖了兩天。
7月8日開(kāi)盤(pán)的吉寶季景銘郡同樣十分火爆，4棟高層一分鐘搶光。
濱海紅星天鉑7月16日開(kāi)盤(pán)1棟小高、2棟洋房和部分疊拼，共計(jì)136套，當(dāng)天去化94%。
2、調(diào)整新房片區(qū)的指導(dǎo)定價(jià)。
生態(tài)城核心區(qū)指導(dǎo)價(jià)是高層15000元/平米、洋房18000元/平米。 而現(xiàn)在基本上都上調(diào)了1000-1500元/平米。 貽成學(xué)府壹號(hào)、吉寶季景銘郡、鳳棲梧桐的價(jià)格，基本都漲了1500左右。
濱海的中央商務(wù)區(qū)的萬(wàn)科濱海大都會(huì)，3月簽約價(jià)格在21000，但6月簽約價(jià)格已經(jīng)漲到24000元/平米，直接上漲了3000元。
這是未來(lái)樓市的第三點(diǎn)：哪怕是同一個(gè)城市的內(nèi)部，每一個(gè)樓盤(pán)、每一個(gè)片區(qū)都在分化，一定是有漲有跌。
4
“閉眼買(mǎi)房”的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了！
可見(jiàn)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)邏輯、投資邏輯，都發(fā)生了翻天覆地的變化。
未來(lái)的市場(chǎng)，不管是城市，還是開(kāi)發(fā)商，還是購(gòu)房者，都在經(jīng)歷分化，都在經(jīng)歷雙軌制。
這是未來(lái)的趨勢(shì)，一定要認(rèn)清楚。
開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎拿地，是不是表示開(kāi)發(fā)商的日子非常難過(guò)？ 未來(lái)開(kāi)發(fā)商的日子，相比于以前吃香喝辣，以后整體會(huì)非常難過(guò)，但是對(duì)于大開(kāi)發(fā)商，無(wú)非是勒緊褲腰帶過(guò)幾天苦日子罷了； 對(duì)于更多的中小房企來(lái)說(shuō)，那可就是生死存亡的事情。
對(duì)于越來(lái)越多的城市，未來(lái)想要在經(jīng)歷一輪暴漲，基本是不可能的，未來(lái)的希望，肯定是那些更加優(yōu)質(zhì)的城市，是那些財(cái)政水平更加均衡，市場(chǎng)基本面更加完整，人口流入更多的城市，這才是未來(lái)投資的重點(diǎn)。
對(duì)于更多的購(gòu)房者，加滿杠桿、全倉(cāng)注入，已經(jīng)完全行不通，最后完全無(wú)法迅速變現(xiàn)，甚至虧損，反而是那些更加理性的購(gòu)房者，不沖動(dòng)，把雞蛋分在不同的籃子里，選擇優(yōu)質(zhì)的城市，選擇價(jià)差更大的樓盤(pán)，才是最終的選擇之道。
當(dāng)市場(chǎng)有分化、進(jìn)入雙軌制，對(duì)于城市、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者而言，生存邏輯、投資邏輯都發(fā)生了本質(zhì)的變化，可以投資，但是一定要選擇優(yōu)質(zhì)的城市、潛力的潛力，以及價(jià)差更大的標(biāo)的物。
